上诉人（原审被告、反诉原告)：洛阳康鑫中药饮片有限公司。

法定代表人：张某某，总经理。

委托代理人：亓立国，该公司法律顾问。

被上诉人（原审原告、反诉被告)：洛阳高新技术产业开发区X乡X村民委员会。

法定代表人：李某某，该村民委员会主任。

委托代理人：邵志强，河南大进律师事务所律师。

上诉人洛阳康鑫中药饮片有限公司(以下简称洛阳康鑫公司)因与被上诉人洛阳高新技术产业开发区X乡X村民委员会(以下简称张庄村民委员会)房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳高新技术产业开发区人民法院（2009）洛开经初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人洛阳康鑫公司的法定代表人张某某、委托代理人亓立国，被上诉人张庄村民委员会的法定代表人李某某、委托代理人邵志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：原告张庄村民委员会于2003年5月18日将其所有的坐落在洛阳高新开发区X路X号的房屋及土地以每年25万元的价格租赁给被告洛阳康鑫公司使用，双方签订了租赁合同(共三份租赁合同，其中两份为格式合同，一份为打印合同，两份格式合同均不包括灌装车间，且该两份租赁合同被告没有加盖公章，其中一份格式租赁合同的租赁期限由2003年7月1日至2009年6月30日，另一份租赁合同的期限从2003年7月1日起至2013年6月30日止，打印的租赁合同增加了灌装车间，租赁期限为2003年7月1日至2013年6月30日，其他部分内容均相同)，租赁合同中对双方的权利义务做了明确的约定。双方签订合同前，洛阳康鑫公司于2003年5月15日，支付给原告租金25万元。合同签订后，洛阳康鑫公司对所承租张庄村民委员会的房屋按照自己的需要进行改造和装修，支出费用为x.81元。按照双方的租赁合同，张庄村民委员会应当将灌装车间腾归洛阳康鑫公司使用，但张庄村民委员会由于其他原因一直未将灌装车间腾空，交付给洛阳康鑫公司使用(洛阳康鑫公司实际只使用部分灌装车间)。2005年下半年的租金12万元，洛阳康鑫公司没有及时向张庄村民委员会交付，至2008年有村民向有关部门进行反映后，孙旗屯乡主管领导王利彬召集双方负责人进行了协调，由洛阳康鑫公司先将2008年上半年的租金13万元交付张庄村民委员会，待张庄村民委员会将灌装车间腾空交付给洛阳康鑫公司后，由洛阳康鑫公司再支付2OO5年下半年的12万元租金。此后，洛阳康鑫公司将2008年上半年的租金交付给张庄村民委员会。2007年洛阳康鑫公司由于业务需要，又租赁辛店供销社的土地及房屋使用。因张庄村民委员会未将灌装车间腾归洛阳康鑫公司使用，洛阳康鑫公司未向张庄村民委员会支付2008年下半年和2009年上半年的租金引起诉讼。

原审认为：原告(反诉被告)张庄村民委员会与被告(反诉原告)洛阳康鑫公司于2003年5月18日签订的三份租赁合同，关于其中两份格式合同中租赁期限不一致，在打印的租赁合同中增加了灌装车间给洛阳康鑫公司使用的条款，在合同履行期间内，张庄村民委员会未提出异议，应当视为对合同条款变更的认可。洛阳康鑫公司未向张庄村民委员会支付2005年下半年的12万元租金，经有关行政部门协调，属于诉讼时效中断，应当重新计算诉讼时效期间，洛阳康鑫公司应当支付2OO5年下半年的租金12万元。关于2008年上半年的租金13万元，张庄村民委员会未按照双方的租赁合同全部交付灌装车间给洛阳康鑫公司使用，属于张庄村民委员会违约，经有关行政部门协调，洛阳康鑫公司补交了2008年上半年的13万元的租金，属于洛阳康鑫公司对张庄村民委员会2008年上半年以前违约行为的认可。张庄村民委员会于2009年5月中旬才将灌装车间全部腾归洛阳康鑫公司，但洛阳康鑫公司在双方的合同履行期间已实际使用部分灌装车间，应当按实际租赁情况，由洛阳康鑫公司向张庄村民委员会支付2008年下半年至2OO9年上半年的25万元租金时，适当减扣灌装车间的部分租金。洛阳康鑫公司反诉称于2003年5月-11月租赁张庄村民委员会的房屋及土地期间，支出的装修以及根据自已生产需要进行的改建费用，因此项费用不属于租赁合同约定的范畴，该费用应当由其自行承担。对其在辛店供销社租赁的土地及房屋，因不能证明是由于反诉被告的原因造成的，故洛阳康鑫公司的反诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，判决如下:一、洛阳康鑫中药饮片有限公司支付给洛阳高新技术产业开发区X乡X村民委员会2005年下半年的租金12万元；二、洛阳康鑫中药饮片有限公司支付给洛阳高新技术产业开发区X乡X村民委员会2008年下半年至2009年上半年的房屋租金x元(租金共x元，扣除灌装车间的部分租金x元)；三、驳回洛阳高新技术产业开发区X乡X村民委员会的其他诉讼请求；四、驳回洛阳康鑫中药饮片有限公司的反诉请求；五、上述一、二项共计x元，限判决生效后五日内由洛阳康鑫中药饮片有限公司支付给洛阳高新技术产业开发区X乡X村民委员会，逾期支付的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条的规定，双倍支付逾期付款期间的债务利息。本案本诉部分受理费7450元，洛阳高新技术产业开发区X乡X村民委员会负担1OO0元，洛阳康鑫中药饮片有限公司负担6450元，本案反诉部分的受理费4675元，由洛阳康鑫中药饮片有限公司负担。

洛阳康鑫公司向本院提起上诉称：原审判决事实不清，证据不足，适用法律错误。一、原审判令上诉人支付2005年下半年的租金12万有误。上诉人交付租金后，张庄村民委员会突然告知不能交付“灌装车间”，并承诺在2007年初一定腾空交付灌装车间，可直到该交2005年下半年租金时，张庄村民委员会也没有交付灌装车间。2年半的灌装车间租金合计约12.5万元，上诉人要求折抵2005年下半年租金12万元，张庄村民委员会就同意了。如果其不同意折抵，肯定是先收2005年下半年租金，再收2006年上半年租金，不可能隔着2OO5年下半年租金去收2OO6年上半年租金。这个事实证实2005年下半年租金是折抵了2年半灌装车间的租金。如果法院不认定折抵，那么被上诉人在2009年5月份索要2005年下半年租金12万元的主张，已过诉讼时效，不受法律保护；二、2005年6、7月份，因上诉人的药材无处存放，由于面临雨季来临，这才临时占用了一少部分灌装车间。2008年底，张庄村民委员会通知上诉人将存放的药材搬走，自此上诉人就没再占用灌装车间。因此，关于灌装车间的2003年、2004年、2005年上半年租金以及2009年上半年租金，应当给予全部免除，免除标准为每年5万元。2OO5年下半年至2008年应部分减免，减免标准为每年2.5万元。原审判决在没查清上述事实的情况下，仅减免x元租金显然是错误；三、为了避免损失扩大，上诉人不能坐等灌装车间交付，不得不将简易的石棉瓦库房改造成生产车间，后又加盖库房，为此支出费用x.81元。该费用是由于张庄村民委员会违约不交付灌装车间造成的，张庄村民委员会应当赔偿；四、上诉人基于张庄村民委员会的违约不交付灌装车间，导致上诉人仓库不够用。为避免损失扩大而租赁辛店供销社的房屋，支付租金12.5万元，根据法律规定，张庄村民委员会应当依法赔偿；五、上诉人交着灌装车间的租金，张庄村民委员会却一直占用着，其应当依法退还灌装车间的租金20万元。上诉人补交2008年上半年租金时根本不涉及“认可”张庄村民委员会违约的问题。原审判决认为上诉人补交2008年上半年租金属于上诉人对张庄村民委员会2008年上半年以前违约行为的认可，那么为啥不认为张庄村民委员会不收2005年下半年租金的行为，属于其对上诉人不交2005年下半年租金行为的认可呢显然，一审法院在用两种标准审理本案。综上，原审判决已查明因张庄村民委员会未将灌装车间腾归上诉人使用，上诉人未向被上诉人支付2008年下半年和2009年上半年的租金，引起诉讼。即然有这么清晰的认定，为啥只判令上诉人支付租金，不判令张庄村民委员会赔偿因其违约给上诉人造成的损失呢因此，恳请二审法院在查明事实的基础上，依法判令张庄村民委员会赔偿因其违约给上诉人造成的损失x元，并退回已交租金25万元，维护守约人的合法权益。

张庄村民委员会答辩称：一、洛阳康鑫公司提出2005年下半年租金12万元已经折抵的新说法不能成立；二、原审判决认定洛阳康鑫公司“在双方合同履行期间已实际使用部分灌装车间”不存在认定事实不清问题；三、洛阳康鑫公司称花费x元装修、改造及租赁辛店供销社土地和房屋问题，这些费用完全是其自身生产需要，应由其自负；四、关于洛阳康鑫公司要求退还灌装车间租金25万元问题。两份格式合同已清晰载明租赁范围不包括灌装车间，从2003年5月租赁至被上诉人起诉，洛阳康鑫公司没有要求退还租金，而是一直交付租金至2008年上半年(除漏交部分)，原审判决认定是对以前不交付灌装车间的认可是正确的。且洛阳康鑫公司要求退还的25万元如何计算得来没有依据。综上，请求二审驳回洛阳康鑫公司的上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为：我国合同法规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张庄村民委员会作为出租人应当依照约定将租赁物完整交付承租人洛阳康鑫公司，洛阳康鑫公司应当依照约定支付租金。本案中，虽然双方当事人共签订有三份租赁合同，但从张庄村民委员会提交的“洛阳康鑫中药饮片有限公司租金表”及合同实际履行情况可以看出，双方实际履行的是打印的租赁合同，即租赁物包含灌装车间的租赁合同。合同履行中，张庄村民委员会未能按照租赁合同的约定将灌装车间交付洛阳康鑫公司，已构成违约，理应将相应部分租金予以扣除。从2003年下半年至2009年上半年，合同约定租金共150万元。其中从2005年下半年至2008年下半年，洛阳康鑫公司部分使用灌装车间，应扣除租金x元（按每年扣减x元计算）。其他时间洛阳康鑫公司未能使用灌装车间，应扣除租金x元（按每年扣减5万元计算）。截止至2009年上半年，洛阳康鑫公司共应交租金x元，洛阳康鑫公司共已交租金113万元，尚欠租金x元，应由洛阳康鑫公司支付给张庄村民委员会。原审判决既认定张庄村民委员会未按照双方的租赁合同全部交付灌装车间给洛阳康鑫公司使用，属于张庄村民委员会违约，但又认定洛阳康鑫公司补交了2008年上半年的13万元的租金属于洛阳康鑫公司对张庄村民委员会2008年上半年以前违约行为的认可，仅在支付2008年下半年至2OO9年上半年租金时对灌装车间的部分租金予以减扣依据不足，本院予以纠正；但与此同时，既然已将灌装车间部分相应租金予以扣除，洛阳康鑫公司再提出反诉要求张庄村民委员会赔偿因未交付灌装车间给其造成的其它损失没有合同依据和法律依据，本院不予支持；另外，从查明的本案案情看，合同履行中，双方一直在协商灌装车间交付问题,因此张庄村民委员会提起诉讼和洛阳康鑫公司提起反诉均未超过法律规定的诉讼时效期间。综上，原审判决认定事实清楚，但处理结果部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：

一、维持洛阳高新技术产业开发区人民法院（2009）洛开经初字第X号民事判决第三、四项。

二、变更洛阳高新技术产业开发区人民法院（2009）洛开经初字第X号民事判决第一、二、五项为：洛阳康鑫中药饮片有限公司于本判决生效后十日内支付洛阳高新技术产业开发区X乡X村民委员会房屋租金x元（截止至2009年上半年）。

若逾期履行，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审诉讼费x元，由洛阳高新技术产业开发区X乡X村民委员会负担6950元，由洛阳康鑫中药饮片有限公司负担6950元。二审案件受理费x元，由洛阳高新技术产业开发区X乡X村民委员会负担7912元，由洛阳康鑫中药饮片有限公司负担7912元。

本判决为终审判决。

审判长：关若泰

审判员：周朝晖

审判员：赵群兴

二0一0年五月七日

书记员：张丽梅