原告尚xx。

委托代理人王xx。

被告张x。

被告张xx。

二被告共同委托代理人陈x。

原告尚xx诉被告张x、张xx房屋租赁纠纷一案，本院于2011年5月23日受理后，依法由审判员段军独任审判，公开开庭进行了审理。原告尚xx及委托代理人王xx，被告张x、张xx委托代理人陈x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告尚xx诉称，被告张xx系位于西安市药王洞xx号门面房的房屋产权所有人，被告张x系被告张xx之父，受被告张xx委托与原告于2008年9月10日签订《房屋租赁协议》，由原告承租药王洞xx号门面房，租期为两年。此前原告系从前任承租人丁x转租得来，原告履行了丁x与被告的房屋租赁合同，承担了2008年9月10日至2009年5月30日的租赁费用，在征得被告同意可以转让的情况下，原告向丁x支付了房屋租赁转让费x元。2008年9月11日原告花费x元对承租房屋进行了装修。2011年5月15日被告张x告知原告，其将房屋卖给了花xx，已办理了买卖手续。现买房人要求原告限期搬离，致原告目前无法正常营业。原告认为被告在卖房时未告知原告要出售房屋，而是将房屋直接卖给第三人，违反了《合同法》第230条和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条的规定，侵犯了原告的优先购买权。对此，被告应承担赔偿责任。请求法院判决1、被告赔偿原告房屋租赁转让费x元；2、被告赔偿原告装修损失费9250元；3、被告赔偿原告营业损失x元；4、被告承担本案诉讼费。

被告张x、张xx共同辩称，一、西安市药王洞xx号门面房原承租人丁x未取得被告同意，擅自将房屋转租给原告，丁x收取原告转让费与被告无关，现原告向被告主张转让费于法不通，于理不合，被告不承担原告转让费；二、原告与被告签订《房屋租赁协议》时，该房屋已经进行了装修，原告对租赁房屋进行装修并未取得被告同意。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。故被告不承担原告装修费损失；三、2011年4月6日被告电话明确告诉原告要出售自己房产的事实，原告称其无钱购买。2011年5月31日房屋租赁到期，双方未续签协议。被告已在合同到期前合理的期间告知了原告，已给原告留有充足的时间寻找房源，被告已履行了自己应尽的义务。在合法的租赁期内，被告既未解除协议，也未无故终止协议，被告没有影响原告的正常营业，也就更谈不上赔偿其正常营业损失的问题。综上所述，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，原告尚xx与其夫崔xx于1989年9月4日办理结婚登记。被告张x系被告张xx之父。西安市X区东药王洞xx号x幢x单元xx室门面房（商用房）产权登记在被告张xx名下。该房屋曾出租给案外人丁x承租使用。2008年7月6日崔xx与丁x签订《转让协议》，受让转租丁x承租房屋一半50平方米，支付给丁x转让费x元。同年9月10日被告得知丁x私自转租房屋，即与丁x终止了租赁关系。同日被告张xx以自己的名义与原告尚xx签订了《房屋租赁协议》，约定由原告尚xx承租西安市X区东药王洞xx号x幢x单元xxx室门面房，租期至2009年5月30日。2009年5月14日原告尚xx与被告张xx续签《补充协议》，双方约定租期至2011年5月31日止。2011年4月15日被告张xx与案外人花xx之代理人安xx签订《房地产买卖契约》，将西安市X区东药王洞xx号x幢x单元xx室门面房（本案诉争房屋）卖给案外人花xx。2011年5月16日崔xx与被告张x因房屋租赁纠纷发生争执，西安市公安局莲湖分局大莲花池街派出所接到报警后对双方进行了调解，双方达成了调解协议。同日，崔xx与案外人花xx签订了《协议书》。2011年5月23日，原告尚xx向本院起诉，称被告在原、被告房屋租赁期间，未征询原告是否购买租赁房屋，即将租赁房屋卖给案外人，侵犯了原告依法享有的优先购买权。由于新房主不再出租给原告房屋，致原告蒙受损失，遂请求法院判决。其诉讼请求见原告诉称。庭审中，原告尚xx认可被告张xx委托其父被告张x以自己的名义与其签订房屋租赁协议。同时原告尚xx认为其夫崔xx在西安市公安局莲湖分局大莲花池街派出所与被告张x所达成的调解协议不能代表自己的意思。承认因房屋买卖已成事实，其夫崔xx系被迫与案外人花xx签订《协议书》。诉讼中，原、被告均未举证告知对方出售租赁房屋或要求优先购买租赁房屋的证据。

上述事实有原告尚xx与被告张xx签订的《房屋租赁协议》、《补充协议》、丁x与崔xx签订的《转让协议》、丁x收取崔x元转让费的收条、登记在被告张xx名下的xxxx号房屋所有权证、被告张xx与花xx的代理人安xx房签订的《地产买卖契约》、西安市公安局莲湖分局大莲花池街派出所治安调解协议书、花xx与崔xx签订的《协议书》、原告尚xx与其夫崔xx的结婚证、当事人陈述及本院庭审笔录均在卷为证。

本院认为，西安市X区东药王洞xx号x幢x单元xx室房屋登记在被告张xx名下，被告张x以自己名义与原告尚xx签订《房屋租赁协议》、《补充协议》，原告尚xx承认被告张x系被告张xx之代理人，故原告尚xx与被告张x签订的《房屋租赁协议》、《补充协议》有效。原告尚xx与崔xx系夫妻关系，崔xx在原告尚xx与被告张x、张xx房屋租赁关系活动中，系以原告尚xx的丈夫名义参与，而非崔xx个人对外独立民事行为，使当事人有理由相信其行为系夫妻共同意思表示。故本案证据所显示的崔xx行为均对原告尚xx构成表见代理，其行为后果对原告尚xx具有约束力。庭审中原、被告均未提交告知对方出售房屋或要求优先购买租赁房屋的证据，但原告尚xx之夫崔xx与案外人花xx签订的《协议书》及原告尚xx当庭陈述证明，原告尚xx已认可被告出售房屋的事实。对于原告尚xx称其夫崔xx系被迫与案外人花xx签订《协议书》的主张未提交证据证明，对此本院不予采信。综上，原、被告《房屋租赁协议》已履行终结，现原告尚xx以被告出售租赁房屋侵犯了其依法享有的优先购买权的理由诉请判令被告赔偿租赁房屋转让费、装修损失及营业损失无事实依据和法律依据，对此，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决如下：

一、驳回原告尚xx要求被告张x、张xx赔偿房屋租赁转让费x元之诉讼请求；

2、驳回原告尚xx要求被告被告张x、张xx赔偿装修损失费9250元之诉讼请求；

3、驳回原告尚xx要求被告被告张x、张xx赔偿营业损失x元之诉讼请求。

案件受理费718元，本院减半收取359元，由原告尚xx负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西

安市中级人民法院。

审判员段军

二Ｏ一一年八月二十二日

书记员张静