上诉人（原审被告）嵇某，男。

被上诉人（原审原告）潘某，男。

委托代理人孙某某，男。

上诉人嵇某因与被上诉人潘某房屋买卖纠纷一案，不服河南省新乡X区人民法院（2011）牧民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院审理查明：双方经人介绍相识，2008年因嵇某急用钱，经与潘某协商，嵇某将其位于新乡市X路北段760厂家属院东大门南边X号楼X单元X楼X号的X室1厅房屋以x元的价格转让给潘某，双方于2008年10月18日签订“转让房屋协议”，协议内容为：“一、自协议生效之日起，潘某15日内支付购房订金x元，余额10日内付清后办理房屋移交手续，否则视为违约，任何一方违约赔偿对方x元违约金。二、原房的居住证明叫潘某保管，作为房屋转让证明，今后嵇某及其子女不得以任何理由或借口要回房屋。三、今后如果房屋拆迁，厂里如果再分新房，由嵇某协助办理相关手续，款项由潘某缴纳”。协议签订后，潘某分别于2008年10月28日和11月3日共向嵇某缴纳x元，后因潘某未按约定时间支付剩余房款，经双方同意解除了双方所签订的转让协议，但嵇某认为系潘某违约导致合同解除，故拒绝退还潘某已支付的x元定金。2010年7月24日，嵇某将案涉房屋转让给他人。原审法院另查明，位于新乡市X路北段760厂家属院东大门南边X号楼X单元X楼X号的X室1厅房屋即本案所涉房屋是嵇某单位集资房，嵇某在庭审中认可该房屋未进行房改，嵇某未取得房屋的所有权，只有居住权。

原审法院认为：从双方所签订的房屋转让协议的内容上看，是房屋买卖合同，是对房屋所有权的转让，而并非如嵇某所说的转让的只是居住权，因嵇某对协议中所转让的房屋没有所有权，依据《城市房地产管理法》第三十七条第六项之规定，其与潘某所签订的转让协议违反法律的强制性规定是无效合同，无效合同自始没有法律约束力，合同当事人应返还因合同取得的财产，嵇某收取潘某x元购房定金应当返还。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项之规定，判决：嵇某在判决生效后十五日内返还潘某定金x元。案件受理费175元，由嵇某承担。

嵇某上诉称：上诉人与潘某所签订的转让协议明确注明转让的是居住权。双方之间不是买卖合同关系，因潘某的过错，自愿接受协议条款的违约责任x元。请求撤销原审判决，依法公正判决。

潘某辩称：答辩人与嵇某所签订的转让房屋协议属无效协议，原审判决认定事实清楚，程序合法，请求二审法院予以维持。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为：双方所签订的转让房屋协议约定嵇某将案涉房屋转让给潘某，并对付款时间和违约责任等作出相应的约定，且双方签订协议后，嵇某收取潘某购房定金x元，故双方之间转让房屋协议的实质是房屋买卖合同关系，嵇某上诉称与潘某所签订的转让协议转让的是居住权，双方之间并未对案涉房屋的所有权协商转让，没有相应的事实和法律依据，对其该项主张本院不予支持；因嵇某对案涉房屋并不具有所有权，无权出卖案涉房屋，且未提供证据证明该房屋的产权人同意其出卖房屋或事后对其出卖房屋的行为予以追认，故其与潘某签订的转让房屋协议应属无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故嵇某应将其所收取潘某的x元购房定金予以返还。嵇某上诉称因潘某的过错，自愿接受协议条款的违约责任x元，对此，嵇某未提供相应的证据证明，潘某亦不予认可，故对其该项主张本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费175元，由嵇某承担。

本判决为终审判决。

审判长梁国兴

审判员郭某伟

代审判员陈兴祥

二0一一年十二月十二日

书记员叶青