原告河南顺驰物业管理有限公司洛阳分公司，住所地：洛阳市X区X街X路交叉口东北角顺驰世府名邸小区。
负责人高某，该公司总经理。
委托代理人张彦立、付某某，河南中冶律师事务所律师；特别授权。
被告赵某，女，X年X月X日出生。
委托代理人马某，男，X年X月X日出生。
被告马某，男，X年X月X日出生。
原告河南顺驰物业管理有限公司洛阳分公司（以下简称顺驰物业公司）诉被告赵某、马某为物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顺驰物业公司的委托代理人张彦立、付某某，被告赵某及其委托代理人马某，被告马某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告顺驰物业公司诉称，二被告购买了洛阳顺驰房地产开发有限公司开发的顺驰成小区X号楼X单元X号房屋，原告接受洛阳顺驰房地产开发有限公司的选聘为业主提供物业管理服务。2006年11月12日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为小区提供物业服务，被告按约定缴纳物业费，物业管理服务费用标准按政府批文调整。然而从2010年7月1日至今，在原告按规定正常提供物业服务的情况下被告却一直拖延缴纳物业费。被告房屋的建筑面积是131.13平方米，收费标准为2010年7月15日之前是0.98元每平方米每月，2010年7月15日之后是1.2元每平方米每月，从2010年7月1日至2011年9月30日，被告应当缴纳的物业费共计2345.9元。根据《前期物业管理服务协议》第11条约定，如不按协议约定按时足额缴纳物业服务费用的，原告有权要求被告补交并按1%标准支付某约金。截止2011年9月30日被告应承担的违约金为5589元。被告作为物业服务的对象应该按规定及时缴纳物业管理服务费，但是被告拒不缴纳，这极大的影响到原告的物业管理秩序，也给原告造成了重大损失。因此，诉至人民法院，请求：1、依法判令被告支付2010年7月1日至2011年9月30日的物业管理费用2345.9元；2、依法判令被告按日1%的标准向原告支付某欠物业费用的违约金（暂算至2011年9月30日为5589元）；3、诉讼费用由被告承担。
被告赵某、马某共同辩称，一、原告要求被告支付2010年7月1日至2011年9月30日的物业费用2345.9元，与事实不符。理由如下：1、根据被告及小区其他业主代表，2011年9月X号书面向原告送交的《物业费催收单》，原告没有在9月X号前收取物业费，因此应该按催收单上业主代表的要求，在2011年9月前的物业费，视同物业公司放弃收费权利，不应该再缴纳。2、原告物业费用2345.9元，计算无依据。（1）根据被告买房时与顺驰公司签订的《协议书》，顺驰物业现在的收费标准不能超过0.98元/月每平方。（2）原告提交的收费许可证上的物业费收费指导价为1.35元，因收费许可证是一种政府许可行为，不具有强制执行力。许可证上的价格是物业收费的最高某限，是政府许可收费的最高某导价，从这个收费指导价中不能确定出原告所说的1.2元每平方，因此也就无法计算出原告诉讼状中所要求被告支付某2345.9元物业费。双方实际的收费标准，应该按前期物业服务协议中的物业费标准为0.98元每平方计算。（3）被告和其他顺驰城业主代表、市信访办周科长、市X区房管局领导、珠江路办事处领导、原告负责人等，在市委杨秘书长的安排下，于2010年8月30日上午在信访办一楼就顺驰城物业收费问题，召开了协调会。会上发改委吕科长做为物业收费相关文件上规定的负责解释的部门代表，做出如下解释和要求：①收费许可证上的收费标准，是政府对小区物业收费的指导价，是物业收费的最高某价，收费指导价不具有强制性，具体各小区的收费标准应在政府指导价范围内约定。②原告撤除其在小区内按1.20元收取物业费的公告。③由市发改委收回原告的收费许可证。④顺驰城物业收费标准由原告方与顺驰城业主代表协商确定，未协商一致前不能按1.20元收取物业费和公告。根据以上事实，在双方未协商一致前，物业公司不能按1.2元每平方收取和计算物业费。（4）根据洛发改收费（2009）X号文件第四条，普通住宅前期物业服务收费标准应在政府指导价范围内约定。原告和被告就物业收费问题进行了多次协商，且全是业主代表主动要求进行的协商，到目前，双方没有达成一致，没有形成新的约定。费用标准变更，双方应该签订书面的服务协议，未重新签订协议，属于物业公司单方面擅自提高某费标准。5、对于已按1.2元交纳物业费的业主，我认为系物业公司采取威胁利诱等不正当手段，在停水停电等的威胁，和交一年免一个月的利诱面前，业主迫于无奈才交的，并非出自业主们本意。第二、原告要求支付某业费用违约金，属无理要求。事实是被告多次主动要求按协议缴纳物业费，并且被告会同小区其他业主代表一起，于2011年9月X号书面向原告送交了《物业费催收单》，要求缴纳物业费，而原告拒收物业费，因此少收物业费对物业公司带来的损失不是被告造成的，所以被告不应承担违约。第三、原告违反合同事实：1、根据前期物业管理服务协议，第二条物业管理服务内容中，明确规定户外墙面、门厅是房屋的共用部位，绿地、道路为共用设施。原告违反合同第一条双方权利和义务-甲方的权利义务中第9条。擅自占用本物业的共用设施，道路和绿化用来停车，并且收取了停车费，严重影响了小区X区X路步行都困难，需要随时小心来往车辆，小孩子更无法独自在小区玩耍，因此对被告的日常生活带来了极不利影响，也严重损害了小区的形象。2、原告擅自损坏绿地制做广告牌、占用电梯等位置进行广告宣传活动，并且经常播放“不小心有了，到协和没了”等人流、丰胸方面的不雅广告，严重损害了小区X区商业气氛浓厚，影响了被告日常的生活氛围。3、原告违反服务协议第二条物业管理服务内容中第五条公共秩序维护管理1中（3）小区内重点部位24小时电子监控。小区发生了多次被盗案件，多户业主财产受到损失，有的对人身安全也造成了威胁。案件发生后，因小区X区域没有监控，有的重要区域监控不能有效工作，所以物业公司不能为破案提供有效监控资料。为此业主们曾多次要求物业公司加强小区监控管理，增加和改进监控设施，到目前小区内未见到有任何改进措施。4、原告违反前期物业管理服务协议第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务中第1条，对房屋共用部位进行维护、修缮与管理。我所住房屋的外墙渗漏，造成室内出现的大面积的霉变、油漆脱落，物业公司原来维修过一次，说过一二年才能看出效果，所以我又重新刷了油漆，但现在又出现了大面积的霉变、油漆脱落现象，找物业公司维修，他们却推说保修期过了。我认为我房间出现的问题，发生在保修期内，并且维修过一次，并且在前期物业管理服务协议中并未有保修期的说法，因此物业公司应该按合同要求进行维修，而不是推诿扯皮。综上所述，我要求原告尽快完善小区管理和设施，按协议要求提供物业服务，为业主们提供安全、舒适的生活环境。请求法官按合同法规定，在双方未重新签订合同前，判定双方按《前期物业管理服务协议》中0.98元物业费的标准执行，被告方应交的物业费为1915元。被告做为拥有小区公共部分的一员，对原告违反合同，擅自占用小区X路、绿化等行为，要求立即停止侵权，恢复小区X路原状，撤除擅自进行的广告活动，以侵权行为给原告带来的停车费收入和广告收入，按被告应享的份额支付某被告。
经审理查明，2006年11月12日，顺驰物业公司洛阳分公司（甲方）与赵某（乙方）签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定顺驰物业公司为被告赵某居住的顺驰城小区X-X-X提供前期物业服务。合同的第四条第二项约定普通住宅按建筑面积每月每平方米0.98元；第八项约定物业管理服务费用标准按政府批文调整，物业管理服务费用自交房之日起计算；第十条第四项约定小区内公共设施设备使用运行产生的水电费不包含在物业管理费中，具体发生费用由小区内所有住户每月按户均摊、商业按建筑面积计算分摊，分摊根据“谁受益，谁承担”原则分摊；第十一条违约责任第三、四项甲方违反协议擅自提高某费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付某约金，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。2008年2月27日，洛阳市发展和改革委员会向原告颁发了洛经服（物业）X号收费许可证（以下简称X号收费许可证），有效期为2008年2月至2009年12月，2009年度年审时有效期延长至2010年12月31日；证载收费项目为综合服务费0.26元，公共秩序维护费0.12元，公共设施维护费0.78元，公共区域保洁费0.07元，公共区域绿化费0.12元，小区属高某，建筑面积超过20万平方米，物业费下浮10%，按1.2元/月平方米收取，办理时间2010年5月23日。2010年7月5日，原告在顺驰城社区公告栏刊登《关于进一步加强物业服务管理规范物业服务收费的通知》（以下简称《收费通知》），载明：顺驰城小区普通住宅各项服务标准经审核符合且部分超出一级服务标准，核定为：一级服务，根据一级服务等级标准，物价局于2010年5月24日审批顺驰城小区普通住宅物业服务费收费标准为1.35元/平方/月，因小区建筑面积高某10万平方米，下浮10%，最终审批普通住宅物业服务费收费标准1.2元/平方/月；新标准自2010年7月15日执行。同时，该《收费通知》将X号收费许可证进行公示。此后，原、被告因交纳物业费数额的问题产生纠纷，双方协商未果，引发本案。
2011年5月18日，原告将已到期的X号收费许可证上交，由洛阳市X区物价管理办公室为其颁发新的收费许可证，证号为洛涧费（略），有效日期自2011年5月至2014年3月。
另查明，被告赵某、马某的房屋面积为131.13平方米。
本院认为，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。原告顺驰物业公司与赵某在平等自愿的基础上，签订了《前期物业管理服务协议》，合同的内容是双方的真实意思表示，亦不违反有关法律法规规定，该合同合法有效。依据合同约定，物业管理服务费用标准按政府批文调整。洛阳市发展和改革委员会向原告颁发的X号收费许可证载明顺驰城小区物业服务费按1.2元/月/平方米的标准收取。故被告应当自该收费许可证公告期满之日起，按照1.2元/月/平方米的标准向原告交纳物业费，被告无故拖欠2010年7月1日至2011年9月30日的物业费2345.9元（0.98元/月/平方米×131.13平方米×0.5个月+1.2元/月/平方米×131.13平方米×14.5个月），侵害了原告的合法权益。原告要求被告支付某欠的物业费的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。原告要求被告支付某欠物业费的违约金的诉讼请求，因双方在合同中约定不明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第七条、《最高某民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下:
一、被告赵某、马某应于本判决生效后十日内支付某告河南顺驰物业管理有限公司洛阳分公司物业服务费2345.9元。
逾期履行则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定办理，即若逾期则加倍支付某延履行期间的债务利息。
二、驳回原告河南顺驰物业管理有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。
本案诉讼费50元，由被告赵某、马某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长皮晓舒
人民陪审员肖涛
人民陪审员于国军
二0一二年二月一日
书记员袁景
