上诉人(一审原告)：北海市日盛物业服务有限公司

被上诉人(一审被告)：王某

上诉人北海市日盛物业服务有限公司（以下简称日盛公司）因与被上诉人王某物业服务合同纠纷一案，不服北海市X区人民法院（2010）海民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月20日受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院审理查明：2009年4月1日，原告与北海万里房地产开发有限公司签订一份前期物业服务合同，约定由原告对景福花园进行物业管理。原告对该小区的管理，一直按每平方米0.4元、每月每户7元的标准收取物业费及公摊水电费。2010年5月，原告要求各业主按每平方米0.6元交物业费及每月每户9元公摊水电费标准交费，引发双方的纠纷。原告于2010年7月22日向北海市物价局递交《关于景福花园物业服务收费的申请报告》，请求提高物业收费标准，北海市物价局于2010年8月4日作出《关于景福花园物业服务收费的批复》，该批复内容为：1、景福花园生活用房的物业管理公共性服务收费标准由你公司同物业服务委托方根据北海市物价局、北海市建设委员会(2008)X号文件协商议定。公共水电费据实代收，合理分摊；2、停车服务收费待停车场条件完备后核准；3、以上收费协商议定后报我局备案，并按规定明码标价，切实做好物业服务工作，本规定从发文之日起试行一年。原告取得北海市物价局的《关于景福花园物业服务收费的批复》后，要求各业主从2010年5月份起按每平方米0.6元交物业费及每月每户9元公摊水电费标准交费未果，而提起本案诉讼。

一审法院认为：原告北海市日盛物业服务有限公司根据其与开发商北海万里房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同对景福花园小区进行物业管理，应确认为合法有效的行为。但原告要求各业主从2010年5月份起按每平方米0.6元交物业费及每月每户9元公摊水电费标准交费，缺乏事实和法律依据，原告拟提高收费标准，应按规定的程序办理，既然原告已向北海市物价局申请，该局也下文明确要求原告的做法，原告应按该规定办理。北海市物价局于2010年8月4日才作出《关于景福花园物业服务收费的批复》，原告却要求各业主从2010年5月份起按每平方米0.6元交物业费，显然不符合北海市物价局《关于景福花园物业服务收费的批复》的规定，故原告的该请求，该院不予支持。对2010年5、6、7三个月的物业服务费，原告仍应按原标准收取。原告请求被告交纳2010年5、6、7三个月的物业服务费249元，请求过高，该院只部分支持，即支持按原标准收取165元(每月55元，3个月)；原告请求被告交纳2010年5、6、7三个月水电公摊费21元，该院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条的规定，遂判决：被告王某应交纳2010年5、6、7三个月的物业服务费165元、水电公摊费21元，合计l86元给原告北海市日盛物业服务有限公司。案件受理费50元，专递费100元，合计l50元，由原告负担。

日盛公司不服一审法院上述判决，向本院提起上诉称：

一、一审法院认定上诉人与开发商签订的前期物业服务合同中关于从2010年5月份起按每平方米0．6元交物业费的条款必须待物价局作出批复后才能施行是不正确的。前期物业服务合同的合同主体是开发商与物业公司，合同双方对合同条款协商达成一致，并符合法律规定，则合同自动生效，合同双方自合同生效之日起应该自觉履行相关权利义务。一审法院认定“北海市物价局于2010年8月4日才作出《关于景福花园物业服务收费的批复》，原告却要求各业主从2010年5月份起按每平方米0.6元交物业费，显然不符合物价局《批复》的规定”，以此理解，一审法院其实是认定前期物业服务合同必须报物价局审批才能生效，这是错误的。因为前期物业服务合同属于一般合同，不属于审批生效的合同。合同条款的变更应该由合同双方协商变更，然而一审法院却变更了上诉人与开发商签订的合同。l、上诉人签订的前期物业服务合同已经明确了合同自签订之日(即2010年3月30日)起生效，然而一审法院却认定合同自2010年8月4日起才生效；2、合同约定了2010年5月1日至2011年3月30日，按0．6元每平方米，月计算收取，一审法院又变更上诉人的合同，要求2010年5、6、7三个月的物业服务费标准按照每月0．4元的标准收取。这些都是没有依据的。

二、上诉人与开发商签订的前期物业服务合同是合法有效的，合同约定自2010年5月起收取每平方米0．6元物业费是合法有据的。依据中国国家发展和改革委员会与建设部共同发布的《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]X号)，以及《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法》(桂价格[2007]X号)中相关条款中都明确了，实行政府指导价的物业服务收费，由市、县人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价和浮动幅度(上下不超过15％)，并定期公布。2008年6月20日，北海市物价局和北海市建设委员会依据上述发文，共同发布了《北海市X区物业服务等级标准基准价》(北价格字[2008]X号)，该文中规定了三级(乙等)服务标准和费用构成，服务费计费时间从物业管理公司进驻小区开展服务之日起按建筑面积0．60元／平方米收费。上诉人的资质等级是三级，则依上述规定，自2008年6月20日起，上诉人依照0．60元/平方米收取物业服务费都是合法有据的，何况上诉人与开发商签订的该合同是从2010年5月起才按0．60元的标准收取。2010年10月25日，北海市物价局和北海市建设委员会作出《关于物业服务收费管理问题的补充通知》（北价格字[2010]X号），指出“实行政府指导价的物业服务收费执行时间及期限以建设单位或业主与物业服务企业在物业服务合同中的约定为准，不受审批时间或试行期限等限制”，因此，一审判决认定上诉人对2010年5、6、7月的物业服务费按0．60元/平方米收取不符合北海市物价局于2010年8月4日作出《关于景福花园物业服务收费的批复》的规定，是不正确的。

三、前期物业服务合同的主体是开发商与物业公司，不包括业主，费用的约定不需要经过业主的同意才能生效。上诉人提高物业收费标准，只要与建筑商即开发商北海万里房地产开发有限公司达成一致协议，并符合法律法规规定，则合同自动生效。上诉人基于公平合理的原则，主动提出，合同中涉及业主权益的，应履行告知义务。为此，上诉人于2010年4月12日在小区发通告告知了业主(包括原审被告)提价的情况。该小区目前已经有70％多的业主按照新标准缴费。原审被告抗辩时虽然主张没有见过这个通告，但是也自称其知道提费的事情，只是认为不合理，才欠缴。但其认为不合理并没有提出法律依据和证据，则应承担举证不能的责任。

综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。

被上诉人王某答辩称：

一、一审判决正确，上诉人有物价局的批文，也不能作为提价的依据。前期物业服务合同虽然带有一定的强制性，但也要在合理及合法的基础上才能实施。景福花园D、E栋属小区的一期工程，当初业主在购买时都没有与开发商签订物业管理合同，而日盛物业服务有限公司在于2009年4月X号与开发商签订砑《景福花园前期物业服务委托合同》后，也没有按法律的规定与业主及时补全这个手续，业主并不知道这个合同(物业费为0．4元／平方米)，但认为这个收费还算合理，所以就一直按这个标准交纳物业费。但从2010年5月份开始，业主被要求按0．6元／平方米来交纳物业费，事前没有任何通知及文件，也没有和业主商量，业主代表多次与之协商无果，于是本人及大部分业主认为不合理而拒绝交纳。按《物业管理条例》第四十一条的规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”物价局的批文只能作为物业服务的参考，而不能由物价局来确定物业服务费应该多少。所以即使有物价局的批文，也不能作为提价的依据，何况在2010年8月份之前，上诉人连物价局的批文都无法提供。

二、北海市日盛物业服务有限公司达不到北价格字[2008]X号文中三级(乙等)服务标准的要求，因此也不能按文件所定的0．6元／平方米来收物业费。明显达不到的有以下这些：1、根据北价格字[2008]X号文中三级(乙等)服务标准的“内容与标准”中的“基本要求”，明显没达到的有“7、按规定程序成立业主委员会，并报主管部门备案”；2、在“(三)共用设备维修养护”中，明显没达到的有“6、消防设施设备完好，呵随时启用；消防通道畅通。”；3、在“(四)维护公共秩序”中，明显没达到的有“3、车辆停放有序”；4、在“(五)保洁服务”中，明显没达到的有“5、无乱贴小广告现象”；5、在“(七)社区文化”中，没有一项达到的。其服务还有很多方面与标准相比也达不到。

三、前期物业服务合同不是一般的合同，它属于格式合同的一种。而法律对格式合同有着严格的规定，违反法律的规定的格式合同是无效的。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，北海市日盛物业服务有限公司及万里公司并没有将修改后的前期物业服务合同的内容告诉答辩人和业主，侵犯了答辩人和业主的知情权，所以上诉人与万里房地产开发公司于2010年3月30日签订的《景福花园前期物业服务委托合同》是违反法律规定的，因此也是无效的，对答辩人和D、E栋业主没有约束力。

四、上诉人称小区目前有70％多的业主按照新标准缴纳物业费，没有事实根据。目前景福花园的实际情况是这样的：D、E栋属一期工程，业主没有与物业公司签订前期物业服务合同；而Cl、CX栋是二期工程，于2010年5月份完工，业主已经与物业公司签订了前期物业服务合同，而且已经按合同中规定一次性缴纳了一年的物业管理费(标准为0.6元／平方米)。所以，如果这个70％的比率的统计中含有Cl、CX栋的业主，那就是假的。事实是D、E栋的大部分业主从5月份开始因认为不合理已经拒绝交纳物业费。

五、北海市日盛物业服务有限公司是建设单位未通过招投标的方式，擅自采用协议方式选聘的物业服务企业，因此它与建设单位所签的前期物业服务合同是无效的。根据《物业管理条例》第二十四条的规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”建设单位万里房地产开发公司未经任何招投标，又未经任何批准，擅自采用协议方式选聘了北海市日盛物业服务有限公司，而且又未按《物业管理条例》第二十五条的规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”的要求与D、E栋的业主签订包含前期物业服务合同的买卖合同，其行为已经违法，因此，北海市日盛物业服务有限公司从进入景福花园进行前期物业管理开始至今，一直是没有经过合法的手续的。

六、业主也应受到消法的保护，不能接受强制的服务。请求法院在物业纠纷中，考虑一些特殊情况，保护在物业纠纷中处于弱势的广大业主的权益，维护物业管理市场的合理秩序。业主作为特殊的消费者，理应也受到《中华人民共和国消费者衩益保护法》的保护。消法第十条规定：“消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为”，日盛物业公司在提供物业管理服务时有强制交易行为。其于2010年5月1日开始提高物业服务费，在没有取得D、E栋广大业主的同意，以及在D、E栋的业主没有与开发商及物业公司签订前期物业服务合同的情形下，是极端不合理不合法的霸道行为，广大业主有权依法拒绝这种不合理的强制霸道服务。而且，上诉人在其上诉状的第三点中所说的“费用的约定不需要经过业主的同意”的说法是错误的，希望法院能考虑这个纠纷中所具备的特殊条件，保护广大业主的合法权益，维护物业管理市场的合理秩序。

本院依法对一审查明的事实予以确认。

本院二审另查明，一审判决后的2010年10月25日，北海市物价局和北海市建设委员会作出《关于物业服务收费管理问题的补充通知》（北价格字[2010]X号），其中第一点指出“实行等级标准基准价管理办法以来，由建设单位选聘物业服务企业的普通住宅物业服务收费按规定实行政府指导价，具体收费标准由建设单位与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。在物业服务收费审批（对车辆停放服务收费进行审批）过程中，实行政府指导价的物业服务收费执行时间及期限以建设单位或业主与物业服务企业在物业服务合同中的约定为准，不受审批时间或试行期限等限制”。

本案争议的焦点是上诉人日盛公司从2010年5月1日起按每月0.6元/平方米收取被上诉人王某的物业服务费有无事实和法律依据。

本院认为，在景福花园小区尚未成立业主委员会的情况下，上诉人日盛公司根据其与开发商北海万里房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同对景福花园小区提供物业服务，一审判决认定该行为合法有效是正确的，该前期物业服务合同的内容对所有业主具有约束力。被上诉人认为该合同是格式合同，并且建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，但这些理由并不能导致该合同的无效。依据2010年3月30日日盛公司与北海万里房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同约定，物业服务费按业主房屋实际建筑面积，从2010年5月1日起，按每月0.6元/平方米收取。该收费标准未超过北海市物价局和北海市建设委员会北价格字[2008]X号文件的规定，因此，上诉人日盛公司在为业主提供服务的同时按每月0.6元/平方米收取业主物业服务费，具备事实依据和法律依据。北海市物价局于2010年8月3日作出的《关于景福花园物业服务收费的批复》，要求收费标准按北价格字[2008]X号文件的规定协商议定，并报该局备案，这并不表明日盛公司按每月0.6元/平方米收费应从该批复后即2010年8月后才能进行，因此，一审判决认定日盛公司在2010年8月前不能按每月0.6元/平方米收费是错误的。该收费时间的起始点应以前期物业服务合同的约定为准，即从2010年5月1日开始。

综上所述，上诉人日盛公司要求被上诉人王某支付拖欠的2010年5、6、7月的物业服务费249元及水电公摊费21元具备事实和法律依据，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。被上诉人王某若认为日盛公司所提供的服务不达标，侵害了其利益，其可另案提起诉讼主张其权利。一审判决适用法律正确，但对部分事实认定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

变更北海市X区人民法院（2010）海民初字第X号民事判决为：被上诉人王某应在本判决书送达之日起十日内支付拖欠的2010年5、6、7月三个月的物业服务费249元、水电公摊费21元，合计270元给上诉人北海市日盛物业服务有限公司。

一审案件受理费50元，专递费100元，二审案件受理费50元，以上合计200元，由王某负担。该费用，日盛公司已预交，王某应在支付物业服务费的同时付还给日盛公司。

上述债务，义务人逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。

本判决为终审判决。

审判长董新永

审判员魏岚

审判员魏玉芳

二0一一年三月十四日

书记员王某