原告琚某，男，60岁。

委托代理人冯成栋，系栾川县148法律服务所法律工作者，特别代理。

被告栾川县天一担保有限公司，住所地栾川县X镇X路。

法定代表人郭某乙，系该公司总经理。

委托代理人姜红伟，系河南钼都律师事务所律师，特别代理。

原告琚某与被告栾川县天一担保有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯成栋、被告委托代理人姜红伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2011年11月30日，经他人介绍，我与被告签订了《房地产转让合同》，合同约定被告将位于栾川县X村X组的房屋（约800平方米）及土地（面积约1.8亩）以160万元的价格转让给原告等内容，合同签订后，原告依约向被告支付了x元定金，之后，原告多次向被告催要出卖房屋和土地的相关合法有效证件，被告未能交付。被告将未取得所有权和使用权的房屋和土地转让给原告，致使原告不能合法使用，故要求依法判令确认原被告双方签订的合同无效，并退回原告定金x元。

被告辩称，原告在充分了解事实的情况下与被告签订《房地产转让合同》，是其真实意思表示，不存在欺诈行为，且双方签订的合同符合《中华人民共和国合同法》第四十四条规定的“依法成立的合同，自成立时生效”和《中华人民共和国物权法》第十五条之规定的“当事人之间有关设立、变某、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的条件，该合同属有效合同，应驳回原告的诉讼请求。

原告为支持其诉讼请求，向法庭提交以下两组证据：

第一组：2011年11月30日，双方签订的《房地产转让合同》一份，拟证明被告将未取得所有权和使用权的房屋和土地转让给原告之事实。

第二组：2011年3月30日，被告给原告出具的收据一张，拟证明被告已收原告定金x元的事实。

被告对原告提交的两组证据不持异议，经本院审查，该证据具有真实性和关联性，本院予以采信。

被告栾川县天一担保有限公司为支持其辩称，向法庭提交了《转让协议》一份，拟证明其转让给原告的房屋和土地已取得了所有权及使用权。

原告对被告提交的证据认为，该证据仅说明被告与他人之间签订了《房地产转让协议》，但不能证明拥有了房屋和土地的所有权和使用权，故对该证据不予认可。

经本院审查认为，该证据仅说明被告与他人之间签订了《房地产转让协议》，不是被告已取得转让房屋和土地的所有权和使用权的合法证件，不能证明其证明目的，故本院不予采信。

根据当事人陈述的事实和本院认定的证据，本院确认以下案件事实：

2011年11月30日，原、被告经过协商签订了《房地产转让合同》书一份，该合同约定，被告将坐落在栾川县X村X组的两层半混凝土结构房屋（约800平方米）及土地面积（约1.8亩）共计160万元人民币转让给原告，该合同还约定了其他事项，当日原告向被告缴纳了x元定金，之后原告催促被告给付转让房屋和土地的相关合法有效证件，但被告不能交付，致使原告不能合法取得所购买的房屋和土地的所有权和使用权，故原告以与被告所签订合同无效为由诉至本院，要求退还定金x元。

本院认为，合法有效的合同，应受法律保护。而本案中，被告在未依法取得房屋所有权和土地使用权的前提下实施转让行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”之规定，原、被告所签订的《房地产转让合同》中转让的标的物是该规定所禁止流转的，属无效合同。原告要求确认合同无效并退回所交订金的请求，应予支持；被告以双方所签订的《房地产转让合同》符合法律规定的辩称理由不能成立。故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，判决如下：

被告栾川县天一担保有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告琚某现金x元。

本案受理费2300元，由被告栾川县天一担保有限公司负担（暂由原告垫付，执行中一并返还）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长杨党柱

审判员尤林生

审判员强宣敏

二0一二年三月八日

书记员王丽