原告胡XX，女。

委托代理人李XX、杨XX，法律工作者。

被告西安XX市场投资开发有限公司。

法定代表人王XX，该公司经理。

原告胡XX与被告西安XX市场投资开发有限公司（以下简称XX市场）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人出某参加了诉讼，被告XX市场经公告送达起诉状副本和开庭传票，期限届满后未到庭应诉，依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。

原告胡XX诉称，2006年9月7日，原、被告签订了位于西安市X市场二期二楼东排X号营业房租赁合同，约定原告交付6万元房屋使用费后，即取得该房十年的使用权，作为经营服装之用房，合同第四条第二款约定，原告每月缴纳房屋租金600元。合同订立当日，原告交付房屋使用权出某6万元，经装修后开始经营。原告于2006年12月交当月租金600元，于2007年9月2日交租金2500元，于2006年9月23日支付装修费4980元。后因承租房屋存在重大质量问题，致使原告无法正常经营。虽经被告对房屋进行修缮，仍对原告经营产生不利影响，也给原告造成了极大的经济损失。经有关部门协调，双方达成《补充协议》，约定由被告收某每户3000元电梯款，而被告收某后却不履行补充合同，又把电梯款退回给原告，并收某了补充协议，2008年10月，被告在双方合同未依法解除的情况下，违约将原告的门面房租给了西安XX商贸有限公司。租赁合同是出某人将租赁物交付承租人使用、收某，承租人支付租金的合同。原告支付6万元的营业用房使用权出某，根据合同的性质，该6万元就是法律意义上的租金。在原告已经支付了租金的情况下，被告又在合同中约定还要每月收某600元租金，系以合法形式掩盖非法目的的行为。依合同法第52条第3项之规定，双方合同第四条第二款关于营业房租金600元/月的约定当属无效，被告收某的租金应予以退还。另在合同未解除的情况下，被告采取加锁封门的手段致使原告无法经营，后又擅自将营业房出某给他人的行为，严重违反双方合同，被告已无权享有双方租赁合同第四条第1款关于“营业房使用权出某为一次性费用，不予退还”的权利，故该款约定系无效，被告应当退还剩余租赁期间的租金和占用该资金期间的利息。现起诉，要求：1、依法解除双方2006年9月7日订立的租赁合同；2、依法确认《租赁合同》第四条第1款关于“营业房使用权出某为一次性费用，不予返还”和该条第2款关于营业房租金600元/月的约定无效；3、判令被告退还原告已交纳的2008年10月至2016年6月期间的营业房使用权出某x元（每月500元×96个月）和该出某的资金占用费3340.8元（月利率4.35‰，从2008年10月至2010年1月）；退还原告已交房租金3100元，依法判令被告赔偿原告装修费4980元，以上合计x.8元。

被告XX市场经本院合法传唤未出某，亦未提出某面答辩意见。

经审理查明，2006年9月7日，原告胡XX与被告XX市X区XX市X区x名义）订立租赁合同，约定由原告租赁被告位于西安市X市场二期二楼东排拾叁号营业房，面积15平方米，从事服装经营，租期10年，自2006年9月30日至2016年9月29日止，双方租赁合同第四条约定：第四条，保证金、出某、租金及其付款方式；1、承租方在承租房屋时，须向出某方交纳营业用房使用权出某陆万元。……（营业用房使用权出某为一次性费用，不予退还）。2、……租金为600元，承租方须在每月5日前向出某方付清当月租金。双方还约定了其它事项，2006年9月7日，原告交纳出某6万元，并交纳租金1800元，（包括东排X号，东排X号和中排X号三间房），2007年9月2日，原告交租金5000元（原告所交5000元系其所承租两间门面房租金，其中有本案门面房租金2500元），共计交租金3100元。原告所租房屋交付使用后，2006年9月23日，原告出某9960元对所租房屋之中排X号和东排X号进行了装修，因经营期间生意不景气，商户们认为是由于经营环境较差，配套设施不齐全所致，要求被告予以改善，未交纳租金。后双方曾协商，并签订补充协议，就增加配套设施及经营管理等问题进行了具体规定，并按补充协议约定，收某原告电梯安装集资款3000元，其后被告未能改造安装电梯，3000元已退还原告，双方发生纠纷。2009年1月1日被告将该商场出某给第三人拓XX，拓XX以其它公司名义将市场商用房转租他人使用。2010年9月15日，原告向本院起诉，要求处理，诉讼请求同前。

上述事实，有原告提交起诉状、2006年9月7日租赁合同、被告出某的收某收某、收某、2009年1月1日被告与拓XX签订的租赁合同，有法庭审理笔录在卷为据。

本院认为，原、被告2006年9月7日签订的租赁合同系双方真实意思表示，其内容并不违反法律规定，该合同应为有效，对双方当事人均有约束力。在合同履行过程中，由于被告管理不到位，致与原告发生纠纷，2009年1月1日，被告又将原告所租商业房所在市场整体租与他人，导致原、被告所签租赁合同目的无法实现，双方之租赁合同实际已于2009年1月1日解除，故对原告要求解除租赁合同之诉讼请求，本院依法应予支持；关于原告要求被告退还使用权出某一节，原、被告租赁合同解除时，其租赁关系实际存续时间约为27个月（2006年9月至2008年12月），租赁关系解除后，被告再继续占有原告出某的剩余部分无相关事实依据，故对原告要求被告返还使用权出某之请求，本院予以部分支持，具体支持数额为x元-x元÷120个月×27个月=x元；关于原告要求被告同时支付该出某的资金占用费一节，因双方对此并无约定，其该项请求无有事实及法律依据，本院依法应不予支持；原告关于要求被告返还已交房租一节，因共实际已占用了出某房屋，交纳租金是其应尽的义务，其该节请求于法无据，本院不予支持；关于装修款一节，由于被告在租赁期内将该房租予他人，故原告在租赁期内的装修花费4980元（9960元÷2）应由双方按公平原则各半分担，对原告要求被告赔偿装修费4980元诉请，本院予以部分支持。双方合同约定原告向被告交纳10年营业房使用权出某x元及原告每月向被告交纳600元租金，该约定并未违反法律的强制性规定，原告要求确认该项内容无效的请求无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、原告胡XX与被告西安XX市场投资开发有限公司2006年9月7日签订的租赁合同于2009年1月1日解除；

二、本判决生效后十日内，被告西安XX市场投资开发有限公司一次性支付原告胡XX出某房屋使用权出某x元，支付胡XX该房屋装修折价款4980元之一半2490元；上述共计x元；

三、驳回原告胡XX要求确认双方租赁合同第四条第1款“营业用房使用权出某为一次性费用，不予退还”和第二款关于营业房租金为每月600元的约定无效之诉讼请求；

四、驳回原告胡XX要求被告西安XX市场投资开发有限公司支付营业房使用权出某的资金占用费3340.8元、退还已交租金3100元之诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

诉讼费1389元（原告已预交），由原告胡XX负担260元，被告西安XX市场投资开发有限公司负担1129元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出某本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审判长成根平

审判员寇永利

代理审判员赵某

二Ｏ一一年五月六日

书记员李贞