上诉人（原审被告）周某。

被上诉人（原审原告）曹某。

上诉人周某因房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市X区人民法院（2011）云民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年7月18日立案受理后，依法组成合议庭，并于2011年7月28日公开开庭进行了审理。上诉人周某、被上诉人曹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2010年5月25日，曹某与周某在恒信房产中介（工商登记为：徐州市X区双燕房产中介所）的介绍下签订一份房屋买卖合同，约定周某向曹某出售位于如意家园X号楼X单元X室房产，出售价格为20.5万元；并约定曹某先付购房定金7000元给周某，2010年6月30日前办理好过户手续，逾期不办，如因曹某原因则定金不退，如因周某原因则将定金如数退还，另双倍赔偿违约金；双方还约定，买卖成交后，中间发生的过户费用由曹某承担。在以上房屋买卖合同签订的当天，曹某交付给周某定金7000元。后经中介公司委托评估，交易房屋评估价格为24万元。按照过户手续要求，须向房屋产权部门交纳二手房交易监管资金24万元；曹某主张自己仅应支付房款20.5万元，剩余的x元由周某交纳，周某不同意交纳。双方多次协商未果，房屋过户手续没能在约定的2010年6月30日前办理成功。后周某于2010年7月2日将上述房子卖与他人。曹某催还定金7000元，因周某拒绝遂诉讼至法院。

原审法院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中原告曹某与被告周某依据自己真实的意思表示签订了房屋买卖合同，在约定房屋买卖价格等内容的同时，还约定一切过户费用由原告承担。但二手房交易监管资金监管的是房屋价款，不属于过户费用，原告未按照高于合同约定价格交纳，被告不愿交纳约定房价以外的部分监管资金，导致房产过户手续办理不成，责任不应由原告承担。且后来被告将房屋卖与他人，合同的目的已不能实现，原告有权要求返还定金及相应利息。综上所述，原告要求被告返还定金7000元及其相应利息的诉请依法应予以支持。遂判决如下：本判决生效之日起十日内，被告周某返还原告曹某定金7000元并支付逾期利息（逾期利息以7000元为本金、340元为限，自2010年7月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按照银行同期贷款利率计算）。

上诉人周某不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、双方签订合同后，上诉人、中介公司多次要求被上诉人办理房屋过户手续，被上诉人均以种种理由不配合；2、房屋未能办理过户手续是因监管账户资金未到位，是房管部门的行政行为，也是被上诉人的违约行为造成。故上诉人不存在违约行为，被上诉人违约，不应退还被上诉人定金。请求二审法院支持上诉请求，依法判决。

被上诉人曹某答辩称：上诉人与其签订合同收取定金后，出现了评估价高于合同价3.5万元的事情，上诉人强迫自己按评估价24万元办理房屋过户，违反合同约定。自己多次联系上诉人并找到消协，上诉人均不配合办理房屋过户，并于2010年7月2日将房屋出售给他人，自己不存在违约行为。在房屋买卖合同无法继续履行的情况下，上诉人没有合法依据占有定金，应当返还房屋定金。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。

本案二审期间的争议焦点是：被上诉人是否存在违约行为，上诉人是否应当退还定金。

本院二审查明事实同一审查明事实一致。

二审期间，上诉人另提供证人朱艳出庭作证，证明签订房屋买卖合同时，中介人员告诉被上诉人房屋合同价会低于评估价。经质证，被上诉人对该证人证言的真实性无异议。

本院认为，合同当事人可以约定一方向对方给付定金，给付定金的一方在不履行约合同约定的义务的情况下，无权要求返还定金。本案中，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同真实有效，双方在合同中进行了定金的约定，并且被上诉人如约支付了定金。上诉人不返还定金的前提是被上诉人不履行合同约定的义务、存在违约行为导致合同目的无法实现。违约行为是指合同当事人违反合同义务的行为。上诉人主张因被上诉人不愿将房屋评估价与合同价之间的差额支付到交易监管账户导致最终未能按期办理房屋过户手续，被上诉人的拖延支付行为系违约行为。上诉人一审期间提供的证据不足以证明其主张的事实。二审期间，上诉人另提供证人证言，亦仅能证实签订合同前，中介公司工作人员曾向双方告知会出现房屋评估价高于合同价的事实。同时，证人明确陈述双方在中介公司主持下签订合同时并未约定若出现该项价格差额，由谁负责支付到监管账户的事宜。因此该证人证言亦不能证明被上诉人存在违约行为，反而可以证实房屋合同价与评估价差额由谁支付到监管账户属于合同没有约定的事项。由于双方在签订合同时根本没有对此进行磋商过，支付该笔费用的义务并没有在合同中约定由谁履行，而在履行合同过程中出现此问题后，双方亦未能协商达成一致意见，最终逾期未能办理房屋过户手续，上诉人也将房屋另行出售。因此，导致合同目的未能实现的原因不能归责于被上诉人，被上诉人不存在违约行为。

另需指出的是，房屋买卖合同中，有关过户手续的办理、房屋的交付、付款方式及期限等，是合同较为重要的条款，双方当事人在签订合同时，要尽可能明确约定各方的权利义务，在履行过程中出现了合同未约定的事项时，也应积极协商解决，不能依据合同目的未实现的结果而一概以对方违约为由适用定金罚则。

综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人周某负担。

本判决为终审判决。

审判长廖伟巍

代理审判员刘明伟

代理审判员陈颖

二○一一年八月一日

书记员唐诚