上诉人(一审原告)：周某乙

被上诉人（一审被告）：广西碧雅投资股份有限公司

上诉人周某乙因与被上诉人广西碧雅投资股份有限公司（以下简称碧雅公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服北海市X区人民法院作出（2010）银民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年1月25日受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院审理查明：2009年11月18日，原告与黄静慧签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：黄静慧将其购买的位于北海市X路碧雅苑B-X号房屋转让给原告，房屋成交价格为850000元。合同签订后，原告付清了购房款，黄静慧把房屋交给了原告，原告取得了上述房屋的北房权证(2007)字第（略）号《房屋所有权证》，但权证上注明上手人是梁小群。2010年1月18日，原告以被告当时出售的商品房没有符合其预售时所作出宣传承诺，严重侵犯了原告合法权益，为此要求被告赔偿损失为由诉至该院。另查明，位于北海市X区是被告开发建设的，被告在销售广告和宣传资料中对碧雅苑内别墅及相关设施作了以下说明和允诺：碧雅苑的总建筑面积x、生态停车场面积1200m2、公共绿地总面积51．3亩、每栋别墅建筑(含花园)占地面积500—600m2；社区智能化管理包括居家网络、立体治安防护体系，空房时，监控中心以24小时监控房屋，水电气智能化管理、冷热水供水系统安装到卫生间和厨房、塑胶网球场、1200平方米室内小区会所等。合同签订后，被告未能按约定提供宣传资料上说明的设施：园林土地是被告租赁的，租期仅为l0年，公共绿地面积不足；原告的花园面积不足500m2；高速局域网没有开通；电子监控器已经拆除，小区监控中心与ll0、119、112台没有联网；没有空房监控设施；没有生态停车场，非生态停车场面积不足600m2；户内冷热水供水系统没有安装到户，业主被迫自行垫资安装；塑胶网球场没有完工；小区会所2008年4月才交业主使用，已被查封。此外，被告将原规划设计为四栋别墅的场地建成停车场，供碧雅大酒店使用，影响了购房人的居住环境。在本案诉讼期间，原告委托北海方圆房地产评估有限责任公司对碧雅苑的相关环境设施进行鉴定。经评估确认，公共绿地面积不足、社区智能化管理没能建成、会所迟延提供、塑胶网球场及小区生态停车场没有建成、违规建停车场造成的损失的评估价值为47088元。被告前身是北海楚海房地产有限公司，成立于l997年4月30日；2003年4月7日，经广西壮族自治区工商行政管理局核准，其名称变更为广西碧雅投资股份有限公司。

一审法院认为：作为碧雅苑小区的开发商，被告在销售广告和宣传资料中对碧雅苑内别墅及相关设施作了的说明和允诺，亦属合同内容的一部分，对合同双方有约束力，但原告与被告没有直接发生合同关系，故原告不能享受合同赋予的权利。2009年原告是在充分了解位于北海市X路碧雅苑B-X号房屋情况后，明知被告没有完善在销售广告和宣传资料中承诺的情况下，仍然和黄静慧签订《房屋买卖合同》，说明在当时的情况下，房屋价格即使包涵着被告不能完善在销售广告和宣传资料中承诺的风险，也值得原告购买，黄静慧将其购买的碧雅苑8-X号房屋转让给原告是其单方行为，与被告没有直接法律关系，且该房屋的上手人是梁小群，说明房屋已经过多次转手，原告亦无法说清房屋的来源情况，因此《房屋买卖合同》只对原告和黄静慧有约束力，对被告则没有约束力。综上所述，原告与被告没有发生合同关系，故原告不能享受广西碧雅投资股份有限公司合同在销售广告和宣传资料中对碧雅苑内别墅及相关设施作的说明和允诺的权利。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告以“被告当时出售的商品房没有符合其预售时所作出宣传承诺侵犯了原告权益为由，要求被告赔偿其损失”的主张，没有事实和法律根据，该院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，遂判决：驳回原告周某乙的诉讼请求。本案受理费2300元、法院专递费100元、评估费352元，共计人民币2752元，由原告周某乙负担。

周某乙不服一审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、上诉人向黄静慧购买被上诉人开发的碧雅苑小区B-X号别墅，即承继了黄静慧对被上诉人的全部合同权利。1、黄静慧与被上诉人签订《商品房买卖合同》，购买上诉人开发的碧雅苑小区B-34别墅，被上诉人在销售广告和宣传资料中对碧雅苑内别墅及相关设施所作的说明和允诺，亦属合同内容的一部分。黄静慧与上诉人签订《房屋买卖合同》，将别墅卖给上诉人，即将其对被上诉人的全部合同权利转移给了上诉人，虽然上诉人与被上诉人没有直接合同关系，但上诉人承继了原黄静慧对被上诉人的合同权利，权利主体变了，而权利内容不变，故上诉人享有要求被上诉人全面履行合同的权利，也享有要求被上诉人因其不能全面履行合同而进行赔偿的权利。2、上诉人购买了碧雅苑小区内的别墅，即成为碧雅苑小区的业主。被上诉人作为开发商，关于碧雅苑小区的公共配套设施所作的承诺，是对碧雅苑小区全体业主的承诺，上诉人享有和其他业主同等的权利。3、原判称上诉人“明知被上诉人没有完善在销售广告和宣传资料中的承诺的情况下，仍然和黄静慧签订《房屋买卖合同》”，纯属主观臆断，没有证据支持。二、被上诉人的合同义务不能因房屋所有权人的变更而免除。根据原判的观点，被上诉人无须对上诉人履行合同义务，而黄静慧已将房屋售出，也无权要求被上诉人履行义务，即被上诉人的合同义务因房屋所权人的变更而免除。这种观点既无法律依据，也不利于保护众多业主的利益，只能为开发商逃避责任开路。被上诉人的合同义务如果没有对其合同当事人履行，则必须对合同的承继人履行，不能因房屋所有权人的变更而免除。综上所述，上诉人承继了上手人黄静慧的权利，被上诉人应对上诉人履行合同义务，不能履行的则应赔偿损失，而不能因房屋所有权人的变更而免责。原判认定事实不清，适用法律错误，应予撤销，依法改判支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人碧雅公司答辩称：该公司与原房主签订的是预售房地产合同，而原房主与上诉人签订的是现房买卖合同，上诉人不能享受预售合同中的权利。

本院依法对一审查明的事实予以确认。

本案争议的焦点是上诉人周某乙是否享有原房主对被上诉人碧雅公司的权利。

本院认为，上诉人周某乙与案外人黄静慧签订的《房屋买卖合同》是一份以转让房屋所有权为内容的合同，该合同的标的虽然与被上诉人碧雅公司与原房主签订买卖合同的标的物相同，但在合同价款、履行期限、履行主体、违约责任等方面都有不同，不涉及任何合同权利或义务转让的内容，而且该合同已经履行完毕。所以，从合同的相对性角度出发，上诉人周某乙无权向本案被上诉人碧雅公司主张权利。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费2400元，由上诉人周某乙负担。

本判决为终审判决。

审判长董新永

审判员陈剑平

审判员魏玉芳

二0一一年四月二十一日

书记员覃丽芬