广西壮族自治区X区人民法院

民事判决书

(2011)兴民一初字第X号

原告盛某。

原告刘某乙。

原告刘某丙。

委托代理人韦婉妮，广西南某雄鹰律师事务所律师。

委托代理人蓝中华，广西南某雄鹰律师事务所实习律师。

被告刘某丁。

被告辛某。

委托代理人潘生云，广西百举鸣律师事务所律师。

原告盛某、刘某乙、刘某丙诉被告刘某丁、辛某租赁合同纠纷一案，本院于2011年10月25日受理后，依法适用简易程序由审判员邓晓艳于2011年12月6日公开开庭审理了本案。书记员熊梓言担任记录。原告盛某、刘某乙、刘某丙的委托代理人韦婉妮、蓝中华，被告刘某丁，被告辛某的委托代理人潘生云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告盛某、刘某乙、刘某丙诉称：原告与被告刘某丁是南某市X街××号南某万达广场×座×层××××号商铺的业主。2011年4月28日，刘某丁在未取得原告同意的情况下，与辛某签订《商铺租赁合同》，将与原告共有的位于青云街××号南某万达广场×座×层××××号商铺出租给辛某，并收取了辛某保证金82600元。原告认为，被告刘某丁在未取得原告同意的情况下，将与原告共有的商铺出租给他人，侵犯了原告的合法权益，该合同应为无效。据此，原告为维护自身合法权益，请求法院判令：1、依法确认两被告签订的《商铺租赁合同》无效；2、本案诉讼费用由两被告负担。

原告盛某、刘某乙、刘某丙对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、商铺租赁合同，证明两被告签订的合同无效，两被告签订合同并未取得原告同意；合同上仅有刘某丁一人跟辛某的签名，两被告签订合同并没有取得原告的同意。2、房屋所有权证、房屋共有权证（三份），证明讼争房屋为原告与被告刘某丁共有。

被告刘某丁辩称：一、被告承认原告陈述的事实，被告与辛某签订合同时，确未取得原告的同意。刘某丁与原告共有的铺面之前的出租事宜均由原告刘某乙负责，由刘某乙出面与他人商洽，达成一致协议后再将合同拿给被告刘某丁与盛某、刘某丙签字同意。此次被告在于辛某签订合同前，没有与原告商议，在签订后征求原告意见时，原告表示反对，并引起了本案诉讼。

二、被告收取了辛某的租金保证金82600元，被告愿意退还给辛某。被告收取辛某的租金和保证金，事前没有取得原告的同意，事后这笔钱一直由被告保管，被告愿意如数退还。

三、诉讼费的承担，被告尊重法院的公正判决。

对于本案中租赁合同的效力问题，被告刘某丁认为该合同是在没有经过三个原告同意的情况下与被告签订的，现在三原告不同意，刘某丁认为该合同无效。

被告刘某丁在举证期限内未提交证据。

被告辛某辩称：第一、辛某认为其与刘某丁签订的租赁合同有效。刘某丁与原告之间是家庭成员关系，原告刘某乙、刘某丙都是在外地工作，商铺一直由刘某丁负责门面出租的事宜。因此，被告辛某有理由认为刘某丁所签订的合同事后已经取得原告方的同意。而且82600元不是一个小数目，被告刘某丁收取82600元没有告诉原告是不符合常理的。辛某也已经取得了铺面租金的收条和合同，由此可以看出双方已经签订了合同。二、被告有理由认为刘某丁与辛某签订合同的行为构成了表见代理的行为。因此辛某认为租赁合同有效。

被告辛某为其辩解当庭提供的证据有：1、还款业务银行回单（复印件），证明刘某丁收到辛某款项，这笔款项在合同里面称为“租金保证金”。被告辛某当庭撤回对该份证据的提交。

经过开庭质证，被告刘某丁及被告辛某对原告盛某莲、刘某乙、刘某丙提供的证据1、2真实性无异议。本院对上述当事人无异议的证据予以采信。

原告盛某莲、刘某乙、刘某丙对被告辛某当庭提供的证据为复印件有异议，且认为超过举证期限提交。被告刘某丁对被告辛某当庭提供的证据银行回单（复印件）无异议，认可该款项系其于2011年5月6日向辛某收取。本院认为：由于被告辛某当庭撤回该份证据的提交，本院予以准许。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：南某市X街××号南某万达商业广场×座×层××××号商铺系原告盛某莲、刘某乙、刘某丙、被告刘某丁于2003年8月21日向南某万达商业广场有限公司购买，该商铺面积为71.71平方米（含公摊面积为26.65平方米），于2005年9月1日取得房屋所有权证（证号为：邕房权证字第0150××××至0150××××-3），该房屋为原告盛某莲、刘某乙、刘某丙、被告刘某丁四人共有。

2011年4月28日，刘某丁(甲方)与被告辛某(乙方)签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将上述商铺出租给乙方使用，商铺建筑面积71.71平方米；租期3年，自2012年8月1日起至2015年7月31日止；月租金为41300元；租金按月支付。该合同还对其他相关事宜进行了约定。乙方于签订本合同的同时向甲方一次性交付相当于两个月租金的保证金82600元。签订合同后，被告刘某丁未将商铺交付给被告辛某使用。

由于原告盛某莲、刘某乙、刘某丙认为被告刘某丁未经三原告同意将商铺出租给被告辛某，侵犯了原告的利益，遂于2011年10月19日向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。

被告刘某丁当庭表示愿意退还被告辛某租金保证金本金82600元。

本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”综合本案事实，根据被告辛某对于签订《商铺租赁合同》时对商铺的所有权人另有他人是否明知、被告是否为善意等因素予以分析认定。本案查明的事实是，被告辛某在签订时未要求被告刘某丁出具该商铺的权属证书，刘某丁当庭陈述在签订合同前已告知辛某该商铺的所有权人为多人，其是在未经三原告的授权的情况下签订合同，在刘某丁签订合同后告知三原告即遭到反对，三原告才提出本案诉讼，以上事实可证明被告辛某对该商铺的所有权人为多人且刘某丁签订合同的行为未经其他所有人同意是明知的。

从双方约定的合同内容来看，双方约定的租赁物为南某市X街××号南某万达商业广场×座×层××××号商铺，合同期限从2012年8月1日起算，刘某丁主张在签订合同时已告知被告辛某该商铺为三原告与刘某丁共有，被告否认原告的说法，但未提交证据证实刘某丁故意隐瞒该商铺的所有人。此外，在订立租赁合同后，被告刘某丁也未将商铺实际交付给被告辛某进行装修或使用，该合同未实际履行。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”被告刘某丁作为该商铺的共有人在未经过其他共有人同意的情况下私自与被告辛某签订《商铺租赁合同》，签订后原告盛某莲、刘某乙、刘某丙作为共有人对刘某丁的行为不予追认，且被告辛某作为承租人也未尽到合理的审查义务，对商铺的权属未作了解，应承担相应的责任，故原告要求确认刘某丁与被告辛某于2011年4月28日签订的《商铺租赁合同》无效，有事实和法律依据，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十八条，《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：

被告刘某丁与被告辛某于2011年4月28日签订的《商铺租赁合同》无效。

案件受理费50元，由被告刘某丁、被告辛某各负担25元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南某市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南某市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判员邓晓艳

二○一二年一月十一日

书记员熊梓言