湖南某长沙市X区人民法院

民事判决书

（2011）开民一初字第X号

原告郭某某，男，汉族。

委托代理人邓某，湖南某律师事务所律师。

被告杨某，汉族。

原告郭某某诉被告杨某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年8月3日受理后，依法由代理审判员张淳独任审判，公开开庭进行了审理。原告郭某某及其委托代理人邓某，被告杨某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告郭某某诉称：2010年4月19日原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于某区某苑一栋X号门面出租给被告使用。租期为2010年4月20日至2013年4月19日，月租金为2400元。合同还约定被告不得转租。若被告将门面转租他人，原告有权收回门面，并要求被告承担相应的损失。合同签订后，被告违反约定，将门面擅自转租他人，并拖欠原告租金未依约支付。原告认为被告行为违反合同约定，故诉至法院，请求法院依法判令：一、解除原告与被告签订的房屋租赁合同；二、本案产生的诉讼费用及律师费用由被告承担。

被告杨某辩称：一、因原告向被告出租的门面存在漏水问题，原告在知晓被告分租事实的情况下，仍然同意原告加房租以继续租赁房屋，故原告的行为系以实际行动认可原、被告实际订立了一个新的租赁合同，原告以默示的方式认可了被告的向第三人出租诉争门面的行为。二、原、被告之间的合同约定系“不得转租”该“合同”，非不得将房屋分租，故被告的行为并未违约。三、被告拒付房租系因原告不认可以2800元/月将房屋租赁给被告并允许被告转租。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，原、被告于2010年4月19日原告与被告签订《租房合同》一份，约定原告将位于某区某苑一栋X号门面出租给被告使用。租期为2010年4月20日至2013年4月19日，月租金为2400元。合同第八条约定“乙方（被告）不得转租合同若转租他人，则甲方（原告）有权收回，所造成的一切损失，均由乙方（被告）承担”。合同签订后，原告依约向被告出租了约定房屋。2010年7月14日，被告与案外人某某签订《门面分租合同》一份，合同约定将位于某区某苑一栋X号门面部分营业场地出租给案外人。后原、被告就门面再次出租问题产生矛盾，被告向原告支付租金至2011年7月19日止。因对于被告将其所租赁门面转租并拖欠原告租金不满，原告遂诉至本院，请求判如所请。

另查明，2011年8月10日被告杨某收到本案原告郭某某起诉状。

庭审中，被告向本院递交录音资料、原告向被告出具的收条及被告自己的记录拟证明原、被告之间新的租赁合同存在。原告对于上述证据均不予认可，认为凭借上述证据无法证明原、被告之间成立了新的租赁合同。

上述事实有《租房合同》、《门面分租合同》、当事人陈述等证据材料在卷佐证。

本院认为：一、合同的解除，是合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。现原告主张依据原、被告之间的约定，要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，自原告解除通知表示到被告，合同即告解除。被告如有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

二、对于该解除合同效力问题。依据原、被告告签订《租房合同》所载，“乙方（被告）不得转租合同若转租他人，则甲方（原告）有权收回，所造成的一切损失，均由乙方（被告）承担”，故被告不得将诉争门面出租给第三人。若被告将门面出租给他人，则原告有权将诉争门面收回。因本案诉争合同系房屋租赁合同，诉争门面的收回意味着合同目的之不达，也即原告有权解除租赁合同。现被告未经原告允许擅自将诉争门面部分营业场地出租给案外人，可以认定为系原、被告合同中约定的“转租”行为，故原告有权利要求解除与被告之间签订的《租房合同》。现原告明确要求解除与被告订立的《租房合同》，该意思表示之通知已经以起诉状的形式于2011年8月10日送达给被告，故原、被告之间的房屋租赁合同解除，租赁合同关系归于消灭。

对于被告提出的原告以实际行动认可原、被告实际订立了一个新的租赁合同的抗辩事由，原告并未向本院提交足够证据证明原、被告之间订立了新的租赁协议。即使原、被告之间成立新租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，当事人之间订立的租赁合同未采用书面形式的，视为无固定期限租赁合同，原告仍得随时解除该新租赁合同之权利，故对于被告提出的该项抗辩事由本院不予采信。

对于被告提出的原告以默示的方式认可了被告的向第三人出租诉争门面的行为的抗辩事由，因原、被告之间的合同约定被告若将诉争门面转租，原告得解除合同之权利，在原、被告没有约定的情况下，该权利不因原告向被告收取房租而消灭，同时原告向被告收取房租甚至订立新的口头租赁合同的行为并未构成原告对于解除合同权利的放弃，故对于被告提出的该项抗辩事由本院不予采信。

对于被告提出的原、被告之间的合同约定系“不得转租”该“合同”，非不得将房屋分租，故被告的行为并未违约的抗辩事由，因原、被告均为普通公民，故对于原、被告之间的租赁合同的表述不能过于苛求。原告通过其向被告主张权利，要求解除合同的行为可以看出原告订立合同真实意思系被告不得将诉争门面出租给第三人，而被告在与原告的协商过程中并未提出其订立合同时的真实意思表示系“不得将合同转租”，故被告在庭审中提出该合同解释方式不符合常理，故对于被告提出的该项抗辩事由本院不予采信。

三、对于原告提出的本案律师费由被告承担的诉讼请求，因原告并未向本院提交证据证明，故对于原告提出的该项诉讼请求本院不予支持。

综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定判决如下：

一、原告郭某某与被告杨某之间于2010年4月19日原告与被告签订《租房合同》于2011年8月10日解除；

二、驳回原告郭某某的其他诉讼请求。

本案受理费100元，因适用简易程序减半收取50元，由被告杨某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南某长沙市中级人民法院。

代理审判员张淳

二○一一年十一月三日

本件与原件核对无异

代理书记员彭小波