原告：洪某。

委托代理人：刘XX。

委托代理人：洪某。

被告：重庆XX房地产开发有限公司。

法定代表人：孙XX，总经理。

委托代理人：夏XX，重庆XX律师事务所律师。

委托代理人：华XX，重庆XX律师事务所律师助理。

原告洪某与被告重庆XX房地产开发有限公司（以下简称XX房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年11月1日立案受理后，依法由代理审判员杨敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告洪某及其委托代理人刘XX、洪某，被告XX房地产公司委托代理人夏XX、华XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告洪某诉称：经熟人介绍，洪某于2010年2月25日与XX房地产公司口头协商一致，约定：由洪某购买XX房地产公司开发修建的位于重庆市X镇政府旁X-X-X-X号经济适用住房一套，建筑面积为85.3，房屋单价每平方米（建筑面积）2000元，XX房地产公司于2010年5月将房屋交付于洪某。当日，洪某就一次性支付XX房地产公司总房款x元。因XX房地产公司至今不按合同履行交房义务，特诉至法院，请求法院判令：1、由XX房地产公司将位于重庆市X镇政府旁由其开发修建的X-X-X-X号经济适用住房交付洪某；2、由XX房地产公司承担本案诉讼费。

被告XX房地产公司辩称：洪某与XX房地产公司不存在房屋买卖关系。洪某支付XX房地产公司x元只是洪某与XX房地产公司建立房屋买卖关系的前期准备，x元并非是洪某所购房屋的总房款。并且本案涉案房屋系经济适用住房，双方要建立买卖关系，必须要签订书面合同，未签订书面合同，合同不成立。另，经济适用房的销售价格是严格依照政府定价执行的，该政府定价于2010年7月2日确定为套内建筑面积2367元3（建筑面积2080元3）,XX房地产公司于2010年8月30日取得XX航电枢纽工程农转非安置房的销售许可证。故，2010年2月25日，XX房地产公司不可能与洪某存在房屋买卖关系，洪某要求XX房地产公司履行交付房屋义务无事实依据，请求法院驳回洪某的诉讼请求。

经审理查明：位于重庆市X镇人民政府旁，房号为X-X-X-X号，建筑面积为85.03的经济适用住房现地址为重庆市X镇XX路X号5-2。洪某于2010年2月25日支付XX房地产公司由其开发修建位于重庆市X镇XX路X号5-2经济适用住房款x元。XX房地产公司向洪某发放了《通某》，内容为“各位购房业主：…凡是购房业主必须符合国家政策制定的经济适用房条件的购房业主才能购买…该房两日内缴款有效，超时无效。”2010年7月2日，重庆市物价局下发给XX房地产公司《重庆市物价局关于XXXX枢纽工程农转非安置房一期经济适用住房销售价格的复函》（渝价函【2010】X号）文件，该文件对由XX房地产公司开发修建的XXXX枢纽工程农转非安置房销售基准价确定为套内建筑面积每平方米2367元（建筑面积每平方米2080元）。在此基准价基础上，XX房地产公司销售单套住宅时，可以根据楼层和朝向因素上下浮动，但上浮幅度最高不能超过5%，下浮幅度不限。另，洪某所购位于重庆市X镇XX路X号5-2经济适用住房属于XXXX枢纽工程农转非安置房。2010年8月30日，XX房地产公司取得了XXXX枢纽工程农转非安置房的重庆市商品房预售许可证。2010年9月9日，重庆市X区房屋管理局下发《重庆市经济适用住房申购资格认定通某单》，确认了洪某具有购买重庆市经济适用住房资格条件。洪某可以购买XX房地产公司开发修建的XXXX枢纽工程农转非安置房。

综上所述事实，有双方当事人在庭审中的陈述及收据、通某、复函、商品房预售许可证、经济适用住房申购资格认定通某单、公示意见表等书证在卷为据，足以认定。

本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条之规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人未以书面形式或口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”洪某虽未与XX房地产公司签订书面房屋买卖合同，但洪某实际支付XX房地产公司位于重庆市X镇XX路X号5-2经济适用住房款x元。因此，可以认定洪某与XX房地产公司存在订立房屋买卖合同的意愿，并且洪某履行了房屋买卖合同的主要义务，并且XX房地产公司也接受了，洪某与XX房地产公司之间的房屋买卖合同实际上于2010年2月25日成立了。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”洪某与XX房地产公司之间的房屋买卖合同于2010年2月25日成立，虽XX房地产公司于2010年8月30日才取得XXXX枢纽工程农转非安置房的重庆市商品房预售许可证，但系在洪某起诉前取得，并且洪某享有购买经济适用住房的资格，可以购买XXXX枢纽工程农转非安置房。故可认定洪某与XX房地产公司之间的房屋买卖合同是有效的。

关于洪某支付XX房地产公司所购房屋款x元是否系洪某所购房屋总价款，洪某是否已履行完付款义务，对于此问题，XX房地产公司可另行起诉，本案不予处理。

洪某于2010年2月25日支付XX房地产公司房款x元，并已按合同约定履行了主要付款义务，并且根据XX房地产公司陈述，洪某所购位于重庆市X镇XX路X号5-2经济适用住房已达到交付使用条件，XX房地产公司应按合同约定向洪某履行交付房屋义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条之规定，当事人就合同中履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。洪某不能举示证据证明XX房地产公司应于2010年5月交付洪某房屋，因此洪某与XX房地产公司就交付房屋期限约定不明，洪某可以随时要求XX房地产公司交付房屋。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十一条及第六十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：

由被告重庆XX房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内将位于重庆市X镇XX路X号5-2，建筑面积为85.03的经济适用住房交付于原告洪某。

案件受理费1856元，由被告重庆XX房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

代理审判员杨敏

二○一○年十二月十五日

书记员雷阳