原告张某乙，男，56岁。

被告郑州市邦地房地产开发有限公司，住所地郑州市X路X号。

法定代表人苗某。

原告张某乙与被告郑州市邦地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年12月26日立案受理。依法由审判员刘慧敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张某乙到庭参加诉讼。被告郑州市邦地房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告张某乙诉称，2004年5月18日，原、被告签订房屋买卖合同一份，合同约定被告应在2004年10月31日前将房屋交付原告使用，但被告直到2005年1月份才将房屋交付给原告，已构成违约。合同约定的面积为182.25平方米，而实际交付的房屋面积是176.20平方米，两者相差6.04平方米，已超过3%。原告均摊交的各项费用甚多，被告均应退还原告。另外，被告交付的房屋存在严重质量问题，其中书房内线路未走，暖气未装、门铃原装至今未能使用，墙壁多处裂缝等等，上述问题原告多次找被告反映协商未果，诉讼要求被告支付合同违约金2700元；被告支付多收原告的暖气集资费724.8元（每平方120元×6.04平方米）及出具房屋退差款证明要回原告多缴的契税费用。

诉讼中，被告撤回要求被告“出具房屋退差款证明要回原告多缴的契税费用”的诉讼请求。

被告郑州市邦地房地产开发有限公司未作答辩。

原告张某乙提供证据如下：

一、日期为2004年5月18日的《商品房买卖合同》一份，用于证明被告逾期交房，应承担违约责任，支付原告违约金2700元；

二、日期为2005年1月8日的《收据》及《通知》各一份，用于证明被告向原告交房的时间为2005年1月8日；

三、日期为2004年10月30日（21万元）、2004年7月2日（x元）的《河南省销售不动产专用发票》各一份，用于证明原告向被告交房款x元；

四、日期为2005年9月25日的《收据》一份，用于证明被告已退还房屋面积差价9056元；

五、日期为2004年8月25日的《收据》及郑房权证字第（略）号《房屋权属证》各一份，用于证明按照原告已交暖气集资费及被告向原告交付房屋的实际面积，被告应退还原告多收的暖气集资费724.8元。

被告郑州市邦地房地产开发有限公司未提供任何证据材料。

本院对原告提供的证据材料认证如下：被告经本院合法传唤未到庭对原告提交的证据材料进行质证，放弃质证权利。原告提供的证据能够证明原、被告存在房屋买卖合同关系，原告依约向被告支付房款后，被告于2005年1月8日向原告交付房屋，与合同约定的交房时间2004年10月31日逾期69天，按照合同约定应承担违约责任；被告逾期交付原告的房屋面积少于合同约定房屋面积，两者相差6.04平方米，被告应退还原告多收的暖气集资费724.8元的事实，对此，本院予以采信。

依上述有效证据，本院确认如下事实：2004年5月18日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，该合同主要约定，买受人购买出卖人位于郑州市X区X路X号楼东X单元X层东户三室二厅商品房一套，建筑面积为182.25平方米，每平方米1498元，总价款为x元。出卖人应当在2004年10月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过30个工作日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定交付房屋时间的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。

上述合同签订后，原告于2004年7月2日、2004年10月30日向被告分别支付房款x元、21万元，被告向原告开具《河南省销售不动产专用发票》两份；2004年8月25日，被告向原告开具收到暖气集资费x元的《收据》一份；2005年1月8日，被告将上述合同约定项下的房屋交付原告；2005年8月31日，郑州市房地产管理局向原告核发郑房权证字第（略）号《房屋权属证》，该权属证显示，房屋所有人张某乙，房屋坐落中原区X路X号院X号楼X单元X号，所在层数为X层，建筑面积为176.21平方米。2005年9月25日，被告将房屋面积误差部分的房价款9056元退还原告。

综上，被告逾期交房69天（按照合同约定从约定交付房屋时间的第二天2004年11月1日起至实际交付之日2005年1月8日止）；被告交付房屋的实际面积小于合同约定面积6.04平方米。为此，酿成本案诉讼。

诉讼中，原告称其主张某乙约金2700元，是按合同约定以上述两份《河南省销售部动产专用发票》上所载明房款x元的日万分之一计算，被告逾期交房69天，被告应支付原告违约金2700元；另主张某乙还其超过房屋实际面积部分的暖气集资费724.8元，是按照合同约定房屋面积182.25平方米缴纳的暖气集资费x元每平方米为120元，以此标准计算，被告实际交付原告176.21平方米房屋的暖气集资费为x.2元，被告多收原告暖气集资费724.8元。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，不违反有关法律和行政法规的强制性规定，且已实际履行，为有效合同。被告未在合同约定的时间内向原告交付房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。由于被告实际交付房屋的时间与合同约定的交付房屋的时间逾期69天，根据合同约定，出卖人逾期交付房屋超过30个工作日，合同继续履行的，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，因此，被告应按照合同约定的违约金计算标准及违约天数向原告支付违约金1883.78元（原告已交付房价款x元的日万分之一乘以逾期交房天数69），原告主张某乙约金2700元超出该违约金部分，本院不予支持；因被告交付房屋的实际面积小于合同约定面积6.04平方米，故被告应将原告按照合同约定的房屋面积向其缴纳暖气集资费x元超出实际交付原告176.21平方米房屋暖气集资费x.2元部分的暖气集资费724.8元退还原告。原告要求被告支付违约金1883.78元及退还多缴纳的暖气集资费724.8元，证据充分，其诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：

一、被告郑州市邦地房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告张某乙违约金1883.78元；

二、被告郑州市邦地房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告张某乙多缴纳的暖气集资费724.8元；

三、驳回原告张某乙的其他诉讼请求。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告郑州市邦地房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判员刘慧敏

二О一二年二月十三日

书记员武秋红