原告x

法定代表人邱XX，该公司董事长。

委托代理人谭XX，特别授权。

被告x

法定代表人张XX，该联社理事长。

委托代理人廖XX，特别授权。

被告陈XX，男。

委托代理人邹XX，男。特别授权。

原告湖南x（以下简称XX）与被告XXX（以下简称XX）、陈XX确认合同无效纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告XX委托代理人谭XX、被告XXXX委托代理人廖XX、被告陈XX委托代理人邹XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XXX诉称：原告原名称XXXXX。2002年12月30日，原告与被告XX的分支机构厚玉信用社签订了房屋租赁合同。合同约定，租赁期限为5年，即从2003年1月10日至2008年1月10日，每年租金1000元，年末一次交清。租赁期内，原告在租赁物旁添置了附属物，并将租赁物围在公司院内。合同到期后，原告仍一直在使用租赁物，被告XX从未提出异议。2009年12月，被告陈XX要求原告腾空租赁物交还于他，原告才知道被告XXX已将租赁物以x元卖给了被告陈XX。原告曾当即向两被告提出了异议，认为两被告的房屋买卖行为违法，不予认可，也不予交房。被告陈XX便强行向原告收房，报警后兴宁派出所出警调处，建议通过司法途径解决。2010年1月6日，原告曾向法院提起了诉讼，要求被告信用联社以同等条件将该租赁物直接售予原告。资兴市人民法院经审理后确认了原告享有优先购买权，但查实该租赁物没有房产证，又是集体土地，不符合转让的条件，不能买卖，故判决没有支持原告的诉讼请求。原告认为，既然该标的物不能买卖，那么两被告于2009年9月20日针对该标的物所签订的房屋买卖合同自然也是无效的。而原告至今仍在租赁使用该标的物，与该标的物有着直接的利益关系，故此，原告再次向法院提起诉讼，请求法院确认两被告于2009年9月20日所签订的房屋买卖合同无效。

被告XX辩称：一、原告不是本案诉争标的物的《房屋买卖合同》的当事人，无权主张两被告之间签订的《房屋买卖合同》无效，故原告不具备本案原告的诉讼主体资格；二、原告租赁诉争房屋的租赁期限已满，租赁双方未续签租赁合同，且被告信用联社在处置该租赁房产时，原告已经放弃了优先购买权，故原告不享有本案诉争房产的优先购买权；三、被告信用联社出售给被告陈XX的房产已经办理了集体土地建设用地使用证，被告陈XX是该土地的集体组织成员，有权受让该房产，两被告之间签订的《房屋买卖合同》合法有效。综上述所，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告陈XX辩称：一、原告不是《房屋买卖合同》的当事人，对两被告之间签订的《房屋买卖合同》无权干涉，故本案原告的诉讼主体不适格；二、两被告之间签订的《房屋买卖合同》没有违反法律禁止性规定，该《房屋买卖合同》合法有效；三、原告与被告陈XX已于2011年12月16日签订了《房屋买卖合同》，由原告租赁被告陈XX购买的诉争房屋，租赁期限三年，每年租金3660元，该《房屋租赁合同》也已证明，原告已认可了两被告之间所签订的《房屋买卖合同》合法有效。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：1996年6月1日，资兴市X乡合作基金会办理了集体土地建设用地使用证。用途是营业所、住房，用地面积115.73。1999年8月19日，资兴市X乡合作基金会经批准并入资兴市厚玉信用社时向厚玉信用社移交固定资产房屋一栋，该房屋占地面积122.63。2002年12月30日，资兴市顺兴铁道线路器材厂与厚玉信用社签订房屋租赁合同，厚玉信用社将兼并的农村合作基金会的房屋（与原厚玉乡企业办相邻，建筑面积233，共15间）租给原资兴市顺兴铁道线路器材厂办厂使用。合同约定，租赁期限从2003年1月10日至2008年1月10日；租金每年1000元，年末一次交清；合同期满时，资兴市顺兴铁道线路器材厂需继续租赁，应及时向厚玉信用社申请重新签订合同，信用社在同等条件下，优先租给资兴市顺兴铁道线路器材厂；合同还对维修等方面作了约定。合同签订后，原资兴市X路器材厂一直在连续使用租赁房屋，但至诉前仅交纳过一年租金1000元。之后，原资兴市X路器材厂因破产改制，并重新更名为湖南XX。更名后的迅达公司仍在继续使用该租赁物。2007年8月16日，被告XX委托郴州市德盛拍卖有限公司于2007年8月29日面向社会公开拍卖其所属的一些固定资产，其中包括原厚玉基金会房屋。该房屋建筑面积110平方米，起拍价1.5万元，权属清楚，无产权证。当时被告XX将此拍卖公告张贴在原告旁边的房屋墙上，并送达给了原告。拍卖当天，原告曾派人到拍卖现场。但此次拍卖，该房屋因无人竞买而流拍，拍卖未成功。之后，原告仍继续使用该租赁房屋。2009年9月20日，被告XX与被告陈XX就该房屋达成并签订房屋买卖合同，被告XX以x元起拍价将该房屋卖给了被告陈XX。合同约定，陈XX在2009年10月15日前将购房款一次交清，XX在2009年10月15日将房屋交给陈XX，该房屋占用范围内土地使用权同时转让。之后，当陈XX持购房合同要求原告将租赁房屋腾空交还于他时，原告以其对该房屋享有优先购买权为由，拒绝了被告陈XX的要求，双方为此产生纠纷。2010年1月6日，原告曾起诉至本院，请求本院判令被告XX按其与陈XX之间所签订的房屋买卖合同的同等条件将该房屋直接售予原告。2011年7月15日，本院作出（2010）资民二初字第X号民事判决。该判决认为，双方所诉争的房屋未取得房屋权属证书，又是集体土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、第七项和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，该诉争房屋不得转让。原告的诉讼请求违反了上述法律规定，本院不予支持。故判决驳回了原告的诉讼请求。该判决生效后，原告于2011年7月22日再次起诉至本院，以本院的（2010）资民二初字第X号民事判决已判决确认诉争房屋不得转让为由，请求本院确认两被告于2009年9月20日所签订的房屋买卖合同无效。

诉讼中，被告陈XX于2011年12月16日强行向原告收房，导致双方发生吵闹。报警后兴宁派出所出警调处，原告与被告陈XX达成协议并签订房屋租赁合同一份。该合同约定，甲方（陈满林）将拥有的房屋（即原厚玉乡X村合作基金会一楼）租赁给乙方（迅达公司）办厂使用，租赁期限为三年，即从2010年1月1日至2012年12月31日，租金每年3360元，每年12月中旬交清，并由乙方另补偿甲方2009年10月至12月三个月的租金840元。该房屋租赁合同签订后，原告与被告陈XX已按该房屋租赁合同履行兑现。

案经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，调解未成。

上述事实，有原告的企业法人营业执照和组织机构代码证、被告XX的企业法人营业执照、被告陈XX的身份证、原告与厚玉信用社签订的房屋租赁合同、两被告签订的房屋买卖合同、集体土地建设用地使用证、移交说明书、原告的固定资产拍卖公告、（2010）资民二初字第X号民事判决书、原告与被告陈XX签订的房屋租赁合同、被告陈XX向原告收取房屋租金的收据、双方当事人的陈述等证据予以证实，经本院审理属实，足以认定。

本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的转让条件，应当理解为房地产变动的结果条件，而不是原因条件。不符合上述法律规定的转让条件的，房地产不得进行转让登记，但转让合同的效力不受影响，转让合同仍然有效。另本院作出的（2010）资民二初字第X号民事判决书判决驳回原告诉讼请求是基于原告的诉讼请求违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、第七项和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，而该规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。因此，原告以两被告之间所转让的房屋没有房产证，又是集体土地，不符合转让的条件为由，诉请本院确认两被告于2009年9月20日所签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：

驳回原告XXX的诉讼请求。

案件受理费80元，由原告XX负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。

审判长宋平安

代理审判员朱建新

人民陪审员张智波

二0一二年一月五日

书记员何庆淋