辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

[2011]沈中民二终字第x号

上诉人（原审被告）：孔x

被上诉人（原审原告）：沈阳xx物业有限责任公司

法定代表人：廉xx，职务：经理。

委托代理人：郝明浩，系辽宁申扬律师事务所律师。

上诉人孔x因与被上诉人沈阳xx物业有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市X区人民法院(2010)大东民（二）初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年1月11日立案后，依法由审判员吕丽担任审判长，审判员白丽萍主审，审判员王大鹏共同组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原告沈阳xx物业有限责任公司在原审期间诉称，被告现居住沈阳市，住房面积104.55平方米,原告为被告所在的小区提供物业服务，收费标准按每月每平方米0.5元收取。现被告无故拖欠2008年9月1日至2010年12月31日的物业费共计1463.7元。为了维护原告的合法权益和全体业主的切身利益，特诉至法院，请依法判决被告给付拖欠的物业费1463.7元及滞纳金，并承担本案诉讼费。

被告孔x在原审期间辩称，我对原告的物业服务不满意,物业管理存在以下问题：1、园区内监控设备损坏，环境绿化不到位。2、我在二楼居住，一楼门市X区外，对我的影响很大。一楼门市的饭店与园内业主共用一个排水系统导致排水管道经常堵塞。3、园区内秩序混乱，经常有陌生人从园区内穿过，夏天晚间原告的保安人员在我们园区内的凉亭里睡觉,不能尽到保安的职责。因此我不同意交纳物业服务费。

原审法院查明，被告现居住沈阳市，住房面积104.55平方米,现被告无故拖欠2008年9月1日至2010年12月31日的物业费共计1463.7元。原告沈阳xx物业有限责任公司与沈阳民贵家园业主管理委员会签订物业服务托管合同，约定由原告对被告所在的小区进行物业管理和服务，收费标准按每月每平方米0.5元收取。合同签订后，原告履行了合同义务，被告自2008年9月1日至2010年12月31日共拖欠原告物业费1463.7元。

上述事实有：营业执照副本一份和物业服务合同一份，经开庭质证，本院予以确认。

原审法院认为，原告与沈阳市X区业主管理委员会签订物业管理委托合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，故该份合同合法有效，原告及该小区的全体业主均应受该合同约束。本案被告实际已接受了原告提供的物业服务，被告应依据合同约定向原告支付物业服务费，故本院对原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求予以支持。关于被告提出的其所在单元一楼饭店烟筒在园区内，且与园内业主共用一个排水系统导致排水管道经常堵塞的问题，本院认为，被告未提出证据证明原告存在管理上的缺失，且被告应向造成妨碍的侵权人提出主张而不应以此来拒绝缴纳物业费，故对原告的此项主张本院不予支持。关于被告提出的园区内监控设备损坏，环境绿化不到位、园区内秩序混乱等问题，被告在庭审中未提供相应证据证明系原告提供的物业服务与其合同约定有明显差异,故本院对被告此项抗辩主张不予支持。原审法院判决：一、被告孔x于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳xx物业有限责任公司住宅物业费1463.7元（自2008年9月1日至2010年12月31日）；二、驳某、被告其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费50元，减半收取25元，由被告孔x负担。

宣判后，孔x不服，向本院提起上诉，请求对原审判决进行改判，判令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一审法院开庭之前，被上诉人已经表示打折物业费，说明被上诉人在履行物业合同和提供的服务已经不到位，被上诉人坚持打折程度并不能完全表示被上诉人为上诉人改善服务质量的诚意，上诉人坚持由人民法院裁决。上诉人认为原审法院在认定事实错误、认定事实不清的情况下做出的判决有失公允，开庭时法庭不采纳上诉人提供的数码相机里的数字照片，当时也没有告知上诉人何时再提供新证据。被上诉人没能按物业合同100%履行合同，比如：园区内监控设施损坏也没有维修，园区绿化不到位、公共绿地被部分业主随意耕种，一楼门市X区外，做在园区X区业主造成身体危害，一楼的门市X区业主共用一个排水系统，造成20-30天就堵塞的后果，给业主带来不便，被上诉人进入园区X区蓄水池做过清洗，被上诉人从来没有向全体业主公布过物业费和公用置地房屋的出租费用使用收支状况，上诉人夏天经常看到被上诉人的保安人员在凉亭里睡觉，未尽到保安职责，造成园区经常有陌生人穿过。由此，上诉人不可能全额缴费，上诉人在一审中，曾要求被上诉人将物业费细化，但是被上诉人说整体打包卖给上诉人，被上诉人的打包服务与物业合同规定不符。

被上诉人沈阳xx物业有限责任公司辩称,在一审开庭之前被上诉人同意调解是为了建立一种和谐的关系，同意调解并不是表示被上诉人服务不到位，与服务没有必然联系；上诉人在一审审理中没有提供有效证据，上诉人应承担举证不能的后果；上诉人要求细化物业服务费用，因双方已签订了物业服务合同，双方应按照合同约定履行权利义务；上诉人没有证据证明丢车，且上诉人与被上诉人不存在保管合同关系，被上诉人尽到了安全维护责任，不存在服务瑕疵；被上诉人于2008年9月接管该小区X区各大门监控设施的正常使用；被上诉人对园区的绿化按月进行养护维护，去年新植了草坪和树木，园区业主对绿化满意；饭店烟筒属于相邻权问题，如果上诉人认为饭店侵害了其权益，可以向饭店主张权利，被上诉人可以做协调工作，现在饭店已对烟筒做了整改；排水系统是建筑规划设计问题，与物业无关；蓄水池维护清洗属于自来水公司的维护范围，与物业无关；被上诉人每年按规定公布物业费收缴情况，不存在保安人员在凉亭睡觉的情况。

本院经审理查明事实与原审法院查明事实基本一致。

本院认为，被上诉人与沈阳民贵家园业主管理委员会签订的《物业服务托管合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效。被上诉人已履行合同约定的物业服务义务，上诉人实际上已接受了被上诉人的服务，被上诉人要求上诉人承担支付合同约定的价款的义务，是对自己合法债权的维护，本院予以支持。关于上诉人主张园区内监控设施损坏没有维修，园区绿化不到位和公共绿地被部分业主随意耕种，没有对园区蓄水池做过清洗，没有向全体业主公布过物业费和公用置地房屋的出租费用使用收支状况，保安人员在凉亭里睡觉，未能尽到保安职责，造成园区经常有陌生人穿过，因上诉人对以上主张均未提供有效证据予以证明，故本院对上诉人提出的以上上诉理由不予支持。

关于上诉人提出一楼门市X区内，对园区业主造成身体危害，一楼饭店改道排水系统和园区业主共用一个排水系统，造成20-30天就堵塞，给业主带来不便的问题，上诉人应就此问题向造成妨碍的侵权人主张权利，要求其停止侵害，不应以此为理由拒绝交纳物业费，本院对上诉人此项上诉理由不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳某上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人孔x负担。

本判决为终审判决。

审判长吕丽

审判员白丽萍

审判员王大鹏

二O一一年二月十六日

书记员刘宏晔

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳某上诉，维持原判决。