上诉人（原审原告、反诉被告）张某乙，男。

委托代理人冯文锋，河南大河律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）乔某，男。

委托代理人马世杰，河南开通律师事务所律师。

上诉人张某乙因与被上诉人乔某租赁纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2011）新密民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张某乙的委托代理人冯文锋，被上诉人乔某及其委托代理人马世杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2009年3月4日，张某乙、乔某签订了一份房屋租赁合同。约定张某乙租赁乔某的五虎庙预制构件厂(系个体工商户，经营者乔某，该厂又名新X虎庙水泥制件厂)房屋，年租金9万元，合同签订之日张某乙需交1万元订金，主车间圈梁打起之日，张某乙交4万元，交付使用之日，张某乙再交4万元，等于首年房租，2009年5月5日交付使用，乔某保证水电到位、排水畅通，并约定，乔某所提供房屋不得违反国家有关用地和建设政策。合同签订后，张某乙按合同约定向乔某支付了x元租金，乔某也按合同约定履行了相关义务。张某乙于2009年6月1日通知乔某交付房屋，乔某也于2009年7月12日通知张某乙接受房屋。2009年6月12日，张某乙以乔某履行合同有瑕疵、水电不到位、排水不畅通、部分房门未装、墙体未粉刷为由，请求法院判令解除双方签订的房屋租赁合同、退还张某乙租金x元并承担本案诉讼费用。针对张某乙起诉，乔某以已履行了合同义务，提起反诉，要求张某乙继续履行合同。经新密市人民法院审理，于2009年10月15日作出（2009）新密民一初字第X号民事判决书，判决双方继续履行2009年3月4日签订的房屋租赁合同；驳回张某乙的诉讼请求。张某乙不服判决，向郑州市中级人民法院提出上诉。在上诉期间，张某乙于2010年4月13日提出撤诉申请，郑州市中级人民法院于当日作出（2010）郑民三终字第X号民事裁定书，裁定准许张某乙撤回上诉，双方按原审判决执行。

2010年1月3日，乔某与郑州康佳医疗器械有限公司签订房屋租赁合同，将争议房屋又租赁给郑州康佳医疗器械有限公司使用至今。2010年4月14日，乔某通知张某乙终止双方签订的房屋租赁合同。张某乙以乔某于2010年4月14日通知张某乙终止合同，没有事实和法律依据，不产生法律效力为由，再次向本院提起诉讼，请求确认2010年4月14日乔某通知张某乙终止合同没有效力；判令乔某赔偿张某乙损失x元并承担本案诉讼费用。在审理期间，乔某以张某乙不履行合同，造成其损失x元为由，反诉张某乙赔偿各项经济损失x元，并承担诉讼费用。

原审法院认为：张某乙、乔某于2009年3月4日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效。双方在履行合同期间，乔某于2010年1月3日将争议房屋又租赁给郑州康佳医疗器械有限公司使用，存在违约行为，并造成双方签订的租赁合同实际不能履行，应终止张某乙、乔某于2009年3月4日签订的房屋租赁合同，张某乙请求乔某赔偿损失，应予支持。由于乔某的违约行为，造成合同不能继续履行，乔某应退还租金x元(合同约定年租金为x元，由于乔某的违约行为，租赁合同实际只履行了8个月，即张某乙应支付租金为x元，而张某乙实际支付给乔某的租金为x元，所以应退还x元)。由于双方的原因致使签订的房屋租赁合同从开始就未使用并引起诉讼，从而造成房屋空置8个月并形成房屋空置费用共计x元，张某乙应承担70%的责任，即应承担x元，乔某应承担30%的责任，即应承担x元，加上乔某违约应退还给张某乙的x元的租金，乔某应退还给原张某乙损失共计x元。乔某辩称张某乙历届的此次起诉违反“一事不再理原则”，应驳回张某乙的诉讼请求，经查，张某乙本次起诉与第一次起诉，所依据的事实和理由均不同，不违反“一事不再理原则”，乔某的辩解意见不成立，不予采信。张某乙主张某乙某应赔偿经济损失x元，经查，张某乙的主张某乙分超出法律规定范围，且超出部分没有相关证据予以佐证，因此，对超出部分，不予支持。乔某反诉主张某乙某赔偿其改建、扒除房屋的损失x元，经查，乔某为了履行合同，确已对房屋进行了改建和拆除，支付了一定的费用，但是改造的房屋并未因房屋改造造成房屋未被租赁，恰恰相反，双方在履行合同时，乔某又将该争议房屋租赁给他人使用，对于乔某而言没有造成损失，且张某乙又不存在违约行为，因此，对乔某的反诉，不予支持，应驳回其诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百零八条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、乔某于判决生效后十日内偿还张某乙各项损失x元；二、驳回张某乙的其他诉讼请求；三、驳回乔某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1675元，由张某乙负担850元，乔某负担825元。反诉受理费1337元，由乔某负担。

张某乙不服一审判决，上诉称：房屋空置完全是由于乔某不能按租赁合同约定的条件交付房屋的原因造成的，与张某乙没有关系。张某乙不存在违约行为，不应对房屋空置费用承担任何责任。乔某应赔偿张某乙损失x元。请求：1、依法改判一审判决第一项为乔某赔偿张某乙损失x元；2、本案诉讼费用由乔某承担。

乔某答辩称:本案租赁合同未能履行是由于张某乙违约造成的，张某乙起诉解除合同是为了逃避履行合同义务，造成房屋空置，其责任应由张某乙全部承担。

本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实相同。

本院认为：张某乙、乔某于2009年3月4日签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，双方均应按照合同的约定履行。由于双方的纠纷致使房屋空置8个月并形成房屋空置费用x元，对此双方均有责任。张某乙上诉称房屋空置完全是由于乔某不能按合同约定的条件交付房屋造成的，乔某为了履行合同，已按照张某乙的要求，对租赁房屋进行了改建、扒除等行为，并于2009年7月12日通知张某乙接受房屋，根据本案的情况综合考量，一审法院判决张某乙承担70%的责任、乔某承担30%的责任比较适当，张某乙的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1675元，由上诉人张某乙承担。

本判决为终审判决。

审判长王华伟

审判员苟珊

代理审判员马莉

二○一一年十月十三日

书记员武永