上诉人（原审原告）陈某，男，lX年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人（原审被告）郑州金秋置业有限公司，住所地：新郑市X镇双湖大道北侧泰山路西侧。
法定代表人冯某，总经理。
委托代理人曹某某，该公司职员。
委托代理人胥红亮，该公司法律顾问。
上诉人陈某与上诉人郑州金秋置业有限公司(以下简称金秋公司)商品房买卖合同纠纷一案，均不服河南省新郑市人民法院（2011）新民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈某、上诉人金秋公司的委托代理人曹某某、胥红亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年9月l日，陈某申请认购中州•金秋乐园房屋l套，服务处工作人员填写了开盘价218。3，优惠30。3，预计房款x元等内容。2007年2月10日，郑州新兴置业有限公司(甲方)与陈某(乙方)签订《房屋内部认购书》。第一条认购房屋的基本情况及价格约定，甲方拟认购的房屋位于新郑市X镇X路上暂定名为中州-金秋乐园的小区X区的第X幢X单元X层东户房屋，该房屋认购时双方约定的建筑面积为82.233。该认购房屋按照建筑面积计价，具体单价及总房价以双方将来正式签定的购买合同为准，该认购书不确定正式购买价格。第二条认购定金约定，乙方应当自签订认购书之日起3日内，向甲方支付认购定金x元。乙方逾期未支付认购定金的，甲方有权单方解除本认购书，并将该房屋另行出售给第三方。乙方同意在2008年12月31日前携本认购书到甲方处，与甲方签订正式的《商品房买卖合同》。第六条约定，本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订《商品房买卖合同》后本认购书自行终止。本认购书终止后，认购定金应当抵作商品房价款。2008年6月24日，陈某向金秋公司支付购房款x元，金秋公司出具的收据上注明，陈某lX幢一2—3东户，87.533)。同年7月7日，陈某(买受人)与金秋公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》。《商品房买卖合同》约定，陈某购买金秋公司位于新郑市X镇双湖大道(暂定名为中州•金秋乐园)X幢X单元X层东户房屋，户型为二室一厅的商品房，建筑面积87.53，房屋单价1904.9。3，总金额x元，一次性付款。第五条关于面积确认及面积差异处理约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的以产权登记面积为准。面积误差比绝对值在3％以内(含3％)的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内(含3％)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第八条关于房屋交付期限约定，出卖人应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之l.5的违约金。第十一条房屋交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第二十三条约定合同自双方签订之日起生效。《补充协议》约定，买受人需使用的水、电、气、暖、有线电视、宽某、电话等生活设施的入户、集资及使用费用，由买受人按国家规定的收费标准自行承担，因买受人支付此类费用问题而影响出售人如期交房的，出卖人不承担延期交房的违约责任。金秋公司称2009年4月28日已电话通知陈某来物业管理部门办理房屋交接，陈某对此不予认可。
另查明，金秋公司成立于2007年7月5日。2007年2月10日的《房屋内部认购书》，实际上是金秋公司成立前借用郑州新兴置业有限公司的名义签订的。陈某与金秋公司对此均不持异议。上述事实，有当事人的陈某，《委托认购申请书》，《房屋内部认购书》，《商品房买卖合同》及其《补充协议》，金秋公司的《收据》等证据证明。
原审法院认为，本案的《房屋内部认购书》系双方当事人在签署买卖契约前所签订的文书，仅是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。该认购书中“具体单价及总房价以双方将来正式签定的购买合同为准”“乙方同意在2008年12月31日前携本认购书与甲方签订正式的《商品房买卖合同》。”“双方签订《商品房买卖合同》后本认购书自行终止。”等内容，足以说明签订《商品房买卖合同》，是双方当事人进行商品房买卖的必经程序，双方当事人的权利义务还有待后签的《商品房买卖合同》来确定。陈某与金秋公司于2008年7月7日签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。陈某依约履行了付清房款的义务，金秋公司应当按照约定及时向陈某交付所购房屋。房屋交付，在商品房买卖合同履行过程中系重要的民事法律行为，应通过一系列的事实行为完成，并有相应的记载。本案中，金秋公司辩称已电话通知陈某办理房屋交付手续，但未就该主张提供充分的证据证明，陈某亦不予认可。在此情况下，应当认定金秋公司并未履行房屋交付义务。据此，作为出卖方的金秋公司应当承担相应的违约后果。陈某要求金秋公司按照约定支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。逾期时间从2009年1月1日起计算至陈某主张的2010年12月30日共计729天，违约金为x.45元。陈某按照《商品房买卖合同》约定的房屋面积、单价，足额交付了购房款x元，应当视为陈某对房屋面积、单价的充分认可。现陈某诉称金秋公司未履行优惠条件，理由不能成立，原审法院不予支持。合同约定，合同面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。陈某未提供证据证明金秋公司需向其交付的商品房面积误差比值已超出3.45％，故陈某主张建筑面积误差费用不能成立，原审法院不予支持。陈某认为金秋公司逾期交房，物业公司无权收取2009年至今的物业费和燃气、有线电视的初装费。物业管理费等费用的交纳问题与商品房买卖合同关系不属于同一法律关系，陈某亦未提供其已交纳上述各项费用的相关证据，故本院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、金秋公司于本判决生效后十日内支付陈某逾期交付房屋违约金x.45元(从2009年1月1日起计算至2010年12月30日)：二、驳回原告陈某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费436元，由金秋公司负担。
宣判后，陈某不服原审判决向本院提起上诉称：一、原审判决作出后，金秋公司至今未履行交房义务。1、原审法院计算违约金至2010年12月30日不正确，应以判决生效日期2011年5月24日为止，金秋公司应支付违约金x.96元。2、陈某与新兴置业签订的房屋内部认购书是有效的。2008年7月7日陈某与金秋公司签订商品房买卖合同，单方以强权手段提高面积单价和建筑面积，总房价为x元，因当时本人在新疆，委托他人代签，实际合同条款由金秋公司一方确定的。3、2006年9月1日和2007年2月10日两次签订购房协议书，当时金秋公司并未成立，2007年7月5日金秋公司成立后，不继续履行新兴置业原签的协议责任，应承担法律上的违约责任，致使陈某少享受股东优惠款x.20元。三、产权登记面积超出约定建筑面积误差比6.45%，金秋公司应承担误差比3.45%金额为5147.25元。请求二审法院依法改判，金秋公司应支付陈某违约金x.45元。
金秋公司答辩称：金秋公司不应承担逾期交房的违约责任，多次电话通知，依据合同及补充协议第8条第3项规定，陈某应在合同约定的房屋交付期限的最后一天主动到出售人销售中心现场办理房屋交接手续，因此，金秋公司不应承担违约责任。优惠款已按公司约定优惠完毕，面积误差陈某认识有误，请求驳回陈某上诉请求。
金秋公司上诉称：一、原审法院认定逾期交房支付违约金有误。金秋公司按照合同约定多次以电话、寄信方式通知陈某委托的人办理房屋交接手续，有同楼住户交接时间为证。2009年9月陈某也到金秋公司处，金秋公司当面通知办理交房事宜，被拒绝，在一审中陈某也予以承认。二、对违约金计算方法有误，逾期60日之内应按万分之一计算，而判决按万分之一点五计算。三、根据双方签订的《合同补充协议》第8.3条约定，买受人无论任何原因确实未接到通知的，买受人应在合同约定的房屋交付期限的最后一天主动到出售人销售中心现场办理房屋交接手续。陈某应按合同约定主动办理交接手续，责任在于陈某。请求二审法院依法改判，驳回陈某的诉讼请求。
陈某答辩称：金秋公司从未通知过陈某办理交房事宜，2010年9月金秋公司还未达到交房标准。其他意见同上诉意见。请求驳回金秋公司上诉请求。
本院经审经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明：陈某与金秋公司于2008年7月7日签订《商品房买卖合同补充协议》第8.3条约定“买受人无论任何原因确实未接到通知的，买受人应在合同约定的房屋交付期限的最后一天主动到出售人销售中心现场办理房屋交接手续。”
本院认为：陈某与金秋公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效，双方当事人均应按合同履行各自的义务。陈某按约足额交付房款，金秋公司应按约履行房屋交付义务。金秋公司未提供证据证明其以电话、特快专递、报纸公告的方式通知陈某，履行通知义务，因此，应承担逾期交房的违约责任。陈某在一审诉讼中请求支付逾期交房违约金计算至2010年12月30日，原审法院判决并无不妥。《商品房买卖合同》中对于房屋单价、面积误差比如何计算已进行明确约定，陈某上诉称金秋公司未按约定优惠、面积误差比等作为违约金的理由，没有事实依据，本院不予支持。金秋公司上诉称应适用《商品房买卖合同补充协议》第8.3条款“买受人无论任何原因确实未接到通知的，买受人应在合同约定的房屋交付期限的最后一天主动到出售人销售中心现场办理房屋交接手续。”作为提供格式条款的金秋公司作出以免除其通知责任、加重买受人责任、排除对方主要权利的约定，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情况的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，因此，该格式条款为无效条款。上诉人金秋公司主张该房屋未能办理交接手续的责任在于陈某的理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人陈某、上诉人金秋公司的上诉请求均不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费436元，由上诉人陈某负担218元，上诉人金秋公司负担218元。
本判决为终审判决。
审判长王富强
审判员焦小英
审判员秦宇
二○一一年十一月十六日
书记员徐若莹
