重庆市X区人民法院

民事判决书

（2011）渝北法民初字第x号

原告重庆市某物业管理有限公司，住所地重庆市X区X路双龙市场。

法定代表人范某，总经理。

委托代理人游某，重庆某律师事务所律师。

委托代理人徐某，男，汉族，住（略）。

被告程某，男，汉族，住（略）。

被告惠某，女，汉族，住（略）。

原告重庆市某物业管理有限公司（以下简称某物业）与被告程某、惠某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员万园薇适用简易程某，公开开庭进行了审理，原告某物业的委托代理人游某、徐某、被告程某、惠某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告某物业诉称：原告自2007年开始为被告提供物业管理服务。被告自2008年12月开始拖欠物业服务费及公摊路灯电费等至今。根据原告与某小区开发商签订的《前期物业服务合同》的约定及某业主临时公约的规定，被告应当缴纳所欠费用的本金并依约承担缴纳滞纳金的义务。故原告提起诉讼，要求判令：1、被告给付原告物业服务费1264.8元、公摊路灯电费155元、滞纳金1799.28元（其中，物业服务费滞纳金以40.8元为本金，自延期缴纳次月1日起，按每日千分之三计算至2011年6月30日止，共计1728.66元；公摊路灯费滞纳金以5元为本金，自延期缴纳次月1日起，参照电力法按每日千分之一计算至2011年6月30日止，共计70.62元）；2、本案诉讼费由被告承担。

被告程某、惠某辩称：（一）被告没收某过《前期物业服务合同》及业主临时公约，亦未收某过建设单位或原告对该《前期物业服务合同》的内容说明，且《前期物业服务合同》未按政府机构制定的标准格式文本制定，该合同和业主临时公约是单方制定的格式合同，应属无效，双方权利义务关系不明确，业主无法获知具体物业服务标准及其标准涵盖的收某意义；（二）原告收某物业服务费开的是收某而不是正规发票，缺乏公信力，公摊路灯电费收某数额非实报实销，无各月电表起止度、无公示说明，涉嫌乱收某；（三）被告不清楚原告有无权利收某滞纳金，也不清楚合同中关于滞纳金的约定，原告按日收某千分之一违约金不合法；（四）原告服务质量不到位，具体表现在：1、原告没有对物业服务合同约定的服务事项建立服务标准和监督机制，被告没有法定的直接第三方沟通平台，没有直接、正当的投诉渠道；2、电梯广告、占用公共通道、共有场地出租等收某未列入公摊项目，原告没做公示，没做说明，也没征求业主意见；3、小区存在安全隐患，业主多次要求原告改善未果。车库长期存放易燃物品，阻塞消防栓主消防通道，通畅的消防通道上的消防栓没有消防水袋，墙外堆放大量木材，化粪池长期没清掏或清掏不及时，出现沼气险情，随时可能会爆炸或沼气中毒；4、共有物业、房某、设施、设备受到人为破坏。外墙漏水等物业维修方案未经过业主同意，多幢大楼外墙被涂上黑色、褐色等涂料污染，某单元楼前大门立柱断裂歪斜，随时可能倒塌，大门电子门锁、闭门器、入户门前的路灯及消防通道照明设施故障无人修理，喷水池常年不使用及清理；5、基本的卫生防疫工作存在缺失，垃圾无人清理；6、原告破坏业主的正当权利，阻碍小区成立业主委员会，逃避业主的监督和有关行政管理部门的监管。综上，应驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：被告程某、惠某系位于重庆市X区X路X号某小区某房某业主。2006年12月11日,某小区开发商重庆某房某产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定:由原告对该小区进行前期物业管理服务，合同期限为三年（从2006年12月26日起至2009年12月25日止），合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；原告收某标准为二层楼及以上0.8元/月•平方米（含电梯使用费），一层楼X.6元/月•平方米；由于业主共用部位、共用设备设施的用水、用电费用未计入物业管理服务收某成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳，据实分摊的共用数量必须是专表计量或正常情况下总表与各分表的差额；业主未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。2007年7月27日，被告与重庆某房某产开发有限公司签订《业主临时公约》，该公约约定物业服务费按月交纳，各业主应在每月前十日内履行缴费义务。2009年12月18日，重庆某房某产开发有限公司与原告再次签订《前期物业服务合同》，该合同约定合同期限自合同签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理公司签订的物业服务合同生效时止；对于物业服务费收某标准、公摊水电费的计算方法及滞纳金等的约定与2006年12月11日的合同《前期物业服务合同》一致。现小区业主委员会尚未成立。按照合同的约定，被告应按40.8元/月的标准向原告缴纳物管费。2008年12月起至今，被告拒交物业管理费和路灯公摊费。

庭审中，被告举示小区X组，证明原告收某物业管理费及滞纳金无法定依据且原告服务不达标，原告对该组证据提出异议，认为业主签名真实性无法核实，且所有签名的业主应当庭作证，小区照片只能反映某一时间点小区的情况，不能证明被告服务的整体情况。被告亦举示电梯定期检查报告、紧急报告、工作照片、登某、客户服务处置单、维修登某、违章搭建报告等，证明其履行了物业服务的职责，原告对该组证据不予认可，认为该组证据只能反映部分情况，不能证明原告的服务达到了标准。

上述事实，有原、被告当庭陈述、前期物业服务和合同、业主临时公约、收某、业主欠物业服务费滞纳金明细表、公摊路灯电费滞纳金明细表、等证据在案为证，足以认定。对于原告举示的证明被告收某物业服务费及公摊水电费无法定依据且原告服务不达标的业主联合签名及照片一组，因业主联合签名不具备证据的法定有效要件，照片不足以反映原告服务的整体情况，故本院对被告举示的该组证据不予采信。对被告举示电梯定期检查报告、紧急报告、工作照片、登某、客户服务处置单、维修登某、违章搭建报告等，因其亦不能证明原告服务的整体情况，故本院对原告举示的该组证据不予采信。

本院认为：原告与某小区开发商签订的《前期物业服务合同》两份及被告与开发商签订的《业主临时公约》的内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。被告辩称《前期物业服务合同》非政府机构制定的标准格式文本，且《前期物业服务合同》及《业主临时公约》未明确物业管理的服务标准，系格式合同，因是否采用标准格式文本并非前期物业服务合同的生效要件，上述合同中明确约定了原告提供服务的范某及标准，被告亦未举示充分证据证明上述合同系格式合同，本院对被告关于合同无效的抗辩理由不予支持。被告作为某小区的业主，上述合同对被告具有法律约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。原告依约对被告居住的小区提供了物业服务，被告应当支付相应的对价。被告辩称原告未尽到物业管理义务，但未举示有效证据证明原告所提供的物业服务达不到最基本要求、不符合合同约定，且被告反映的小区外墙颜色改变、原告阻止小区业主委员会成立等不属于本案处理的范某，被告应在分清责任的情况下通过法律程某依法予以解决，而不应以此作为拒交物管费的理由。综上，对于被告的该项抗辩理由，本院不予支持。原告要求被告支付2008年12月至2011年6月间所欠物业管理费1264.8元（40.8元/月×31个月）的请求符合法律规定，本院依法予以支持。依据《业主临时公约》的约定，被告应于每月前十日缴纳当月物业管理费，现被告未按期缴纳物业管理费，应按照《前期物业服务合同》的约定向原告缴纳物业服务费滞纳金，原告要求被告以每月应交物业管理费40.8元为本金，自延期缴纳次月1日起，按每日千分之三的标准缴纳物业服务费滞纳金至2011年6月30日止的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。关于公摊路灯电费，因《前期物业服务合同》约定据实分摊，原告未举示证据证明其分摊依据及进行过公示，本院对原告关于公摊路灯电费的诉讼请求不予支持，相应的，对于公摊路灯电费的滞纳金亦不予支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：

一、由被告程某、惠某在本判决生效后立即支付原告重庆市某物业管理有限公司2008年12月至2011年6月期间的物业服务费1264.8元及滞纳金（以每月应交物业管理费40.8元为本金，自延期缴纳次月1日起，按每日千分之三计算至2011年6月30日止，以1728.66元为上限）；

二、驳回原告重庆市某物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费50元，减半收某25元，由原告重庆市某物业管理有限公司负担5元，被告程某、惠某负担20元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

代理审判员万园薇

二○一一年十月八日

书记员吴妮娜