上诉人（原审被告）李某，男，X年X月X日出生。

委托代理人张某乙，男，X年X月X日出生。

上诉人（原审第三人）姬某，男，X年X月X日出生。

委托代理人王永红，河南博识律师事务所律师。

委托代理人马某某，女，X年X月X日出生。

被上诉人（原审原告）常某，女，X年X月X日出生。

委托代理人肖国军，河南倚天剑律师事务所律师。

上诉人李某、姬某因与被上诉人常某房屋买卖纠纷

一案，不服郏县人民法院（2010）郏民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审查明，常某在郏县X区X排l号有一处房产，2005年6月1日，常某把该房产卖给了李某，双方并签订了一份房产买卖协议书。协议内容为：“卖方即甲方常某女士有一幢楼，以15万的价格卖给乙方即买方李某先生，钱房已两清，口说无凭立字为据。该房屋东西长10.1O米，南北宽13米，房产二层半，混合结构，建筑面积320平方米。出卖给李某为业，各无反悔，如有产权纠纷，以后由卖方即常某自负，与买方没有任何关系。附：1.房屋手续现在被银行抵押，要回手续由买方负责，否则办理房屋的一切手续的费用由买方承担；2.房产过户后，手续有买方负责办理；3.协议签字后生效，产权转移完毕。甲方常某，乙方李某，2005年6.X号。”该协议签订后，由于该房产在郏县农行营业部办理了房地产抵押，并在郏县房产管理局办理了抵押登记。李某实际支付常某x元购房款。由于该房产在郏县农行抵押贷款x元，对欠银行的这笔贷款，李某给常某打一欠条，欠条内容为“欠条，今欠常某现金x元整(捌万圆整，利息年息6厘，一季度一付息，超时随银行制度办)，李某，2005.5.X号。后李某于2006年6月29日还郏县农行房贷利息2016元，于2007年1月31日还本金2000元，利息2016元，于2007年3月30日还本金5000元，利息1474.2元。2008年7月30日，李某妻子李某玲又把该房产以x元的价格卖给了姬某。姬某实际支付给李某购房款x元。由于该房产未办理过户手续，故下余该购房款至今未付。2008年12月，常某与李某发

生纠纷。2008年12月29日常某还郏县农行房贷利息4599元。后诉至本院，请求依法确认双方所签订的房屋买卖协议无效，并请求判令返还其房产。原审诉讼中李某提出反诉但未缴纳反诉费用。

原审认为，常某与李某所签订的房屋买卖协议，不违背法律的规定，且双方均已履行了主要义务，该协议为有效协议。但根据法律规定，房屋买卖应依法履行变更登记手续，因双方虽然进行了交接，但没有变更登记，所有权不发生转移。况且，因房屋买卖产生的债权债务尚未履行完毕。现常某请求返还房屋，予以支持。李某妻子李某珍在没有取得房屋所有权的情况下，又卖给了姬某，其买卖协议应为无效协议。对李某在签订买房协议后支付常某的购房款x元及利息、郏县农业银行还购房贷款的x元及利息，常某应予返还给李某，该款的利息应按中国人民银行同期贷款利率计算。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十三条第一款第五项，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条之规定，判决：一、限判决生效后十日内李某、姬某返还给常某的房屋一处；二、限判决生效后十日内常某支付给李某购房款x元及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2005年6月1日算起至该款还完之日止；三、限判决生效后十日内常某支付给李某还郏县农业银行房贷款x元及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2006年6月29日算起至该款还完之日止。案件受理费100元，由李某负担。

李某上诉称，上诉人于2005年6月1日购买了被上诉人的房产，当时已交付使用，由于该房屋手续在银行抵押，贷款正在偿还，无法办理房屋过户手续。根据《物权法》第十五条规定，自合同成立时生效，原审法院判决错误，请求二审法院依法改判，要求被上诉人常某继续履行合同。

姬某峰上诉称，原审法院已经认定李某和常某签订的房屋买卖协议有效的前提下，以未进行变更登记为由，支持把房屋返还于常某没有法律依据。上诉人李某将房屋转卖于上诉人姬某峰，签订有买卖协议，且主要义务已履行完毕，该协议为有效协议。总之，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。请求二审法院撤销原判，驳回常某的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人常某负担。

常某答辩称，截止目前，诉争的房屋所有权仍归被上诉人所有，且房屋买卖的产生的债权债务仍未履行完毕，被上诉人与上诉人姬某峰无任何法律关系，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

二审查明的事实与原审判决认定的事实相一致。二审另查明，本案争议的房产，常某转让于李某时，在中国农业银行郏县支行进行了抵押，并且房产交付后，李某曾于2008年国庆节前后，向该金融机构明确表示，愿意偿还贷款本息，消灭抵押权未果。

本院认为，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条又进一步规定了，抵押权存续期间，取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。根据以上法律和司法解释的规定，抵押权的存在对抵押物的转让行为的法律效力有直接影响。本案中的房产，在由常某转让于李某时，设定有抵押权，常某明确告知了李某，此由双方签订的房屋买卖协议和李某偿还部分贷款本息的事实相互印证。享有本案房屋抵押权的中国农业银行郏县支行，对房产已转让于李某的事实也是明知的，此有李某偿还部分贷款本息和向该行明确表示愿意替常某偿还贷款本息，消灭抵押权的事实相印证。该行也并未因享有的抵押权主张常某与李某之间房屋买卖协议无效，因此，不能因为本案中的房产现实存在抵押权而排除常某与李某之间买卖协议的法律效力。显然，原审判决认定房屋买卖协议为有效协议正确，但却判决相互返还为适用法律错误，处理结果不当。李某、姬某峰的上诉理由成立，本院予以支持。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项和第六十四条之规定，判决如下：

一、撤销郏县人民法院（2010）郏民初字第X号民事判决；

二、驳回被上诉人常某的诉讼请求。

一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由被上诉人常某负担。

本判决为终审判决。

审判长梁桂喜

审判员戴铁牛

代理审判员李某

二○一一年四月十四日

书记员周圆圆