重庆市X区人民法院

民事判决书

（2011）渝北法民初字第X号

原告梅xx，女，汉族。

委托代理人张xx，重庆xx律师事务所律师。

被告：重庆xx有限公司，住所地:重庆市X区xx号。

法定代表人：任xx，董事长。

委托代理人唐xx，男，汉族。

委托代理人郝xx，男，汉族。

原告梅xx与被告重庆xx有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2010年12月23日立案受理，依法由审判员郭某蓉担任审判长，与审判员陈燕、人民陪审员徐玉凤组成合议庭，适用普通程序于2011年8月5日进行了公开开庭审理。原告梅xx的委托代理人张xx，被告重庆xx有限公司的委托代理人唐xx、郝xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告梅xx诉称：2006年8月11日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：由原告购买被告开发的位于重庆市X区xx号房屋，建筑面积138.23,总房价x元，被告须于2006年12月31日前将经竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，并须在交房后260日内到房管部门办理《房地产权证》。合同还约定了被告逾期交房、逾期办证的违约责任等。合同签订后，原告按约支付了购房款等费用，但被告却并没有按约办理房地产证。原告于2009年3月16日接房，由于被告的原因，至今仍未取得房地产证。原告认为，被告逾期交房、逾期办产权证事实清楚，其行为己严重违约，应当承担违约责任，遂起诉要求：1、判令被告立即为原告办理位于重庆市X区xx号房屋的房地产权证；2、判令被告立即向原告支付迟延交房违约金3868.04元，迟延办证违约金x.97元（从交房后260日起，以x元为基数，按人民银行同期贷款利率计算），迟延办证违约金应计算至房地产权证实际办理之日为止;3、本案诉讼费用由被告承担。

被告重庆xx有限公司辩称：办理房地产权证以签订的买卖合同为准；逾期交房违约金和迟延办证违约金超过诉讼时效的部分不予保护，且以实际交付房款作为基数按合同约定的违约金条款进行计算。

经审理查明：2006年8月11日，原告梅xx为买受人（乙方）、重庆xx有限公司为出卖人（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的位于重庆北部新区xx住宅一套，总价x元。被告应于2006年12月31日前将经竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。其中第九条约定：除本合同第六条规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期时间，按以下方式处理（不作累加）：1、逾期不超过90日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的2%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之2的违约金。第十五条约定：……预售商品房的，自本合同签订之日起210日内向所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请办理合同登记备案，在商品房交付使用后260日内，应办理房地产权证；办理合同登记备案和房地产权证，由甲方到房地产交易管理部门办理。如由单方办理的，另一方应予以无条件配合。如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、乙方退房，甲方在乙方提出退房书面要求之日起30日内将乙方已付房款退还乙方，并按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方赔偿损失，2、乙方不退房的从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金。其中“210日”及“260日”的“2”均为手写体，其余字体为打印体。合同签订后，依法在房地产登记机关办理了合同登记备案。原告支付房款x元及契税、大修基金，并于2009年3月16日接房。至今被告未为原告办理房地产权证。

另查明：重庆xx有限公司于2007年11月19日更名为重庆xx有限公司，2009年4月2日更名为重庆xx有限公司。

上述事实，有原告代理人和被告代理人的当庭陈述、重庆市商品房买卖合同、企业（字号）名称预先核准通知书、购房发票、大修基金收据、契税完税证等在案佐证，足以认定。

本院认为，原告与被告经平等协商后签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，应属合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应严格依照合同约定行使权利、履行义务。对于原告要求被告履行办理房地产权证义务的诉讼请求，本院认为，被告作为房地产开发商，应当全面履行合同义务，向房地产交易管理部门提交相应办证资料，为原告申请办理房地产权证，故对原告的该诉讼请求予以支持。

对原告要求被告支付迟延交房违约金3868.04元的诉讼请求，被告对迟延交房的事实无异议。原告于2009年3月16日接房，2010年12月23日起诉，按诉讼时效的有关规定，被告应从2008年12月24日起，以原告已付房款x元为基数，按每日万分之二为标准向原告支付迟延交房违约金至原告实际接房之日止，故本院对原告的该部分诉讼请求予以支持。原告请求中超过此期间的迟延违约金本院不予支持。

对原告要求被告从交房之日起260日后至实际办理房地产权证之日止支付逾期办证违约金的诉讼请求，被告对迟延办证的事实无异议。被告在交房后260日内未按合同约定履行办证义务，构成违约，应按合同约定方式向原告支付违约金。原告于2009年3月16日接房，则被告履行办证义务的最后期限应为2009年12月1日，被告应从2009年12月2日起，以原告已付房款x元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率为标准向原告支付迟延办证违约金至本院指定的履行办证义务之日止。故本院对原告的该部分诉讼请求予以支持。原告请求中超过此期间的迟延违约金本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告重庆xx有限公司于本判决生效后十日内向房地产交易管理部门提交办证资料，为原告梅xx申请办理位于重庆北部新区xx住宅的房地产权证；

二、被告重庆xx有限公司在本判决生效后十日内支付原告梅xx迟延交付房屋的违约金3777.03元。

三、被告重庆xx有限公司在本判决生效后十日内支付原告梅xx迟延办理房地产权证的违约金，计算方式为：从2009年12月2日起，以原告已付房款x元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率为标准计算至本判决第一项指定的履行办证义务之日止；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费220元，由被告重庆xx有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

审判长郭某蓉

审判员陈燕

人民陪审员徐玉凤

二Ｏ一一年八月二十六日

书记员窦琼