重庆市X区人民法院

民事判决书

（2010）渝北法民初字第x号

原告彭某，男，19××年×月×日生，汉族，住（略）。

委托代理人陈某，重庆市X区某某法律服务所法律工作者。

被告某某（集团）有限公司（组织机构代码：××），住所地：重庆市X镇。

法定代表人张某乙，董事长。

委托代理人刘某，男，19××年×月×日出生，汉族，该公司法律顾问，住（略）。

原告彭某与被告某某（集团）有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭对本案进行了审理。原告彭某的委托代理人陈某、被告某某（集团）有限公司的委托代理人刘某某庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2004年1月25日，原告、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》。约定：被告以套内建筑面积2200元/平方米的单价将位于重庆市X区新牌坊渝北瀛丹大厦后楼第七层X号房出售给原告，套内面积为113.8平方米，总房价为x元；交房时间为2006年6月1日。合同签订当日，原告支付了购房款x元，被告向原告出具了收据。但被告至今未向原告交付房屋。据此，请求判决：1、确某、被告签订的《商品房买卖合同》无效；2、被告退还购房款x元；3、被告支付原告资金占用利息（以x元为本金，从交款次日起按中国人民银行贷款利率计算至付清之日止；4、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称：被告不应返还购房款，因景浓荣涉及刑事犯罪，应由景某某担返还责任。

经审理查明，被告某某公司是重庆市X镇的开发商，至今未办理瀛丹大厦的商品房预售许可证。

2002年10月26日，被告向木一公司出具《承诺书》一份，主要内容为：为景某某50万元内的借款提供担保；并同意景某某内部认购的方式销售瀛丹大厦房产，允许其刻制、保某、使用保某人合同章、售房财务章各一枚，用于房地产销售和产权登记等；对景某某售的房产视为保某人自己出售的房产；保某取得预售证后，景某某可以保某人名义公开销售，保某人承诺为买房人办理相关登记手续，所有售房款的所有权、使用权归景某。

景某某没有取得施工许可证、预售房许可证及未进行实质投资的情况下，于2003年1月起使用其保某的一套被告公司印章，以“内部销售”的方式出售瀛丹大厦房产。

2004年1月25日，景某某被告名义与原告签订了《预约签订〈重庆市商品房买卖合同〉的协议》和《重庆市商品房买卖合同》。合同约定的主要内容为：被告将位于重庆市X区新牌坊渝北瀛丹大厦后楼X层X号房屋套出售给原告；套内面积均为113.8平方米，建筑面积均为153.34平方米，单价为2200元/平方米，总价款均为x元；被告于2006年6月1日前将经质量验收合格的商品房交付原告；预售商品房批准机关和商品房预售许可证号均为空白。合同还对其他方面进行了约定。合同中出卖人签章栏为“某某（集团）有限公司合同专用章”及景某某印鉴章。合同签订后，原告2004年1月25日支付了房款x元，景某某被告名义向原告出具了收据，收款单位盖章处为“某某业（集团）有限公司售房财务专用章”。

另查明，2003年11月23日，被告在《重庆晚报》等媒体刊登声明及公告，宣布解除与木一公司及景某某合作关系。并于2004年9月向重庆仲裁委员会申请仲裁，2004年12月28日，重庆仲裁委员会作出2004渝裁（经）字第（86）号裁决书，确某被告与木一公司及景某某订的《瀛丹大厦建设工程委托发包管理合同书》已于2003年11月23日解除；被告向木一公司及景某某具的《承诺书》于2003年11月23日起不再具有法律效力；木一公司及景某某还被告提供的相关文件、证件，返还合同专用章和售房财务专用章。

从2003年1月至2005年8月，景某某人及其安排的木一公司员工谷某、凌某、李某、李某某人，以与购房人签订《预约签订的协议（内部销售合同）》等方式销售瀛丹大厦在建房，并特别约定购房人只能与景某某订《重庆市商品房买卖合同》，只能将购房款支付给景某，否则合同无效。

2007年10月13日，重庆市第一中级人民法院作出（2007）渝一中法刑初字第X号刑事判决书，认为：景某某2003年1月至2005年8月间，以非法占有为目的，明知自己无实际履行能力等，骗取张某乙等29户（不包含原告）购房款461万余元，构成合同诈骗罪，判决：被告人景某某合同诈骗罪，判处有期徒刑十二年，剥夺政治权利二年，并处罚金50万元，责令退赔被害人经济损失（略）.69余元。后景某某诉，重庆市高级人民法院于2007年12月17日作出（2007）渝高法刑终字第X号刑事裁定书，驳回上诉。

认定上述事实，有经当庭质证的以下证据：原告、被告的委托代理人在庭审调查中的陈述、原告举示的《预约签订〈重庆市商品房买卖合同〉的协议》、《重庆市商品房买卖合同》及房款收据，本院依法调取的（2007）渝一中法刑初字第X号刑事判决书、（2007）渝高法刑终字第X号刑事裁定书，在案佐证，足以认定。

本院认为，因被告向景某某具了《承诺书》，从承诺书内容应认定景某某权代表被告出售渝北瀛丹大厦房屋，景某某售房行为是履行代理事项的行为。虽被告于2003年11月23日通过媒体公告的形式解除《承诺书》，但原告根据景某某掌握的合同章及财务章等相关材料，有理由相信景某某权代表被告，故景某某原告签订房屋预售合同所产生的法律后果应当由被告承担。

依照我国合同法的规定，当事人签订合同不得违反我国法律、法规的强制性规定，否则，签订的合同无效。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房买卖合同，应当认定无效。因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。因被告所开发建设的本案所涉的房屋至今未取得商品房预售许可证。原、被告双方签订的《预约签订〈重庆市商品房买卖合同〉的协议》和《重庆市商品房买卖合同》无效，被告因本合同取得的购房款（景某某取）应当返还，故本院对原告要求返还房款的请求予以支持；原告要求的被告支付利息的请求，双方在签订合同时，被告明确某道该房未取得商品房预售许可证而销售房屋，原告未尽到对该房是否取得商品房预售许可证的审查义务，故双方在签订合同时均存在过错，无法区分过错大小，但针对被告实际占用原告购房款多年的事实，本院从原告交款次日起以所交购房款为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效时止的利息为宜，本院对超过部分请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：

一、原告彭某与被告某某（集团）有限公司于2004年1月25日签订的《预约签订〈重庆市商品房买卖合同〉的协议》和《重庆市商品房买卖合同》无效；

二、被告某某（集团）有限公司于本判决生效后立即退还原告彭某购房款x元；

三、被告某某（集团）有限公司于本判决生效后立即支付原告彭某购房款的利息（从2004年1月26日起以x元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效时止）；

四、驳回原告彭某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费5060元，由被告某某（集团）有限公司负担（原告预交5060元）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

审判长赵某建

代理审判员贺前春

人民陪审员胡增华

二Ｏ一一年八月十日

书记员窦琼