原告东台明星国际家居市场有限责任公司，住所地东台市X镇X路X号。

法定代表人庞某，董事长。

委托代理人汤某，东台市东台法律服务所法律工作者。

被告汤某，男，1969年生。

委托代理人王均平，东台市X区法律服务所律师。

原告东台明星国际家居市场有限公司（以下至判决主文前简称“明星家居公司”）与被告汤某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年8月11日受理后，由代理审判员王立新独任审判，于2010年9月13日公开开庭进行了审理。原告明星家居公司的委托代理人汤某，被告汤某及其委托代理人王均平到庭参加诉讼。2010年9月13日，被告汤某对借款欠条的签名申请文检鉴定。2010年11月6日本案恢复审理，并于2010年11月10日公开开庭进行了审理。原告明星家居公司的委托代理人汤某，被告汤某的委托代理人王均平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告明星家居公司诉称：原、被告于2007年7月7日签订家居市场铺位租赁合同。后以确认书形式，双方协商就租赁合同中被告汤某的经营场地从二楼调整至一楼X/1613（即X号）铺位，约定第一年的租金为17000元。被告汤某从2008年1月1日开业至今一直租赁经营一楼铺位，但只按约支付租金11035元，仍欠租金59775元。经多次催要，被告汤某拒不支付租金。现请求法院判决被告汤某立即搬出承租的铺位，支付至搬迁之日的租金及违约金，并承担诉讼费用。

被告汤某辩称：1、2007年7月7日双方签订铺位租赁合同是事实，但这份合同没有实际履行，而是按照2007年10月28日双方重新签订的确认书履行的。因此，原告明星家居公司依据没有实际履行的合同主张违约金没有事实和法律依据。2、确认书中对租金的计算方式有误，应按照2007年7月7日签订的铺位租赁合同的约定，即按每月每平方米6.6元计算，而不应按每月每平方米22元计算，第一年租金应当是5108.4元。因2009年、2010年没有签订新的合同，租金应按第一年的标准计算。现被告已缴租金15035元，因此，被告不欠原告明星家居公司的租金，请求法院驳回原告明星家居公司的诉讼请求。

经审理查明：原告明星家居公司与被告汤某于2007年7月7日签订《东台明星国际家居市场铺位租赁及商业管理合同》一份，合同中约定：“1、明星家居公司（甲方）将位于东台范公桥北西侧明星国际家居港二层X号，55.73平方米的铺位，租给汤某（乙方）经营。2、租赁期自开业时间起算壹周年为准。如乙方在本租期内提前撤场等，则不得享受优惠期待遇。3、（1）市场开业时间在2007年年底前，具体时间以甲方书面某知为准。（2）租金标准按合同第一条约定的合计面某计算，租金每平方每月6.6元人民币，铺面某赁期租金总额为3678元。（3）租金按年度支付。第一次支付：乙方应在本合同签订后五日内支付甲方；以后应在上年度租期期满前30日内，按规定时间签订合同，并同时交纳。4、本合同签订后，任何一方提出变更合同的，应经对方同意，经协商一致后书面某更合同。5、乙方逾期支付租金及其他费用的，每逾期一日按未交纳费用的1%向甲方支付违约金，同时乙方原有的优惠政策均予以取消。6、甲方向乙方收取的租金，在租金收到后三日内向乙方出具等额的合法有效票据。7、在租赁期限内，因一方违反合同，另一方依合同约定有权单方解除合同的，乙方应当返还承租铺位。8、合同未经事宜，经各方协商一致可以签定书面某充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。”另在合同文本上加盖有“本户系7月7日前首批签定户。已享受成交总额10%的优惠政策”格式印章。

2007年7月21日，原告明星家居公司向被告汤某出具收款收据两份，编号（略）号的收款收据上记明租金3311元；编号（略）号收款收据上记明代收广告费物管费7724元。同日，被告汤某向原告明星家居公司出具欠条一份，载明：“因经营资金周转困难，现欠东台明星国际家居市场有限公司房租合同款4000元。保证在市场开业后两个月内一次性付清。欠款人汤某。”

2007年10月28日，因明星家居市场总体规划发生变化，将原在二楼经营水暖的铺位，调整到一楼经营。甲、乙双方以确认书形式，对合同中的经营铺位位置、面某、第一年租金优惠及计算方法进行了确认。约定：“爱康水暖从二楼原位置调整至一楼X/1613铺位经营爱康水暖。第一年租金按27元/m2面某按90.59m2×95%（周边角多边形，经庞某批复）＝86m2，优惠免收房租时间折算后壹万柒仟元整，依据原按二楼X元/m2×90%（优惠活动）×10个月×86m2。”对合同中的其它约定未变更。2008年1月1日，明星家居公司正式对外营业。2008年12月31日，铺位租赁合同到期后，原告明星家居公司同意被告汤某继续租用一楼X号铺位，但双方未续签书面某同。2009年2月15日，原告明星家居公司向被告汤某出具编号（略）收款收据一份，收据记明“收到汤某人民币4000元，摘由：08年补。”原告明星家居公司认为收据中注明的“摘由”是被告汤某归还的借款。因被告汤某资金周转困难，于2007年7月21日向原告明星家居公司欠款4000元，用以缴纳第一年的预付租金。庭审中，被告汤某以签名不是他自己所签为由，请求对欠条上的“汤某”的签字笔迹进行文检鉴定。本院依照法定程序移送南京东南司法鉴定中心进行文检鉴定。2010年10月22日，南京东南司法鉴定中心以东南司法鉴定中心（2010）文鉴字第X号函，函告我院：经初步审查发现以上鉴定要求我中心可以鉴定，但经多次通知，申请人至今仍没有缴纳相应的鉴定费用。据此，故作退案处理。

另查明，被告汤某从2009年1月1日起至今，一直租用原告明星家居公司X号铺位经营。2010年7月19日，原告明星家居公司曾向本院申请诉前调解，要求被告汤某搬出经营铺位，支付欠缴的租金和违约金。被告汤某不同意调解。此后，被告汤某仍拒不搬出，也未向明星家居公司缴纳所欠租金。

以上事实，有原告明星家居公司企业法人营业执照，2007年7月7日原告明星家居公司与被告汤某签订的《东台明星国际家居市场铺位租赁及商业管理合同》一份，2007年10月28日原告明星家居公司与被告汤某签订的确认书一份，2007年7月21日原告明星家居公司出具给被告汤某的编号（略）号和（略）号收款收据两份，汤某签字的出具给原告明星家居公司的4000元欠条一张，原告明星家居公司诉前调解申请书等证据予以佐证。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告明星家居公司与被告汤某签订《东台明星国际家居市场铺位租赁及商业管理合同》，就租赁经营的铺位、租赁期限、租金数额、租金支付方式、违约责任等进行了约定，是双方真实意思表示，亦不违背相关法律规定，应受法律保护，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。关于原告明星家居公司与被告汤某签订的确认书的效力问题。《中华人民共和国合同法》（以下至法律适用前简称“合同法”）第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”原、被告双方在签订的租赁合同中明确约定：合同签订后，任何一方提出变更合同的，应经对方同意，经协商一致后书面某更合同。同时还约定：合同未尽事宜，经各方协商一致可以签订书面某充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。原告明星家居公司与被告汤某以确认书的方式，对合同中承租经营的铺位位置、面某、第一年租金及计算方法进行协议补充，其它条款未予变更，符合合同的约定，亦不违背法律的规定，应视为对合同的有效变更，具有与合同同等的效力。原告明星家居公司认为确认书是对合同的协议补充，构成合同有效组成部分的主张，于法有据，本院予以支持。被告汤某认为确认书是缔结新合同的辩解，与约定不符，本院不予采信。

关于原告明星家居公司要求被告汤某按约支付租金59775元的问题。1、关于原告明星家居公司要求被告汤某支付2008年的未缴租金问题。原、被告双方在确认书中约定了第一年即2008年的租金为17000元。原告明星家居公司主张被告汤某按约预付了2008年租金11035元，仍欠5965元未缴。被告汤某认为已缴租金15035元，其中，原告明星家居公司出具的收款收据中的4000元，应认定是其缴纳的租金。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款的规定：“对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不预交鉴定费用，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”被告汤某申请对原告明星家居公司提供的借款欠条中“汤某”的签名进行文检鉴定。本院依法送检后，南京东南司法鉴定中心多次通知被告汤某缴纳鉴定费用，但因被告汤某没有缴纳鉴定费用，而作退案处理。因此，被告汤某应对不能证明是否为自己签名的事实承担举证不能的后果。2009年2月15日的收款收据中记明“收到汤某人民币4000元，摘由：08年补”。该收款收据中的内容与被告汤某向原告明星家居公司借款缴纳2008年租金，并出具4000元欠条的事实并不矛盾。同时，与双方在租赁合同第四条第三项中的“如果乙方投资资金周转困难，总费用可分两次付清，另附以欠条申请办理”的约定相符。被告汤某主张收款收据中的4000元是其补缴2008年租金的辩解意见不充分，本院不予采纳。原告明星家居公司认为收据中的4000元，是被告汤某归还所借欠款的主张较为可信。因此，原告明星家居公司要求被告汤某缴纳2008年所欠租5965元的主张，依法应予支持。2、关于原告明星家居公司要求被告汤某按租金每月27元/m2的标准，支付2009年1月1日至2010年10月31日续租期间的租金问题。确认书中对合同中约定的经营铺位位置、铺位面某、第一年租金及计算方法进行了变更，约定第一年租金每月按27元/m2、面某按86m2计算。但在租金优惠条件中约定以22元/m2的优惠标准，同时按合同享受10%以及免收两个月房租的优惠计算租金。该约定对租金标准、承租铺位面某明确具体，是双方真实意思表示，表明被告汤某只能在租赁经营的第一年享受优惠，在续租期间不再享受优惠。合同法第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原、被告在铺位租赁合同到期后，被告汤某自2009年1月1日起继续使用X号铺位，双方没有按合同约定，签订续租合同，也未约定续租期间的租金标准。因此，双方在续租期间应以原租赁合同约定的第一年租金计算方法，即每月按27元/m2、面某按86m2计算租金。原告明星家居公司要求被告汤某按每月27元/m2的标准，支付2009年1月1日至2010年10月31日续租期间的租金，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告汤某认为续租期间的租金应当按照2007年7月7日铺位租赁合同的约定，以每月每平方米6.6元的标准，计算方式按确认书中约定的第一年优惠条件计算，其已不欠原告明星家居公司租金的辩解，与约定不符，本院不予采纳。综上，被告汤某应向原告明星家居公司缴纳2008年的租金5965元，2009年1月1日至2010年10月31日期间的租金51084元，合计57049元，对原告明星家居公司要求被告汤某支付租金的超出部分不予支持。

关于原告明星家居公司要求被告汤某承担2009年1月1日至2010年10月31日期间的违约金问题。原告明星家居公司认为考虑到被告汤某的承受力，将合同中每逾期支付租金一日按未交纳租金的1%承担违约金的约定，变更为按每日1‰计算，由被告汤某承担2009年的违约金10147元，2010年1月1日至2010年10月31日的违约金8468元，合计18615元。根据合同法第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告汤某认为约定的违约金过高，请求法院按中国人民银行同期贷款利率计算违约金。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为过分高于造成的损失。”被告汤某自2009年1月1日至2010年10月31日期间的未缴租金51084元，原告明星家居公司虽然已考虑到被告汤某的实际承受力，主张以未缴租金的日1‰计算，违约金为18615元，但仍高于上述规定标准。原告明星家居公司在本案中未举证证明被告汤某的迟延履行给其造成实际损失的数额，故迟延履行的实际损失可以理解为利息损失。结合本案双方对租赁合同的实际履行情况、被告汤某不按合同约定及时缴纳租金存在的过错，以及原告明星家居公司的收益，为平衡双方当事人利益，违约金宜按照被告汤某未按期缴纳租金的数额相应计算逾期付款利息，总的违约责任不超过利息损失的130%，对原告明星家居公司要求被告汤某承担的违约金超过标准部分不予支持。

关于原告明星家居公司要求被告汤某搬出租赁铺位的问题。根据规定，租赁期限为不定期的租赁合同，当事人可以随时解除合同。原告明星家居公司以双方履行的合同为不定期租赁合同为由，要求被告汤某搬出承租经营的明星家居市场一楼X号铺位，实质上就是要求与被告解除租赁合同。要求搬出租赁铺位与解除租赁合同，具有相同的效果和目的，况且，双方在铺位租赁合同中明确约定了在租赁期限内，因一方违反合同，另一方依合同约定有权单方解除合同。被告汤某在租赁期限内未按合同约定按时缴纳租金，原告明星家居公司有权单方解除合同。依照合同法第二百三十二条的规定，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。虽然原告明星家居公司在向本院申请诉前调解前，没有通知被告汤某解除租赁合同，但是，可将其向人民法院申请诉前调解的行为，视为向被告汤某发出了解除租赁合同的通知。因此，原告明星家居公司要求被告汤某返还承租铺位，搬出明星家居市场一楼X号承租铺位的诉求，依法应予支持。被告汤某认为其依铺位租赁合同依法取得了租赁物的使用权，原告明星家居公司要求搬出的诉求必须以解除铺位租赁合同为先决条件的辩解，依法不能成立，本院不予采纳。鉴于被告汤某承租的铺位是用于经营，原告明星家居公司要求被告汤某搬出承租经营的铺位，依法依情均应当给予一定的合理期限。因此，被告汤某认为原告明星家居公司要求其搬出承租铺位，应当给予合理期限的主张，本院予以采纳。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条第二款之规定，判决如下：

一、被告汤某于本判决生效后30日内搬出原告东台明星国际家居市场有限责任公司一楼X/X号，即X号铺位；

二、被告汤某于本判决生效后10日内，给付原告东台明星国际家居市场有限责任公司2008年的租金5965元、从2009年1月1日起至2010年10月31日止的房屋租金51084元，合计57049元，并支付违约金（其中以27864元为本金自2009年1月1日起至2009年12月31日、以23220元为本金自2010年1月1日起至2010年10月31日，均分别按中国人民银行同期贷款利率的130%计算）；

从2010年11月1日起至实际交付铺位之日止，被告汤某按日租金76.34元的标准，计付原告东台明星国际家居市场有限责任公司铺位使用费；

三、驳回原告东台明星国际家居市场有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1692元，减半收取846元，原告东台明星国际家居市场有限责任公司负担41元，被告汤某负担805元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时按国务院《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：盐城市财政局，开户行：市农行中汇支行，帐号：（略））。

代理审判员王立新

二○一○年十二月十四日

书记员（代）王小婷