辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

[2011]沈中民二终字第X号

上诉人（原审被告）：高某。

被上诉人（原审原告）：宋某（女）。

被上诉人（原审被告）：宋某（男）。

上诉人高某与被上诉人宋某（女）、宋某（男）因物权保护纠纷一案，不服沈阳市X区人民法院（2011）沈和民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员陈林担任审判长，代理审判员郝梦思（主审）、代理审判员贾宏斌参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理，本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：宋某（女）与宋某（男）系兄妹关系，1995年9月21日，宋某（女）生母冯某病故；1998年11月3日，其父病故。父母留有遗产沈阳市X区住房一处，该房产为沈阳铁路局直属房产建筑段自管房屋。宋某生前于1997年4月以标准价购买70%产权。2001年3月30日，高某与宋某（男）签订买卖协议，宋某（男）以x元（该房屋全部产权后）的价格将上述房屋出售给高某，双方约定，卖方负责更名，如有违约按照50%赔偿。2001年11月19日，双方又达成补充协议，载明：乙方即高某所欠1万元，今天付给甲方5000元，剩下的5000元等办完手续后再算，交给甲方。如果甲方想收回此房赔偿x元人民币。嗣后，宋某（男）将该房屋及房屋使某证（内载房主姓名为宋某、家庭成员为宋某（男））交付高某，高某先后给付宋某（男）x元，居住生活至今。

由于宋某（男）上述出卖行为，其兄于2006年6月起诉，以高某未经同意允的情况下私自在此居住为由，请求依法判令高某腾房。该案生效判决以高某占有、使某诉争房屋是基于其与宋某（男）签订的房屋买卖协议尚在执行过程中，高某不同意腾房的抗辩事由成立，其诉讼请求缺乏法律依据为由驳回宋某的诉讼请求。宋某向辽宁省高某人民法院申请再审，2008年，省法院以（2008）辽立二民申第X号裁定，驳回宋某的再审申请。

2011年3月，宋某（女）起诉，请求对涉案父母遗产的房屋析产分割。该案审理中其他几位继承人均表示对宋某留有的上述房产继承份额赠与宋某（女），（2011）沈和民一初字第X号民事调解某确认该房屋归宋某（女）所有，宋某（女）给付宋某（男）房屋折价款5万元，2011年5月3日，宋某（女）以本价出资x元购买上述房产的全部产权。

原审法院认为：我国法律明文规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使某、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。该种权益受法律保护，禁止任何单位及个人予以非法侵犯。高某基于2001年3月30日其与宋某（男）签订的买卖协议，在该协议尚未经司法程序确认无效的情况下，高某有权占有、使某涉案房屋。此节前生效判决亦予以确认。本案争议的问题即宋某（男）对涉案房产是否有处分权以及高某是否构成善意取得的问题。原审法院认为，宋某（男）交易时涉案房屋并非商品房，而是宋某（男）其父所在单位沈阳铁路局自行管理、并将70%产权出售给宋某个人的房屋。该类公有住房承租使某权具有社会福利性质，多属计划经济条件下承租人工资或福利待遇的一种分配形式，一般允许公房使某权或者部分产权房屋自由交易，应认定该种交易行为合法有效。本案关键在于宋某（男）是否有权出售上述房屋。在高某购买时，宋某（男）出具给高某的房屋使某权证上虽登记的使某人房主姓名为宋某、家庭成员为宋某（男），并不当然产生宋某死亡后该房屋即为宋某（男）个人承租或者所有。按照当时的房产政策，该使某权房屋具有价格，可以发生继承。宋某（男）在没有被继承人遗嘱，没有取得其他几位继承人授权或者其他几位继承人明确表示放弃继承的情况下，与高某进行涉案房产的交易，按照继承法的相关规定，明显侵犯了其他合法继承人的权利和利益。对诉争房屋，宋某（男）为无完全处分权人。且事后处分行为未获得其他几位权利人的追认，故本案宋某（女）作为现涉案房屋的所有权人要求确认高某、宋某（男）上述买卖行为无效之合理诉讼请求，予以支持。对于其诉请高某腾房之请求，因该项请求需经该案判决生效之后方能确定，故宋某（女）该项请求另行主张为宜。至于高某提出的其已构成善意取得的抗辩，按照法律规定不动产的善意取得应理解某无权处分人将不动产转让给受让人，如果受让人出于善意支付了合理对价取得该不动产，并依法进行了登记，受让人就可以依法取得该不动产的所有权，而本案高某在明知涉案房屋使某权人宋某死亡，共同承租人宋某（男）未取得其他继承人同意或者授权的情况下与宋某（男）缔约，显然不构成善意，且涉案房屋于交易时至今尚未办理更名过户手续，故高某的上述抗辩理由不能成立。

关于高某提出的此房买卖的法律事实发生在2001年，2011年6月才提起诉讼，其诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩，确认合同无效之确认之诉不适用诉讼时效的规定，因诉讼时效一般仅适用于请求权，而不适用于支配权如所有权、人格权等，也不适用于形成权，如撤销权、解某、承认权等。我国《民法通则》中对诉讼时效的规定，也没有包括合同无效的确认。综上，依照《合同法》第五十一条之规定，判决:确认高某与宋某（男）于2001年3月30日签订的关于买卖诉争房屋的协议无效。案件受理费100元（宋某（女）已预交），减半收取，由高某、宋某（男）负担。

宣判后，高某不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判。主要理由：1、宋某（男）卖方行为构成表见代理，上诉人买房构成善意取得。2、一审适用简易程序违反法律规定。3、剥夺了上诉人的反诉权利。4、宋某（女）的诉求超过诉讼期间。

被上诉人宋某（女）答辩称：请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人宋某（男）答辩称：房子不能过户不是我的原因，是过不了户。

本院经审理查明的事实与原审查明事实基本一致。

本院认为，上诉人高某与被上诉人宋某（男）协议买卖的本案诉争房屋为沈阳铁路局直属房产建筑段自管房屋，因其公有住房性质，故虽房屋使某证载明房主为宋某、家庭成员为宋某（男），但不必然产生宋某死亡后宋某（男）即享有单独所有和处分该房屋的法律后果。按照当时的房产政策，该使某权房屋可以作为遗产继承，在继承开始前，宋某的合法继承人对该房屋享有共同共有权。被上诉人宋某（男）作为共同共有人之一在未征得其他共有人同意的情况下，出卖该房屋，侵害了其他共有人的合法权益，且事后未获得其他几位共有人的追认，现被上诉人宋某（女）作为诉争房屋的所有权人要求确认高某、宋某（男）上述买卖行为无效理由正当，本院予以支持。

关于上诉人提出其构成善意取得的问题，根据我国《物权法》第一百零六条关于不动产善意取得的规定，对买受人而言，其须基于善意且支付合理对价并办理了不动产登记，方可构成对不动产的善意取得。本案中，上诉人应当预见被上诉人宋某（男）并非诉争房屋所有权人，但仍与其达成买卖协议，其行为不构成善意，且诉争房屋至今尚未更名，因此，上诉人对诉争房屋不构成善意取得，其该项上诉理由于法无据，本院不予支持。同时，其主张被上诉人宋某（男）卖房行为属表见代理，亦没有事实和法律依据，本院亦不予支持。

关于上诉人提出被上诉人宋某（女）诉讼请求超过诉讼时效的问题，因被上诉人宋某（女）的原审诉请系确认之诉，属形成权，不适用诉讼时效的规定，原审法院认定并无不当，上诉人该项上诉理由不成立，本院不予支持。关于上诉人主张原审剥夺其反诉权的问题，因其未提供相关证据予以证明，本院不予支持。另外，原审法院适用简易程序审理并未侵害当事人的诉讼权利及实体权利，并无不当，上诉人主张原审程序违法的理由不充分，本院不予支持。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人高某负担。

本判决为终审判决。

审判长陈林

代理审判员郝梦思

代理审判员贾宏斌

二0一一年十一月二十六日

书记员吕慧子

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。

《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。