原告张某丙，女，X年X月X日生。

委托代理人赵某丁，男，X年X月X日生。

被告张某戊，女，X年X月X日生。

被告张某己，男，X年X月X日生。

二被告委托代理人刘红卫，河南赵某利律师事务所律师。

二被告委托代理人王卫国，又名王X，男，X年X月X日生。

原告张某丙与被告张某戊、张某己租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某丙及其委托代理人王凯、赵某丁，被告张某戊、张某己及其共同委托代理人刘红卫、王卫国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：二被告租赁中牟县X路幼儿园（以下称幼儿园）门口东第四间的门面房用于经营。2011年10月份，被告准备将其租赁的该门面房转让，原、被告经协商后达成口头转让协议，约定被告将该门面房转让给原告使用，原告向被告支付转让费x元。协议达成后，原告将转让费支付给被告，被告张某戊向原告出具收条一份。被告收到转让费后将其与幼儿园签订的租赁合同交付原告，原告拿到合同后发现被告对该门面房仅有使用权，而没有转让和出租权，并且其租赁期间于2011年12月1日到期。幼儿园在得知转让情况后，以张某戊在履行门面房租赁合同过程中存在严重违约行为为由，决定将该门面房收回。原告已支付相应的转让费，但因被告的原因原告不能对该房屋享有租赁经营权。因转让费的返还问题与二被告发生纠纷，原告诉至本院，要求：1、确认原告与被告张某戊于2011年10月16日所达成的口头租房转让协议无效；2、二被告返还原告租房转让费x元。

原告提供的证据有：

1、2011年10月16日被告张某戊向原告出具的收到条1份，证明原告将x元现金支付给了被告张某戊；

2、2010年12月1日门面房租赁合同、2011年11月17日幼儿园出具的证明各1份，证明幼儿园与被告张某戊签订的合同中约定，张某戊对房屋只有使用权，没有转让或出租权，如合同到期，被告张某戊不再续签，不得将合同期内对房屋进行的装修部分损坏或拆除；

3、照片2张，证明合同到期后，中牟县X路幼儿园已将被告所租赁的房屋收回。

4、证人张某某出庭证言1份，主要内容为：2011年10月份，原告张某丙向二被告交转让费时，证人张某某在场。原告张某丙向证人出示过被告张某戊交付给原告的合同和收到条。

二被告辩称：应驳回原告的诉讼请求，理由如下：1、原、被告达成的口头转让协议是双方真实意思表示，且已实际履行，且被告已将房屋租赁到期的情况告知了原告；2、x元不单单是房租，还包括被告交付给原告的空调、地某、货架、玻璃门以及被告重新安置的其他费用；3、被告交付原告房屋以后，原告已经实际占有使用；4、房子无法使用的原因，在于原告，不在于被告。

被告提供的证据有：

1、照片5份，证明原告接租房屋以后，先向外出租，没有租出去，已使用该房屋；

2、2011年10月28日苏某某与幼儿园签订的门面房租赁合同一份，证明苏某某也是接租的别人的房子，与幼儿园续签了合同，说明房屋可以转让；

3、2011年10月27日的通知一份，证明中牟县X路幼儿园召开会议，主持会议的张某长在会议上说，只要双方同意转让，幼儿园不干涉；

4、2009年12月1日张某戊与幼儿园签订的门面房租赁合同一份，证明房屋到期后，可以续签；

5、王某某的电话记录一份，证明王某某曾经给原告打过电话，原告抬高房价向外出租，造成幼儿园收回房屋；

6、证人梁某某、张某某、芦某某、王某某、孙某某、毛某某、王某某的出庭证言各1份。

经审理查明：2010年12月1日，被告张某戊与中牟县X路幼儿园签订《门面房租赁合同》，合同约定：幼儿园为甲方，租赁户张某戊为乙方；根据实际租赁需要，经甲、乙双方共同协商，乙方自愿租赁甲方的门面房。在租赁过程中，甲、乙双方应遵守如下条款：一、乙方租赁幼儿园门面房一间，每年租金9600元，租赁期限为2010年12月1日至2011年12月1日。乙方应提前一周缴纳租金，一次性交清后，经甲方审查并同意乙方的经营项目后，门店方可开业。二、乙方在开业前两天内应到当地某商、税某、卫生、计生、公安等部门办理正常营业所需的一切证件，交甲方复印件备查。三、甲方所收房屋租金不包括水、电费，营业期间的水、电等费用由乙方自理。四、乙方在租赁房屋期间不得擅自改变房屋结构，不得损坏甲方物品，不得私自乱拉电线。否则，一切不良后果由乙方全部承担。五、乙方所租赁房屋只有使用权，没有转让或出租权。如合同到期乙方不再续签，不得将合同期内对房屋进行的装修部分损坏或拆除，否则，应承担一切经济损失。六、在合同期内如果甲方因工作所需需要使用乙方所租赁房屋，需提前十五天通知乙方。乙方应退回所租房屋，甲方如数返还所剩余房屋租金。七、乙方不得在所租赁房屋内从事违法活动，不能从事网吧、餐饮等行业，不得经营易燃、易爆等危险性产品。八、合同到期，甲方的房屋租金如果需要重新核定，需提前一个月通知乙方。乙方如对新核定的租金不满意，可不再续签租赁合同，甲方将收回房屋。九、甲、乙双方应认真遵守本合同内容，违约者应承担相应责任。十、本合同一式两份，甲、乙双方各保留一份。签字盖章后生效。十一、本合同最终解释权归中牟县X路幼儿园。甲、乙双方分别在该合同上签名（盖章）予以确认。

2011年10月16日，被告张某戊与原告张某丙口头约定，由被告张某戊将上述所租赁房屋转让给原告张某丙，转让费为9.68万元。原告张某丙向二被告支付转让费共计9.68万元，被告张某戊向原告出具收到条一份，主要内容为：今收到张某丙租房转让现金9.68万元（大写玖万陆仟捌佰元整）。原告承接该房屋后，使用该房屋进行经营活动。现原告以被告张某戊对所承租房屋无转让权，幼儿园欲收回房屋，其对房屋原租赁经营权无法实现为由诉至本院，要求：1、确认原告与被告张某戊于2011年10月16日所达成的口头租房转让合同无效；2、二被告返还原告租房转让费x元。

另查明，2011年11月17日，中牟县X路幼儿园出具证明一份，主要内容为：张某戊租赁百花路幼儿园东第四间门面房，该房屋2011年12月1日租赁到期（租赁期间，租户只有使用权，没有出租或转让权），百花路幼儿园因工作需要，需将该房屋收回。特此证明。2011年12月1日，幼儿园与被告张某戊的租赁合同到期后，幼儿园已将所租赁房屋收回。

在案件审理过程中，原告张某丙称二被告将涉案房屋交付其时，房屋中有春兰牌挂式空调一台、白色货柜一个、牛形装饰物一个；上述物品现仍在该房屋中存放。

本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。如果后来未经权利人追认，无权处分人亦未取得处分权的，该合同应视为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，被告张某戊与幼儿园所签订的《门面房租赁合同》第五条及幼儿园所出具的“证明”中均明确表示承租方对所租赁房屋只有使用权，没有转让或出租权，故被告张某戊将房屋转让给原告张某丙，属于无权处分。被告的无权转让房屋的行为，事后没有得到权利人的追认，被告也未提供充分证据证明其事后取得了处分权，因此，原告与被告张某戊于2011年10月16日所达成的口头租房转让协议无效。因双方的口头转让协议无效，二被告所收取原告的转让费应予返还。考虑到原告自2011年10月份起至同年12月份对该房屋实际占用近两个月的情况，该占用期间的租赁费应从转让费中扣除。结合被告向幼儿园支付租赁费的数额（9600元除以12个月，每月800元），本院酌定应从转让费中扣除的数额为1600元（每月800元乘以2个月），下余转让费x元（x元－1600元）二被告应返还原告，原告请求过高部分，本院不予支持。因双方口头转让协议无效，二被告交付原告的春兰牌挂式空调一台、白色货柜一个、牛形装饰物一个，原告亦应返还二被告。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八之规定，判决如下：

一、确认原告张某丙与被告张某戊于2011年10月16日所达成的口头租房转让协议无效；

二、被告张某戊、张某己于本判决生效之日起十日内返还原告张某丙租房转让费九万五千二百元；

三、原告张某丙于本判决生效之日起十日内返还被告张某戊、张某己春兰牌挂式空调一台、白色货柜一个、牛形装饰物一个。

四、驳回原告张某丙的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二千二百二十元，由被告张某戊、张某己负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长陈怀杰

代理审判员杨景慧

人民陪审员朱学民

二0一二年一月十日

书记员徐其昌