原告赵某，女，X年X月X日生，汉族。

委托代理人徐瑞彬，律师。特别授权代理。

被告王某（又名王X），男，X年X月X日生，汉族。

委托代理人彭博，律师。一般代理。

上列原告赵某诉被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参见了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，被告于2010年8月20日租赁解放路X路西姚XX家门面房两间，院内两间，每年租赁费合计26400元。由于房主决定对房子扒掉重建，被告得知此消息后准备转让，并在门口贴上“此房转让”，我做生意正好需要租房，就和被告进行协商，我发现附近房子有扒掉重建的，就特意询问被告，房主的房是否要扒，被告明确答复不扒。我不放心又托人询问房主，房主也说不扒。我认为不扒房后，把被告已交给房主的6000元及被告要的转让费22000元给了被告。6000元打有收条，22000元没有打条，有银行取款条可以证明。我在准备装修房时，和房东进行了结合，房东明确告诉我准备扒房重建，我问及扒房之事王某是否知道时，房主说早已告诉了王某，但王某不让告诉我。另外，王某转租房子未征得房主同意，现导致我无法长期使用，原来接房的目的无法实现。综上所述，被告转租房子时故意隐瞒要扒房的事实，并安排房主不让告诉别人要扒房的情况，此行为违背了合同法的规定，故提出诉讼，请法院依法判令被告转租给我姚彦彦房子的行为无效，退还我转租费28000元。

被告辩称，我和原告转租房屋的行为，系双方平等自愿、协商一致的基础上达成的协议，依法成立，应受法律保护。根据合同法第十条和合同法司法解释（二）规定：“当事人未已书面合同形式或者口头形式订立合同的，但从双方的民事行为能够推定双方有订立合同的意愿，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同”。鉴于当前原告已实际接收房屋并利用。并向被告交到期前的房租费和装修费，应视为我们双方对转让租赁房屋的履行。合同法第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”第二，原告不符合要求确认合同无效的条件。根据合同法第五十二条关于合同无效的规定，原告诉称的事实理由明显与法律规定是的五种情况不符。故原告要求确定合同无效没有事实根据和法律依据。第三，原告诉称的事实理由不能成立，故意颠倒黑白，混淆视听。原告称其一我知道房主决定扒房，我没有告诉她，我隐瞒了这一事实。又说我不让房主告诉她。其二称我转让房子没有经过房主同意。通过原告的诉状不难看出，房主是否扒房不是我能左右的。再说原告接租房屋时，我也没有承诺她房子的租赁期限。而是当时说好，房子到期后（即2011年8月20日）由她跟房东协商续租期限和租赁价格。原告作为成年人在接房时应该想，事实上原告也已经想到房屋的租赁期限是否能达到预期的目的。接房时原告曾问过房主该房是否在短期内拆除，房主答复不会拆除想接请接啦，在房主答应不扒房的情况下，原告才做出了接房的决定。这就说明我没有隐瞒要扒房的情况，原告装修房子时房主不让装，说是要扒房，原告找我说时我才知道，这怎么能说我隐瞒事实呢原告说转让房子房主不知道决不可能。因为原告在诉状中说的很清楚是询问了房主，被告已经履行了自己的义务保证剩余的租赁期限让原告利用。再说，我收取原告的款项含装修费转让和租赁期转让，房租6600元，装修及门头制作21400元，共计28000元。我们之间的转让行为不存在任何显示公平，隐瞒欺诈行为，而是房主不诚实信用，才导致本案纠纷的发生。责任不在被告，望法院查明事实，依法驳回原告对我的诉讼请求。

审理查明，被告王某于2009年在通许县X路中段三毛购物广场北侧路西租赁了姚XX家临街门面房两间，开办了“尚艺发型设计”理发店，同时还租了院内房屋两间。每年房租费为26400元，房租一年一交。被告向房东交房租的时间为8月20日。被告接租该房后于2009年12月对房屋进行了装修，花去装修费17221元。被告在经营中因其姐夫买了一辆汽车需要有人帮忙，并得知此房快要拆除重建的情况，被告准备停止理发业，跟随其姐夫跑车，于2011年3月在房门上贴出“此房转让”的字样。原告见到后欲租此房便找被告商谈。经几次协商于2011年5月份接租了此房，但未签书面合同。原告在接租此房前，考虑到此房是否会被房主拆建，托人去询问了房主。房主隐瞒了近期此房要拆建的事实答复近期不拆建。原告于2011年5月24日交给被告转让费6000元，被告打了收到条“今收到转让费6000元”。后又给被告装修费及其他费用22000元未打收条。原告在接租此房后找房主续订下年合同时，房主提出要对此房扒掉重建。原告找被告要求退钱，因未见到被告后向公安机关报案，公安机关调查后认为不宜立案。原告诉至法院。

认定上列事实有双方当事人陈述、被告书写的收条、公安机关的证明、被告装修的证明条及房东的询问笔录等在卷佐证，足以认定。

本院认为，原、被告在协商房屋转让时，虽未签订书面合同，但其行为符合房屋租赁合同的特征，构成房屋租赁合同。被告和房东在合同的洽谈中，故意隐瞒了近期房屋要拆除重建的事实，致使原告签订合同后无法继续使用房子。被告和房东的行为均有恶意串通之嫌。根据《合同法》第五十二条第（二）项之规定，原、被告达成的房屋租赁合同为无效合同。但原告对被告租赁使用期未满的3个月应予承担。原合同每年26400元，每个月合租金2200元，3个月计6600元。对被告的装修费原告应合理承担，由本院酌定为4000元。对超出部分被告应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条、第五十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、原、被告于2011年5月24日达成的房屋租赁协议为无效合同。

二、被告王某于判决生效后五日内返还给收取原告赵某租房转让费（含装修费）17400元。

三、驳回原告的其它诉讼请求。

如不按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费500元，原告承担200元，被告承担300元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。

审判长徐向阳

审判员李富霞

审判员吴运庆

二○一二年三月六日

书记员张静