原告湖南某XX物业管理有限公司。

法定代表人卜某，总经理。

委托代理人贺某，湖南某仕迪律师事务所律师。

被告谢某，男，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人宁某某，男，X年X月X日出生，汉族。

原告湖南某XX物业管理有限公司（以下简称大XX公司）诉被告谢某物业服务合同纠纷一案，于2011年6月1日向本院提起诉讼。依法由审判员邵力担任审判长，与人民陪审员陈毓奇、黄巧红组成合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员喻艳担任记录。原告大XX公司的委托代理人贺晓，被告谢某及其委托代理人宁某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告大XX公司诉称，2006年11月3日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，原告为被告所在的万煦园小区提供前期物业服务，被告按每月每平方米1.2元的标准交纳物业管理费，应交物管费143.7元"月。2009年12月28日，万煦园小区业主委员会又与原告签订《万煦园小区物业服务委托合同》，由原告继续提供物业服务，多层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业管理费。被告自2008年1月1日起就一直拖欠物业管理费，根据物业服务合同相关约定，被告还应支付违约金。故原告诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告支付物业管理费5604.3元（截至2011年3月31日）；2、被告向原告支付违约金5604.3元；3、由被告承担本案诉讼费。

被告谢某辩称，1、原告不履行物业管理服务协议，不提供物业服务，在水管爆裂后未及时修复房屋漏水，给被告造成损失。2、滞纳金具有法定性、强制性特点，合同约定滞纳金属于无效情形。3、原告要求被告支付物业管理费，但原告未履行服务义务，没有及时修缮被告的水管，且原告未向被告进行过催收，超过了诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2006年11月3日，原告大XX公司与被告谢某签订《前期物业管理服务协议》。双方约定：一、双方权利与义务：原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿某、环境卫生、保卫、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；被告依据本协议自觉按时向原告交纳物业管理服务费及有关费用。四、物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：物业管理服务费按照被告产权面积计收，高层1.2元/月/平方米建筑面积（被告房屋产权面积119.74.1平方米，应交物管费143.7元/月），于每月5日前交纳当月费用。十二、违约责任：原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告应承担相应法律责任；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按欠费总额的3‰交纳违约金。该协议所称的前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同生效时止的物业管理。2009年12月28日，长沙市X区业主委员会与原告签订《万煦园小区物业服务委托合同》，约定由原告继续提供物业服务：三十三、物业管理服务费：高层住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下方式处理：(1)从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之三交纳滞纳金，(2)无正当理由经催缴后逾期三个月仍拒交的，原告可申请业主委员会协助解决，并采取一定的催缴措施，如电话、函件、上门催缴、小区内公示、向人民法院起诉等。上述合同签订后，原告向被告提供了物业服务，被告因冰灾水管爆裂原告未及时修复为由，自2008年1月1日起拒交物业管理费。原告认为被告未按合同约定支付物业管理费，除交清欠费外还应支付违约金，遂诉至法院。

另查明，被告房屋在2008年因冰灾造成水管爆裂，原告于2008年3月对水管进行了修理。

以上事实有《前期物业管理服务协议》、《万煦园小区物业服务委托合同》、物业管理费发票、原告与业主委员会往来函件、当事人的陈述及庭审笔录等证据在案佐证。

本院认为，一、原告大XX公司与被告谢某签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。在长沙市X区业主委员会成立后，原告与业主委员会签订的《万煦园小区物业服务委托合同》，符合《中华人民共和国物权法》及国务院《物业管理条例》之规定，对该小区业主具有约束力。原、被告双方应当诚实履行上述合同义务。二、原告按物业服务合同约定向被告提供了物业服务，被告以水管爆裂原告未及时修复为由拒绝支付物业管理费，且已提供相应照片，原告认为已经予以修复。本院认为水管爆裂属于自然灾害引起，原告已在灾害发生后履行了维修义务，被告不应以此为由拒绝支付物业服务费。被告应支付143.7元/月×39个月=5604.3元。三、《前期物业管理服务协议》与《万煦园小区物业服务委托合同》均约定了从逾期之日起每天按欠费总额千分之三交纳违约金（滞纳金），因被告提出约定的违约金过分高于造成的损失，原告未提供证据证明因被告违约造成的损失，本院酌情认定违约金以应支付的物业管理费的20%计算，即被告应支付违约金5604.3元×20%=1120.86元。四、关于因原告未履行修复水管给被告造成的损失，被告可以另行向法院起诉处理。另被告谢某辩称原告大XX公司的诉讼请求已超过诉讼时效，但被告谢某自2008年1月至今未支付物业服务费，其行为系持续性行为，原告通过挂号信及公告等方式主张过债权，故本院对被告辩称原告的诉讼请求超过诉讼时效不予支持。

综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条的规定，判决如下：

一、被告谢某在本判决生效之日起10日内支付给原告湖南某XX物业管理有限公司物业管理费5604.3元；

二、被告谢某在本判决生效之日起10日内支付给原告湖南某XX物业管理有限公司违约金1120.86元；

三、驳回原告湖南某XX物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费80元，由原告湖南某XX物业管理有限公司承担10元，被告谢某承担70元。

如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南某长沙市中级人民法院。

（本页无正文）

审判长邵力

人民陪审员陈毓奇

人民陪审员黄巧红

本件与原本核对无异二0一一年十月二十四日

代理书记员喻艳

附法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百三十四条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。

当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。

宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。