原告任某，男，X年X月X日出生。

委托代理人周某乙，男，X年X月X日出生。

被告谢某，女，X年X月X日出生。

委托代理人王某某，男，X年X月X日出生。

第三人陈某，男，X年X月X日出生。

原告任某与被告谢某、第三人陈某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年10月28日立案受理。依法由审判员李国成适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任某的委托代理人周某乙、被告谢某的委托代理人王某某、第三人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告任某诉称，原告与被告于2011年8月27日签订一份《门面租赁协议》，约定：被告将坐落于衡阳市X区X路市教育局住宅大院X号门面出租给原告。原告依约于2011年8月27日向被告支付20000元转让费。双方约定被告负责与第三人陈某协调好关系，房租按原合同不变。而原告装修好门面即将营业时，第三人带人阻止原告开门营业。被告在协议中谎称租赁的门面是被告的私产，且未按协议约定协调好与第三人之间的关系，导致原告无法开门营业，已构成违约，该违约行为已造成了原告的损失。原告多次找被告协商未果。故诉至法院，请求判令：1、确某、被告签订的《门面租赁协议》无效；2、被告返还原告转让费20000元，并承担原告为房屋装修及维修支付的3650元；3、本案诉讼费由被告承担。

为支持其诉讼请求，原告任某提供了以下证据：

1、《门面租赁协议》。以证明被告未征得第三人同意将门面转租给原告，同时又未按照协议约定协调好与第三人的关系，导致原告无法营业；

2、《门面租赁协议》。以证明第三人与被告签订的协议，被告未经第三人同意，无权转租第三人所有的门面；

3、短信。以证明被告未按照协议约定协调好与第三人的关系，原告多次发短信要求被告协商处理，并退还已收转让费20000元；

4、装修费收款收据。以证明原、被告签订协议后因装修门面花费3650元，现第三人不同意被告的转租行为，从而导致原告损失。

对原告任某提供的上述证据，经庭审质证，被告对证据1、2无异议；对证据3的真实性有异议，认为没有看到过该短信；对证据4的真实性有异议，认为原告未对门面进行装修，不存在装修费用。第三人对证据1有异议，认为该协议无效，门面所有权人是第三人，且被告未征得第三人同意私自将门面转让，违反了第三人与被告签订的协议；对证据2无异议；对证据3、4不清楚。

被告谢某辩称，原、被告签订合同时，被告并没有说房屋是被告的私产。原、被告是在被告与房东签订的原合同的基础上签订合同的，上面留有房东的联系方式。被告收取原告门面转让费20000元属实。被告不同意与原告解除合同。

被告谢某未提供证据。

第三人陈某述称，第三人与被告签订租赁合同时，约定不得将门面转让，如确某转让，应征得第三人的同意。被告未经第三人同意，私自将门面转租他人，并且从中收取转让费，第三人要求收回门面。

第三人陈某提供了一份房屋所有权证的复印件。以证明被告转让给原告的坐落于华新开发区X区教委门面的所有权人是第三人陈某。

对第三人提供的证据，经庭审质证，原、被告均无异议。

对原告任某和第三人陈某提供的证据，本院认为，被告对原告提供的证据1、2无异议，第三人对证据2无异议，第三人虽对证据1有异议，但只是认为该协议无效，而非对其真实性有异议，该2份证据应予采信；原告提供的证据3既未得到被告承认，也没有其他证据相印证，无法证明其来源的合法性和内容的真实性，故本院不予采信；被告对原告提供的证据4有异议，该份证据虽是盖有公章的收款收据，但无法证实是否实际用于对讼争门面装修，且原、被告对装修没有约定，故本院不予采信；原、被告均对第三人提供的证据没有异议，本院予以采信。

经审理查明，位于衡阳市X区的教委门面X号的房屋所有权人系第三人陈某。2011年4月16日，第三人陈某与被告谢某签订《门面租赁协议》，约定：将坐落于衡阳市X区X路市教育局住宅大院X号门面租给被告，押金1000元，第一年每月净租金400元，第二年每月净租金450元，第三年每月净租金500元，上季度末交下季度租金；租期自2011年4月15日至2014年4月14日止共计36个月；被告无权将此房进行抵押，确某转让，须经房主同意。2011年8月27日，原告任某与被告谢某签订《门面租赁协议》，约定：将坐落于衡阳市X区X路市教育局住宅大院X号门面租给原告，押金1000元，第一年每月净租金400元，第二年每月净租金450元，第三年每月净租金500元，上季度末交下季度租金，租期自2011年4月15日至2014年4月14日止共计36个月，原告无权将此房进行抵押，确某转让，须经房主同意；甲方（被告谢某）负责与房东陈某协调好关系，房租按原合同不变，租金归乙方（原告任某）支付。转让费为24000元，2011年8月26日交20000元，其余4000元在无债权债务纠纷的情况下，一个月付清。

另查明，原告任某已于2011年8月27日支付给被告谢某转让费20000元。第三人陈某不同意被告谢某将该门面转租给原告任某经营，遂阻止原告开门营业。

本院认为，被告谢某将门面转租给原告任某，该行为未征得第三人陈某（业主）的同意，故原告任某与被告谢某签订的《门面租赁协议》系无效合同。原告要求被告返还20000元转让费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于门面装修费用的问题，原告任某没有提供证据证明其实际进行了装修且装修的行为取得了被告谢某的同意，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任某供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任某当事人承担不利后果”之规定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担”之规定，对于原告要求被告承担装修费3650元的请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、原告任某与被告谢某于2011年8月27日订立的门面租赁协议无效；

二、被告谢某于本判决生效后10日内返还原告任某门面转让费20000元；

三、驳回原告任某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费减半收取200元，原告任某负担50元，被告谢某负担150元；

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南某衡阳市中级人民法院。

审判员李国成

二○一一年十二月十四日

代理书记员王某燕

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任某供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张48v由负有举证责任某当事人承担不利后果。