重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2011）渝五中法民终字第X号
上诉人（原审被告）：蒋XX，男，汉族，X年X月X日出生，住渝中区X路X号5-X号。
上诉人（原审被告）：田XX，女，汉族，X年X月X日出生，住渝中区X路X号5-X号。
被上诉人（原审原告）：李XX，女，汉族，X年X月X日出生，住重庆市X区学府大道X号阳光雅苑X幢X单元X-X号。
委托代理人：罗XX，女，汉族，X年X月X日出生，住重庆市X区X路X号1-6。
上诉人蒋XX、田XX因与被上诉人李XX房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市X区人民法院（2010）中区民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：2009年9月12日，李XX与蒋XX、田XX在中介公司重庆营销策划有限公司处，签订了一份《买卖协议书》，双方协议主要内容为：甲方（蒋XX、田XX）将其所有的南某区X街道学府大道X号阳光雅筑X栋X单元X-X号（合同上注明的地址为南某区X镇大道X号阳光号附X栋X-X-X号）房屋产权作价38万出售给乙方（李XX）；签订协议的同时；乙方支付甲方1万元作为购房定金；甲方还清该房屋贷款时，乙方再支付9万元给甲方，然后甲方解除该房屋的抵押；甲方同意乙方按揭购买此房，并提供一切相关银行资料，并配合乙方到银行签订按揭合同；甲乙双方须在房产证从银行取出注销后，10个工作日内须无条件过户，否则认定违约；剩余购房款28万元在乙方办妥抵押登记后由贷款银行直接划入甲方账户内。协议中，双方还对其他事项进行了相应约定。该协议书签订后，李XX分两次共计支付了蒋XX、田XX10万元，二人也如约还清了该房屋的贷款，并解除了该房屋的相关抵押手续。在李XX要求其配合将该房屋过户并办理银行按揭手续时，蒋XX、田XX以种种理由推脱不予配合，经双方多次协商未果，现李XX诉至重庆市X区人民法院。
一审另查明，该房屋在双方签订合同时，载明地址为南某区X镇大道X号阳光号附X栋X-X-X号，2009年6月9日办理的该房屋产权证上载明的地址为南某区X街道学府大道X号阳光雅筑X栋X单元X-X号，均系指向同一套房屋。该房屋产权证的证号为106房地证2009字第X号，证上载明的产权人系登记在田XX与蒋XX名下。
李XX在一审中诉称，2009年9月12日，原告与二被告签订了一份《买卖协议书》，双方协定，二被告将其位于南某区学府大道X号阳光号附X栋X-X-X房屋出售给原告，房屋总价款380000元。签订协议后，原告陆续支付给被告人民币10万元，被告到银行付清了按揭款。原告尚未支付的购房余款28万元，在该房屋过户到原告名下，并到银行办理抵押按揭手续后，由银行将房款直接划至被告名下。但是，当二被告用原告支付的部分购房款付清银行贷款后，被告却反悔不愿意再履行合同，也不愿意按协议的约定支付双倍违约金。经与被告多次协商未果，现原告起诉要求：1、判令被告继续履行双方签订的房屋买卖协议，按照协议将位于南某区学府大道X号阳光号附X栋X-X-X号房屋出售给原告并过户至原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。
蒋XX在一审中辩称，我和我母亲田XX与原告曾于2009年9月12日签订房屋买卖协议是事实，在原告先后支付了10万元的部份房款后，我并另外借款4万元，双方一同前往招商银行还清了以前的全部贷款。我随后陆续办理了领取房屋相关证明文件和注销抵押登记的手续。在同年12月，我准备配合原告办理按揭手续时，才得知我姐姐在我父亲去世后（2008年去世），与我母亲共同享有该房屋的所有权，而我姐姐明确表示不同意卖房，故该房屋买卖合同因系无权处分而属无效行为，至少属于效力待定，故无法再履行。原告既不愿意解除合同又不愿意全款支付购房款，致使合同目的无法实现，因此，要求法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院审理认为，原告李XX与被告蒋XX、田XX所签订的《买卖协议书》是双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律禁止性规定，属依法成立的有效合同。原告李XX在与被告蒋XX、田XX签订购房合同后，按照约定支付了10万元的部份购房款，完成了支付合同部份价金的前期义务，被告蒋XX、田XX在收到该合同价金后，应当按照合同约定协助原告完成该房屋的过户手续，以便原告能顺利进行银行按揭贷款，从而付清该房屋的28万元尾款。由于被告在还清房屋贷款、解除该房屋在银行的抵押手续并取得该房屋有关证明文件后，未按照合同约定在10个工作日内配合原告办理该房屋的过户手续，属违约行为，现原告以此为由起诉要求被告继续履行合同，按照合同约定将该房屋过户至原告名下，因证据充分，于法有据，予以支持。被告蒋XX、田XX提出该合同因蒋XX的姐姐作为房屋共有人不同意买卖，因此该合同属效力待定的辩解理由，经合议庭审查，该房屋的产权证于2009年6月9日办理完毕，其权利人系登记在蒋XX与田XX名下，该房屋的所有权与蒋XX的姐姐无任何关联，故对被告的该项辩解不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，遂判决：蒋XX、田XX在本判决生效后10日内，协助李XX将南某区X街道学府大道X号阳光雅筑X栋X单元X-X号房屋（建筑面积100.06平方米）产权转移登记至李XX名下。
本案受理费7000元，由被告蒋XX、田XX负担。
一审宣判后，被告蒋XX、田XX不服上诉称：上诉人在与被上诉人签订《买卖协议书》后，上诉人按约将房屋予以解除抵押，并取得了产权证书，但在中介公司要求上诉人配合被上诉人办理按揭贷款手续时，银行荒唐要求上诉人姐姐出具相关的资料，在遭到上诉人姐姐拒绝后，银行不能为被上诉人办理二手房按揭贷款申请，而二审放交易程序是必须先办理二手房按揭贷款手续，在办理房屋过户手续，因此后续程序只能暂停。上诉人多次要求被上诉人更换贷款银行或变更付款方式，但被上诉人久拖不决，只是合同目的不能实现。上诉人只有行使解除权，要求对方返还房屋，恢复原状，但被上诉人直到2010年1月下旬，才更换了贷款银行，要求履行协议，上诉人因不能实现合同目的拒绝了被上诉人的要求。根据《买卖协议书》补充条款第六条的约定，甲乙双方必须在房产证从银行取出注销后10个工作日内无条件过户，否则认定违约。由于不可预见的情事变更，被上诉人不能在协议约定的期限内办理二手房按揭贷款手续，迟延了履行协议义务，构成违约。上诉人多次表示发出善意催告，但被上诉人至今不能履行协议，故上诉人依法享有了解除权。上诉人依法行使了解除权，多次向被上诉人发出解除协议的意思表示，已经发生协议解除的法律后果。综上，一审认定事实不清，适用法律不当，上诉请求二审法院予以撤销，并解除上诉人与被上诉人的《买卖协议书》并赔偿上诉人的经济损失，本案诉讼费和保全费用全部由被上诉人承担。
被上诉人李XX答辩称：被上诉人与上诉人签订协议书是在中介公司的介绍下进行的，一切都是按照正规程序进行的。被上诉人没有任何违约行为，在招商银行不能办理按揭贷款的情况下，被上诉人另行找银行贷款，但上诉人以种种借口予以拒绝，上诉人要求解除协议书的理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律争取，依法予以维持。
二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人蒋XX、田XX与被上诉人李XX于2009年9月12日签订的《买卖协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议书的约定履行各自的义务。被上诉人李XX按照协议书履行了相应的付款义务，上诉人蒋XX和田XX就应该按照协议书的约定履行相应的过户义务。根据协议书第六条的约定，甲乙双方须在房产证从银行取出注销后，10个工作日内无条件过户，否则认定违约。现上诉人蒋XX、田XX已经在2009年解除了争议房屋的抵押，按照协议书的约定，上诉人解除抵押后的十日内就应该协助履行过户的义务。因不能办理银行按揭贷款不是由于被上诉人李XX的原因造成，上诉人蒋XX、田XX认为李XX违约并要求以此解除合同的理由不能成立。一审支持被上诉人李XX要求继续履行合同并将房屋过户至其名下的请求是正确的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案受理费7000元，由上诉人蒋XX、田XX承担。
本判决为终审判决。
审判长龙建强
代理审判员罗德梅
代理审判员邓方彬
二○一一年四月十一日
书记员张霁东
