原告湖南某X物业管理有限公司。

法定代表人何某，总经理。

委托代理人刘某乙，该公司员工。

委托代理人王某，该公司员工。

被告孙某，男，X年X月X日出生，汉族。

原告湖南某X物业管理有限公司（以下简称君X公司）诉被告孙某物业服务合同纠纷一案，于2011年8月25日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员邵力独任审判，公开开庭进行了审理。代理书记员喻艳担任庭审记录。原告君X公司委托代理人刘某乙、王某，被告孙某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告君X公司诉称，2007年11月15日，原告由湖南某勘房地产有限责任公司选聘为北湾景园小区从事物业管理服务，原告为被告所在的北湾景园小区提供物业服务，被告自2009年10月1日起就一直拖欠物业管理费，根据物业服务合同相关约定，被告还应支付违约金。故原告诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告支付物业管理费4177.1元（2009年10月1日至2011年6月30日）；2、被告向原告支付违约金4135.3元；3、由被告承担本案诉讼费。

被告孙某辩称，1、原告不履行物业管理服务协议，不提供物业服务，小区电梯经常出现故障，长时间不进行检修；小区生活垃圾长期裸露在外，未及时清扫；小区安保不足，发生多起盗窃案件。2、原告未按照某关法律规定公开物业服务资金预决算及收支情况。3、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履行约定之前，被告有权拒绝支付物业管理费，请求驳回原告的诉讼请求。且原告的违约金计算大大高于其实际损失，请求法院调整。

经审理查明，2007年11月15日，原告君X公司与湖南某勘房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》。双方主要约定：一、双方权利与义务：原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿某、环境卫生、保卫、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；六、物业管理服务费按照某主拥有物业的建筑面积计收，多层1.4元/月/平方米建筑面积（被告房屋产权面积142.08平方米，应交物管费198.91元/月），业主或物业使用人应在于每季度最后一个月的25日前预交下一季度的物业服务费用。十二、违约责任：原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告应承担相应法律责任；业主或物业使用人违反约定，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按欠费总额的3‰交纳违约金。上述合同签订后，原告向北湾景园小区提供了物业服务，被告以原告未尽到物业服务义务为由，自2009年10月1日未支付物业管理费，原告遂诉至法院。

另查明，被告辩称原告未按规定向业主公布物业服务资金收支情况，原告称其向建设单位公布，且物业服务资金时包干制，没有义务向业主公布。

以上事实有前期物业服务合同、物业管理费发票、原告向被告函件、照某、当事人的陈述及庭审笔录等证据在案佐证。

本院认为，一、依据国务院制定的《物业管理条例》规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”故原告君X公司与湖南某勘房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。在长沙市X区北湾景园业主委员会成立前，原告与湖南某勘房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，符合《中华人民共和国物权法》及国务院《物业管理条例》之规定，对该小区业主具有约束力。原、被告双方应当诚实履行上述合同义务。二、原告按物业服务合同约定向被告提供了物业服务，被告以小区电梯出现故障、垃圾裸露、发生盗窃案件为由拒绝支付物业管理费，且已提供垃圾裸露的相应照某。原告认为电梯已经定期检查，并提供合格证，垃圾定期清运，被告未提供证据支持其未尽到安保义务。因原告已提供证据证明电梯定期检修、被告并未因原告未尽到保安责任发生损失，故本院对原告的理由予以采纳，被告孙某不能以此为由拒绝缴纳物业管理费。被告应支付2009年10月1日至2011年6月30日的物业服务费198.91元/月×21个月=4177.11元。三、另被告辩称原告未向业主公布物业服务资金收支情况，原告认为其为建设单位选聘，且物业服务资金采用包干制，无义务向业主公布资金情况。根据国家发改委、建设部共同制定《物业服务收费管理办法》第十二条规定“物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。”故原告辩称其无义务向业主公布资金情况不符合上述规定，本院认为原告应承担相应的违约责任。另《前期物业服务合同》约定了从逾期之日起每天按欠费总额千分之三交纳违约金（滞纳金），因被告提出约定的违约金过分高于造成的损失，原告未提供证据证明因被告违约造成的损失，本院认定双方应各自承担违约责任，双方应承担违约金可互相抵消。

综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条的规定，判决如下：

一、被告孙某在本判决生效之日起10日内支付给原告湖南某X物业管理有限公司物业管理费4177.11元；

二、驳回原告湖南某X物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告湖南某X物业管理有限公司承担12.5元，被告孙某承担12.5元。

如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南某长沙市中级人民法院。

审判员邵力

本件与原本核对无异二0一一年十一月二十五日

代理书记员喻艳