海南省高级人民法院

民事判决书

(2003)琼民一终字第X号

上诉人(原审被告)海南锦华置业发展有限公司，住所地海口市X路友谊大厦。

法定代表人洪某某，该公司总经理。

委托代理人王素渊，海南经和纬律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)海南省房地产开发总公司，住所地海口市X路华宇大厦二楼。

法定代表人林某某，该公司总经理。

委托代理人朱惠萍，该公司法律顾问。

被上诉人(原审被告)海南万川房地产开发有限公司，住所地海口市X路新桥大厦X室。

法定代表人郑某，该公司总经理。

委托代理人李华生，该公司法律顾问。

上诉人海南锦华置业发展有限公司(以下简称锦华公司)因与被上诉人海南省房地产开发总公司(以下简称省房公司)、海南万川房地产开发有限公司(以下简称万川公司)项目转让合同纠纷一案，不服海口市中级人民法院(2002)海中法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由副庭长王志刚担任审判长，审判员张明安、简万成参加评议的合议庭进行了审理，书记员苏志辉担任记录。本案现已审理完结。

查明：1992年9月25日，锦华公司与省房公司签订《定购白坡大厦协议书》，约定：省房公司定购锦华公司计划建设中的位于海口市X路的白坡大厦；大厦建筑面积6699平方米，楼高X层(首层120平方米不售，省房公司建好无偿交锦华公司原合作单位)，不含地下室，每平方米2250元，自合同签字盖章之日起15日内，省房公司向锦华公司支付定金304万元；主体封顶验收的10日内支付房款到90％，其余尾款于房产证交付时支付。协议还约定：该项目工程款由省房公司另行支付，施工由省房公司管理，并指定施工队伍，锦华公司协助办理有关手续。1993年5月17日，锦华公司与万川公司签订《承包开发商品楼合同书》，约定：锦华公司计划的白坡大厦工程由万川公司承包开发建设，承包开发范围：办理土地使用权的合法手续并做好三通一平、地质勘探设计到工程建设的全过程；办理商品楼的销售或出租等；承包锦华公司与海口市民族乐器厂及省房公司签订的投资建设白坡大厦协议书等锦华公司的责任义务。承包方式：由万川公司筹集全部建设资金，锦华公司提供有关建设的各种手续；万川公司保证支付锦华公司纯利润人民币200万元，对建设工程建设施工管理，按规定向政府交纳各种税费；项目建设中的损失或亏损由万川公司自负，锦华公司的利润不变。1993年5月20日，省房公司、锦华公司和万川公司签订《关于白坡大厦价款付款方式的协商意见》，主要内容为：在白坡大厦改建为临时商场办理报建手续后的7天内，原由万川公司承诺上缴给锦华公司的200万元利润，改由省房公司支付，分两批各100万元；其他价款由省房公司直接与万川公司决算；锦华公司与海口市民族乐器厂、省房公司签订的有关协议中的义务和责任由万川公司负责兑现。此后，省房公司依约向锦华公司支付人民币82万元，向万川公司支付人民币737万元。白坡大厦的项目名称及建设方案曾多次修改，一直未动工兴建。

另查明：省房公司、锦华公司和万川公司关于白坡大厦的项目用地，系由锦华公司与海口市民族乐器厂于1989年11月2日签订的《合作建设楼房合同书》所约定的，由锦华公司出资金，海口市民族乐器厂出土地合作建楼项目中的用地。现该用地已被海口市民族乐器厂收回。

再查明：锦华公司原用名称曾为海南国际侨华房地产公司、海南国际中环房地产开发公司、海南洪某国际实业有限公司和海南荣昌房地产开发有限公司。

省房公司以与锦华公司和万川公司签订的《定购白坡大厦协议书》及补充协议、合同等都不符合法律规定为由，于2002年4月30日向海口市中级人民法院提起诉讼，请求判令与锦华公司和万川公司签订的所有合同、协议无效，返还已付的人民币819万元及利息（略）元。诉讼中，万川公司曾提出反诉，要求省房公司赔偿因其违约给万川公司造成的包括50万元定金和前期开发费用等在内的1404．17万元损失。因其逾期不缴纳反诉费，按自动撤回反诉处理。

海口市中级人民法院经审理认为：(一)关于本案当事人之间法律关系的性质和合同效力问题。锦华公司与省房公司的《定购白坡大厦协议书》，锦华公司与万川公司的《承包开发商品楼合同书》和锦华公司、省房公司、万川公司的《关于白坡大厦价款付款方式的协商意见》，表明三方当事人之间均属项目转让关系，锦华公司在与省房公司签订《定购白坡大厦协议书》，及与万川公司签订《承包开发商品楼合同书》时，既不具备商品房预售的有效要件，也不具备项目转让这一土地使用权转让特殊形式的必备要件。根据已生效的海口市新华区人民法院(2001)新民初字第X号民事判决书的认定，锦华公司向海口市民族乐器厂支付定金50万元、拆迁赔偿款17万元。现该项目用地已被海口市民族乐器厂收回，已无再行补办有关手续之必要和可能。根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(以下简称《解答》)的有关规定，上述《定购白坡大厦协议书》和《承包开发商品楼合同书》及《关于白坡大厦原价款付款方式的协商意见》均应认定无效，不受法律保护。(二)关于责任承担问题。锦华公司违反法律规定，将其与他人合作的项目进行转让；万川公司与锦华公司签订项目承包合同后，并未依约进行投资开发建设，还收取省房公司大量资金，显属项目炒作行为，锦华公司与万川公司应承担主要过错责任。省房公司在锦华公司既不具备商品房预售条件也不具备土地使用权转让的有效要件的情况下，未认真审查，盲目与其签定合同及相关协议并支付大量款项，也有一定过错。根据最高人民法院《解答》关于无效合同的处理规定，锦华公司与万川公司应返还省房公司所付款项，并支付占用期间的利息。锦华公司与万川公司的抗辩缺乏法律及事实依据，不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项及第二款、第六十一条第一款之规定作出判决：一、海南锦华置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向海南省房地产开发总公司返还人民币82万元及利息(按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自占用该款项之日，计至返还该款项之日)。二、海南万川房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向海南省房地产开发总公司返还人民币737万元及利息(按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，自占用该款之日，计至返还该款之日)。案件受理费（略）元，由海南锦华置业发展有限公司和海南万川房地产开发有限公司共同负担。

锦华公司不服海口市中级人民法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实有重大错误。锦华公司在该项目上除支付50万元定金和拆迁赔偿款17万元外，还支出地质勘探费、图纸设计费、围墙及工程保险费用等（略）元，实际投入为（略）元，已超过法律所要求的项目投资总额的25％。二、一审判决适用法律不当。最高人民法院的《解答》明确规定：房地产管理法施行前发生的房地产开发经营行为，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院应当依据该行为发生时的有关法律、政策规定处理。在本案合同签订时，海口市、海南省、国务院各级政府或部门都没有制定有关商品房预售的法律、法规。锦华公司具备依法使用该土地的批准文件，在该幅土地上的投资总额超过有关规定的25％，应适用海南省的《海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定》，依法认定本案合同有效。一审判决以锦华公司签定合同时未依法办理土地使用权过户手续和商品房预售许可证手续为由，在法有明文规定和实体法不溯及既往的情况下，适用《解答》的有关内容处理本案纠纷，显然是适用法律不当。综上，请求本院依法撤销一审关于锦华公司向省房公司支付82万元及利息的判决，免除锦华公司的付款责任，并判令由省房公司和万川公司承担本案全部诉讼费用。

锦华公司证明其实际投资（略）元事实已超过25％的证据有：1．证明支付定金50万元和拆迁赔偿款17万元的证据；2．支付勘探费、测量费和晒图费计（略）元的票据；3．支付设计费（略）元的票据；4．支付工程保险费（略）元的票据；5．支付建围墙费（略）元的票据；6．支付市政建设配套费2790元的票据。证明一审判决适用法律不当，本案合同应依法有效的证据有：1．《海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定》(以下简称《规定》)；2．海口市政府(1990)X号批复函，海口市国土局市国规(1990)X号批文、用地红线图；3．用地规划许可证；4．付清地价款的发票。

省房公司答辩称：首先，锦华公司主张其投入金额76万多元，没有事实和法律依据。其中50万元定金不能计入其投资金额。因此，其投入建设资金远远达不到项目总额的25％。其次，一审判决适用最高人民法院《解答》是正确的。即使适用锦华公司主张的海南省的《规定》，合同也是无效的。请求本院依法驳回锦华公司的上诉请求，维持一审判决。同时提供国家建设部1992年4月21日的《关于加强商品房屋产权产籍登记管理的通知》，以证明当时国家有关部门对商品房预售已有登记备案制度的规定。

万川公司答辩称：本案合同不是土地使用权转让，而是预售商品房，当时国家没有相关规定。万川公司与锦华公司及省房签订的有关合同完全合法，应受法律保护。

本院认为，根据本案现已查明的事实和证据，锦华公司提出的投入开发建设资金（略）元并已超过合同规定的建设资金总额的25％以上，以证明一审判决认定事实有重大错误的上诉理由不能成立，其所举证的证据中，50万元定金是合同履行的担保，不能作为投入的开发建设资金；拆迁赔偿费17万元，亦不能提供合法有效的证据证明支付事实的存在，本院不予认定。一审判决认定已支付的事实错误，应予纠正。其他有关支付票据中，有的是白条或不符财务结算规定的普通收据，不具有真实性、合法性和与本案争议事实的关联性。本院在开庭审理中亦已作出认定。

一审判决认定本案合同无效所适用的法律是否不当系本案当事人的争议焦点之一。本院认为，锦华公司关于本案应适用海南省《规定》的主张成立。该《规定》系1990年2月18日海南省人大常委会第九次会议批准，并于同年3月26日公布施行。但锦华公司在与省房公司、万川公司签订本案合同时，在该幅土地投入的开发建设资金，并未达到该《规定》第二十五条第(四)项规定的建设投资总额25％以上的条件，也未按第二十七条第一款的规定办理更换土地使用证登记手续。锦华公司举证的海口市政府和海口市国土局的有关批准文件等，并不能证实其与省房公司、万川公司所签项目转让关系的合同和协议经过批准或登记。依照该《规定》第六十九条的规定，属于非法买卖土地，有关协议、合同无效。关于国家建设部1992年4月21日《关于加强商品房屋产权产籍登记管理的通知》第一条，规定了房地产开发公司在商品房销售前(包括预售)，必须持项目建设图纸和有关批准文件到房地产产权管理机关登记备案。因此，最高人民法院《解答》的内容，与本案合同签订时的有关法律、政策是一致的。一审判决适用法律并无不当。锦华公司的该项上诉理由，本院不予支持。

综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。锦华公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费（略）元，由海南锦华置业发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长王志刚

审判员张明安

审判员简万成

二○○三年二月二十七日

书记员苏志辉