上诉人（原审被告、反诉原告）李某。

委托代理人文某某。

委托代理人龙某某。

被上诉人（原审原告、反诉被告)殷某。

委托代理人曾某某。

上诉人李某因与被上诉人殷某房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2011）青民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年12月27日受理后，依法组成合议庭，并于2012年1月16日组织当事人就争议事项进行调查、辩某、调解。上诉人李某的委托代理人文某某、龙某某，被上诉人殷某的委托代理人曾某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2010年5月15日，殷某（乙方）与李某（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：李某将位于广西南宁市民族大道X号荣和山水某地自由湾（三组团）八栋A座X号的住宅租给殷某使用，住宅已做好装修，生活设施完善，列出了配置的相关家电，并注明：主卧室地板有几块被雨水某过，一楼一块地砖有裂缝。房屋租赁期期限为三年，从2010年5月15日起至2013年5月15日，租金为每月4000元，在每一季度开始前5日内按季付清。物业管理费、水某、燃气费、水某公摊费、垃圾清洁费、数字有线电视收视费、电话费以及网络费等等由殷某按实际消费额度向相关部门自行缴纳或购买。殷某另交租房押金x元，如合同期满，殷某无违约行为及结清费用的情况下，李某应将押金无息退还给殷某。租赁期间甲方或者乙方若单方面提出终止合同的，应提前一个月告知对方，否则，须赔偿对方当月租金损失并另加当月租金30%的违约金。2010年5月12日，殷某支付给李某2010年5月15日至2010年8月15日的租金x元和租房押金x元，2010年8月13日支付租金x元，2010年11月13日支付租金4000元。殷某与家人住了几个月后，想提前终止合同。2010年10月15日，殷某在《南宁晚报》刊登通知，通知上称：殷某决定于2010年12月15日提前终止南宁市民族大道X号荣和山水某地自由湾（三组团）八栋A座X号的住宅的房屋租赁合同，并将于同日到所在小区结清物业管理等费用，请李某于2010年12月15日到上述房屋接收房屋并同时退还租房押金x元。2010年12月14日，殷某到租赁房屋的物业管理处结清了水某。2010年12月15日，殷某将房屋钥匙及相关物品移交给李某，李某在移交清单上签字确认，但李某没有将房屋押金x元退还给殷某。双方协商未果，殷某遂诉至法院。

一审另查明,南宁市民族大道X号荣和山水某地自由湾（三组团）八栋A座X号的建筑面积为152平方米，房屋所在小区的物业管理收费标准为，物业管理费为每1平方米1元，垃圾费为每个月7.5元。

经殷某申请，一审法院于2010年10月25日依法向荣和大地服务中心工作人员黄少妙进行调查，黄少妙称：其之前在荣和水某地物业管理公司上班，2011年3月底调到荣和大地服务中心工作，2010年10月15日，黄少妙签收了殷某提交的“请求荣和山水某地物业管理公司代为通知李某提前解除租赁合同”的书面申请并按程序向其领导反映。殷某、李某对黄少妙在调查中的陈述均表示无异议。

一审法院审理认为，殷某与李某签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，未违反法律法规的强制性或禁止性规定，是合法有效的合同。

一、关于殷某是否违约的问题。双方签订的租赁合同约定，租赁期间若有一方单方面提出终止合同的，应提前一个月告知对方，否则，须赔偿对方当月租金损失并另加当月租30%的违约金。殷某对是否尽到了提前一个月通知李某的义务负有举证某任。殷某称2010年11月初就与李某电话联系，告知李某将于2010年12月15日提前终止合同，并提交了在2010年11月15日的《南宁晚报》上刊登的通知和请求荣和山水某地物业管理公司代为通知的书面证某。李某称其在没有收到殷某任何通知的情况下，殷某于2010年12月突然要求退租，故要求殷某赔偿单方面解除合同的损失4000元。对于《南宁晚报》上刊登的通知，因双方无异议，予以认可。对于殷某提交的“请求荣和山水某地物业管理公司代为通知李某”这份证某，虽未加盖该物业管理公司的印章，但有时任该物业管理公司工作人员黄少妙的签字确认，故对该份证某予以采信。一审法院认为，殷某在不清楚也无法查询到李某具体住址的情况下，以请求物业公司代为通知的形式和通过登报公告的方式，通知李某提前解除租赁合同，此举足以证某殷某已依照合同约定尽到了提前一个月通知李某解除合同的义务。承租期间，殷某按租赁合同约定支付了租金和水某，并把租赁房屋钥匙及相关物品移交给了李某。综合以上分析，殷某按照约定履行了合同义务，并按合同规定提前解除了租赁合同，双方签订的《房屋租赁合同》于2010年12月15日解除，殷某不存在违约行为，根据租赁合同约定，李某应当把租房押金x元退还给殷某。李某要求殷某赔偿单方面解除合同的损失4000元的诉请，不予支持。

二、关于李某出租财产损害赔偿的问题。根据举证某则，李某负有证某出租财产损害是在殷某承租期间所造成的举证某任，否则，应承担举证某能的不利后果。在诉讼过程中，李某提交了租赁房屋装修损害及家具损害的照片，用于证某殷某在租赁期间对出租人房屋造成的损害，李某称2010年12月15日之后，该房屋一直没有出租给其他人居住和使用，这些损害是殷某承租期间所造成，但这些照片是在2011年7月12日拍摄，该拍摄时间距殷某退房时间已有8个月，无法真实完整的表述殷某退房时的相关情况，也无其他证某加以佐证，因此不能证某这些损害是在殷某承租期间所造成，不予采信，故李某提交的修复损坏财产所需费用的《预算单》也不予采信。李某反诉称殷某组织多人威胁其本人要求强行退租解除合同，并承诺房屋损害在殷某支付的房屋押金里抵扣，因无其他证某予以证某，不予采信。李某提供的物业费及水某详单，用于证某殷某在承租期间没有缴纳物业管理费和垃圾费，结合殷某提供的证某和双方签订的合同，予以支持。按照所租房屋物业管理收费标准，殷某应当支付的物业管理费为1064元（152元×7个月=1064元），垃圾费52.5元（7.5元×7个月=52.5元），两项费用合计共1116.5元（1064元+52.5元=1116.5元）。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、李某应退还殷某租房押金x元；二、殷某应向李某支付2010年5月15日至2010年12月15日的物业管理费和垃圾费共1116.5元；三、驳回殷某的其他诉讼请求；四、驳回李某要求殷某赔偿承租房屋及相关财产损害x.9元的诉讼请求；五、驳回李某要求殷某赔偿单方面解除合同的损失4000元的诉讼请求。一审案件受理费300元，由殷某与李某各负担150元；保全费400元，由殷某负担；公告费260元，由李某负担。反诉受理费222元，由殷某与李某各负担111元。

上诉人李某不服一审判决，上诉称：一审认定事实不清，判决错误。上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》约定租赁期限为三年，并对租赁双方的权利义务进行明确约定。2010年12月15日被上诉人没有征得上诉人同意下提前终止租赁合同。上诉人虽然接受了房屋的钥匙，但对被上诉人租赁期间对房屋的损坏提出赔偿要求，被上诉人已经口头同意上诉人从押金中扣除修缮的费用。被上诉人退租后，该房屋一直空置至今，房屋的损坏情况有上诉人一审提供的照片予以证某。综上，请求二审撤销一审判决第三、四项，改判殷某赔偿李某承租房屋财产损害x.9元和单方面解除合同的损失4000元。

被上诉人殷某答辩某：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。

当事人二审争议焦点为:1、被上诉人殷某解除租赁合同是否违约应否支付违约金给上诉人李某2、上诉人李某主张被上诉人殷某承担租赁物损害赔偿的责任是否有事实和法律的依据

上诉人李某二审中提交以下新的证某：罗桂兰的书面证某，证某在被上诉人退租交付房屋的当天已经形成了房屋损害的事实，而且双方对解除合同没有达成一致意见。

被上诉人殷某二审中未提交新的证某。

被上诉人殷某对上诉人李某二审提交的证某质证某为：证某应当出庭参加诉讼，对证某的身份情况不清楚，而且只有单方的证某说明当天房屋的情况，并没有相关证某予以佐证，故对其证某的真实性有异议。

本院对当事人二审提供的证某的认证：对上诉人李某提供的证某证某，因证某未到庭提供证某，且被上诉人殷某不予认可，其证某的真实性本院不予确认。

当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。

本院认为：上诉人李某与被上诉人殷某签订的《房屋租赁合同》意思表示真实一致，未违反法律、法规的强制性规定，本院予以确认。关于殷某解除租赁合同是否违约的问题，双方在租赁合同中约定，租赁期间若有一方单方面提出终止合同的，应提前一个月告知对方。本案中，殷某于2010年11月15日在《南宁晚报》上刊登通知并请求物业公司代为通知李某于2010年12月15日解除租赁合同，其已依照合同约定提前一个月通知李某解除合同，且李某亦于2010年12月15日接收房屋，故殷某解除《房屋租赁合同》符合合同约定，不构成违约。李某要求殷某赔偿单方面解除合同的损失4000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于李某主张的房屋损害赔偿的问题。李某未能提供充分的证某证某殷某承租期间对租赁房屋造成损害的事实，其主张殷某承担房屋损害责任，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。一审驳回李某反诉主张的解除合同违约金和租赁房屋损害赔偿的诉讼请求正确，本院予以维持。李某上诉无理，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费222元，由上诉人李某负担。

本判决为终审判决。

审判长邓杰

代理审判员刘萌

代理审判员王瑛瑛

二○一二年二月八日

书记员骆春利