上诉人（原审原告）梁某，男，出生年月（略），汉族，住址（略）。

委托代理人陈君玉，北京市康达律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）顺义区X村民委员会，住所地北京市X村。

法定代表人庞某，主任。

委托代理人纪学文，北京市狄克律师事务所律师。

上诉人梁某因与被上诉人顺义区X村民委员会（以下简称一村村委会）农业承包合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2011）顺民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年12月21日受理后，依法组成由法官巩旭红担任审判长，法官刘斌、李丛参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

梁某在一审中起诉称：2006年4月8日，一村X村民代表会议决议，为了农业结构调整步伐，带动村X村富余劳动力的就业问题，同意将村中闲置的三队场地块承包给梁某。2006年5月1日，梁某与一村村委会签订了30年期的承包合同。当时一村村委会要求梁某一年内付齐30年的承包款54万元，并约定承包用途为建办毛织服装加工厂。梁某按要求付齐租金，并陆续按照毛织服装厂的生产要求建造厂房。不成想，一村村委会称合同约定的土地原为农业建设用地，后来又被变成耕地了。镇政府从不闻不问，变得迫不及待要将梁某的建筑物定性为违章建筑，并声称要强制拆除。对于一村村X镇政府的不依法办事，严重挫伤了梁某成就一番事业，造福相邻的想法。梁某要求一村村委会将土地上添置的不动产的价值归还梁某，梁某将一村村委会原不该出租的土地归还一村村委会。2011年5月13日，北京恒浩房地产评估有限公司出具高丽营镇X村三队场院内的建筑物（共X栋建筑物，总建筑面积3225.17平方米，总价值850.14万元）评估报告。综上，双方之间的承包合同属于无效合同，梁某在返还租赁土地时，其上建造的厂房作为土地添附不动产，由一村村委会享有管理、使用的权利，一村村委会应当支付补偿房屋价值款850.14万元。故梁某起诉，请求判令：1.确认双方之间签订的承包合同为无效合同；2.一村村委会支付梁某在承包地上的房屋建造投资价值850万元。

一村村委会在一审中答辩称：梁某的诉讼请求依法不成立，请求法院驳回。1.双方之间签订的承包合同依法为有效合同。承包合同是双方平等自愿签订，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定。梁某以承包的土地不能建厂房为由主张合同无效不能成立。2.梁某要求一村村委会支付其建造房屋的投资价值，理由不能成立，没有法律依据。双方合同为有效合同，梁某的建筑被定性为违法建筑，依法被拆除，是其未严格履行合同和未履行合法手续所致。3.梁某的损失是其自身过错造成。梁某对所承包土地为场院，系农用地的性质是明知的。一村村委会没有承诺为梁某办理相关建房手续。合同中明确约定，梁某要证照齐全、合法经营。据此，梁某于承包地建毛纺织厂，其建房理应经过合法申请手续，而梁某建设房屋没有办理相关手续，后果应由其本人承担。梁某建房过程中，高丽营镇政府曾发出通知，责令其停止建设行为，梁某未予理睬，继续施工。因此，损失完全是梁某自身过错所造成。综上，梁某的诉求没有法律依据，请求法庭予以驳回。

一审法院审理查明：2006年4月8日，一村X村民代表会议，对一村村委会将土地承包给梁某的事宜进行了表决。一村X村民代表同意。

2006年5月1日，梁某（乙方）与一村村委会（甲方）签订1份《承包合同》，约定甲方将原来三队场院承包给乙方建办毛织服装加工厂。同时约定：一、位置：以原三队场为基础，东至道，西至鱼池，南至廉福元房后20米处向北，西至鱼池，北至草图所标尺寸，并附草图一份。二、承包期为30年，于2006年5月1日至2036年5月1日止，面积6.45亩，每亩年租金2800元，年租金1.8万元，总计54万元，于签字之日首付60%，其余部分在一年内付清。三、一年内办好注册，证照齐全，合法经营，付齐承包费，否则甲方终止合同。五、合同执行期间，如政府征用，甲、乙双方必须服从，承包费由甲方按未执行期限退还乙方，政府所付补偿费，土地补偿归甲方，地上物补偿归乙方。七、合同自签订之日起生效，甲乙双方必须严格遵守，单方违约必须赔偿对方的经济损失，发生纠纷协商解决，协商不成可诉讼至法院。八、此合同一式三份，甲乙双方各持一份，镇资产运营中心一份。

合同签订后，一村村委会按约将涉诉土地交由梁某，梁某亦按约向一村村委会支付了租金54万元。双方确认梁某承租涉诉土地时，地上无建筑物。

梁某承租涉诉土地后，即开始在涉诉土地上进行建筑施工，直至2010年秋季施工完毕。

一审法院另查，2010年4月22日，北京市X镇人民政府向梁某发出《责令停止违法建设行为通知书》（违建字（2010）第X号），内容为：经查：你未经任何部门批准擅自在承包地内建房，违反了《中华人民共和国土地管理法》第36条的规定。现责令立即停止违法行为，拆除违法建筑，并恢复地貌，如继续施工，一切损失和后果自负。2011年4月12日，北京市规划委员会向北京市X镇人民政府致函《关于梁某所建房屋规划审批情况的函》（规顺执函〔2011〕X号）,内容为：经查，位于一村西侧的由梁某所建砖混结构房屋总建筑面积2609平方米未依法取得建设工程规划许可证（乡村建设规划许可证）。2011年5月27日，涉诉土地上的建筑物被强制拆除。

关于涉诉土地的性质，一审法院向北京市X区国土资源和房屋管理局进行调查，该单位答复：根据2009年二调，涉诉土地的性质为水浇地，即耕地，涉诉土地上不能建设房屋。

梁某认为，根据土地管理法规，一般耕地不能用于非农建设，在现阶段土地性质的情况下，一村村委会出租土地用于服装加工明显涉嫌土地违法，致使合同本身的效力问题经受质疑，无效合同的过错方应当承担损失。梁某以北京龙马缘服装服饰有限公司（法定代表人为梁某）的名义委托北京恒浩房地产评估有限公司对涉诉土地上的房屋价值（共X栋建筑，总建筑面积3225.17平方米）进行评估，评估结果为房产总价值850.14万元。梁某要求一村村委会赔偿损失850万元。一村村委会则认为，双方合同中约定由承包方在“一年内办好注册，合法经营”，梁某未履行一年内办理注册及申请施工许可手续，未做到合法经营，梁某主张的损失是其施工建设中，未报请镇政府主管部门申请许可手续，擅自施工造成，其过错是未完全履行合同约定所致，不是一村X村委会不同意梁某的诉讼请求。

一审法院判决认定：一村村委会与梁某就涉诉土地签订《承包合同》，约定一村村委会将涉诉土地承包给梁某用于“建办毛织服装加工厂”，同时梁某支付一村X村委会亦通过召开村民代表会议的形式对该合同事项进行表决并通过。故双方之间签订的《承包合同》符合《中华人民共和国农村土地承包法》关于承包合同的规定，双方之间的纠纷应适用《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》及相关规定进行审理。

根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国农村土地承包法》第十三条、第十四条、第十七条中亦有相关规定。涉诉土地为耕地，一村村委会明知土地性质的情况下，仍然将涉诉土地发包给梁某用于非农建设，因此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，双方之间的《承包合同》违反上述法律规定，应为无效。同时，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，《承包合同》无效后，梁某应当将涉诉土地返还一村X村委会亦应将租金返还梁某。但鉴于双方明确表示租金及土地返还事宜不要求在本案中一并解决，本案中对此不予处理。

根据《承包合同》约定，一村村委会将土地交由梁某承包，虽然合同约定用途为建办毛织服装加工厂，但同时约定梁某作为承包人应当按照法律规定办好注册、合法经营。因此，梁某在承包土地后进行建设前应当依法取得相关部门的建设许可。尤其是2008年1月1日起施行《中华人民共和国城乡规划法》中第四十一条明确规定：在乡X镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡X镇人民政府提出申请，由乡X镇人民政府报城市X乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。梁某怠于履行合同约定义务，导致其违法建设的房屋被拆除，该损失应由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十三条、第十四条、第十七条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条之规定，判决：一、确认梁某与一村村委会于二○○六五月一日签订的《承包合同》无效。二、驳回梁某的其他诉讼请求。

梁某不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决在认定合同无效的过错归责于一村村委会明知土地性质的情况下，仍然将涉诉土地发包给梁某用于非农建设，却将非农建设的损失归责于梁某违约。2、损失的金额未确定，建筑面积未确定。且不论损失的金额是否应当全额支持，起码应当将此请求所依据的事实予以认定。梁某向法庭举证了房屋的建造合同以及结算单据，同时举证了北京市恒浩房地产评估有限公司的评估报告，该报告明确了诉争房产面积3225.17平方米，房屋价值850.14万元，该证据已经当庭质证，一村村委会对该报告的真实性及合法性未提出异议，仅对关联性提出异议。该损失事实应当为判决书所确认。3、一审判决认定“2011年5月17日，涉诉土地上的建筑物被强制拆除”。该部分事实不清，拆除主体不清，梁某诉称被高丽营镇X村委会辩称确有此事，并承认2011年5月12日曾发出1份情况说明给梁某，该情况说明也经当庭质证，法庭应当予以认证，并确认属镇政府拆除的行为。二、程序违法。一审判决认定“鉴于双方明确表示租金及土地返还事宜不要求在本案中一并解决，本案中对此不予处理”。梁某认为必须法院主动干预处理。因合同无效而返还财产并非民事责任，而是合同无效自然产生的法律效果，或称为“非表示行为的法定后果”。其规定的基础是公平正义、诚信和禁止权利滥用等位阶较高的原则，不由当事人的意志为指导，即排除了意思自治的适用。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定了“不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”而本案中没有不能返还的原因。法定的返还甚至连不能返还如何解决均考虑在内，而本案的审理以意思自治为原则，排除了国家对无效合同强制取缔的主动干预。在合同无效除返还财产、折价补偿外，造成损害的，有过错的还须承担赔偿责任。三、适用法律不当。造成损失的根源是合同性质问题，而这一问题的过错在一村村委会，造成损害按无效合同的约定承担。一审法院判决不应适用《中华人民共和国城乡规划法》（该法不溯及既往），对于2006年的合同签订以及随后的建房行为（2006年5月至2008年1月1日），该法不应去调整，一审法院无权适用此法。梁某请求二审法院撤销一审法院判决，将本案发回重审或改判支持梁某的诉讼请求。

一村村委会服从一审法院判决。其针对梁某的上诉理由答辩称：一、一村村委会认可双方之间的承包合同为无效合同。二、合同无效是因为梁某未履行约定造成的。双方当事人约定1年内办好相关部门的审批手续，但是梁某未履行约定，违反了《中华人民共和国城乡规划法》，造成后果是其自身原因。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有承包合同、调查材料及法院庭审笔录等证据在案佐证。

本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国农村土地承包法》第十三条、第十四条、第十七条中亦有相关规定。一村村委会与梁某就涉诉土地签订《承包合同》，约定一村村委会将涉诉土地承包给梁某用于“建办毛织服装加工厂”，同时梁某向一村村委会支付租金。由于涉诉土地为耕地，一村村委会在明知土地性质的情况下，仍然将涉诉土地发包给梁某用于非农建设，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，双方之间的《承包合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，《承包合同》无效后，梁某应当将涉诉土地返还一村X村委会亦应将租金返还梁某。鉴于双方在一审法院诉讼过程中均明确表示租金及土地返还事宜不在本案中一并解决，故一审法院对此不予处理并无不当，双方当事人应另行解决。

梁某与一村村委会签订的《承包合同》约定，一村村委会将土地交由梁某承包，虽然合同约定用途为建办毛织服装加工厂，但同时约定梁某作为承包人应当按照法律规定办好注册、合法经营。梁某在承包土地后进行建设前应当依法取得相关部门的建设许可。《中华人民共和国土地管理法》第三十六条规定：禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖某、采矿、取土等；第四十四条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。2008年1月1日起施行的《中华人民共和国城乡规划法》中第四十一条规定：在乡X镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡X镇人民政府提出申请，由乡X镇人民政府报城市X乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。梁某未办理建设房屋的相关审批手续，导致其违法建设的房屋被拆除，该损失应由其自行承担。综上，梁某的上诉理由及请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费三万五千六百五十元，由梁某负担（已交纳）。

二审案件受理费七万一千三百元，由梁某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长巩旭红

代理审判员刘斌

代理审判员李丛

二○一二年二月二十日

书记员李雪