上诉人（原审被告）马某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

被上诉人（原审原告）河南长城饭店物业管理有限公司，住所地：郑州市X路X号。

法定代表人宋某，总经理。

委托代理人张某乙，该公司职员。

上诉人马某因与被上诉人河南长城饭店物业管理有限公司（以下简称长城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市X区人民法院（2011）二七民二初字第549民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人马某，被上诉人长城物业公司的委托代理人张某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2006年6月20日，马某与长城物业公司签订前期物业管理服务协议一份，由长城物业公司在长城康桥华城小区从事自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止的物业管理服务，同时约定了长城物业公司服务的马某所购房屋位置为长城康桥华城X号楼X层X号，建筑面积50.66平方米。合同约定：一、双方的权利义务；二、物业管理服务内容；三、物业管理服务质量；四、物业管理费用；（业主缴纳费用的时间为季首15日内缴纳每季度费用；2、住宅按建筑面积每月每平方米0.05元等）；…十一、违约责任（1、长城物业公司违反协议，未达到管理服务目标的，马某有权要求限期改正，逾期未改正造成损失的，长城物业公司承担相应的法律责任；…4、马某违反协议，不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，长城物业公司有权要求马某补交并从逾期之日起按每天1%缴纳违约金，或采取服务限制等措施，甚至诉诸法律。）协议共十八条内容。2007年10月25日马某接收了该商品房。因马某未及时缴纳物业管理费，长城物业分别于2009年12月1日和2010年12月1日在小区内公示含马某在内的催交通知，并将缴费通知单张贴于马某所购买的第X号房屋。2011年1月14日过EMS国内特快专递向马某邮寄催费通知单。2010年11月22日，马某在领取房产证时，在催费通知单上注明“领取房产证，要求签字确认所欠物业费领取房产证，对他们的工作给予支持，但解决的方式不满意”等字。现长城物业公司向马某追要物业费诉至法院，要求判决：1、马某给付2008年4月至2010年12月物业服务费共计1932.40元；2、马某支付逾期付款违约金8067.6元；3、由马某承担诉讼费用。

原审法院认为：本案中，双方签订的前期物业管理服务合同，不违反法律及行政法规强制性规定，为有效协议。长城物业公司依照协议在长城康桥华城小区内提供物业管理服务，马某应依照协议约定及时缴纳物业费，故对长城物业公司的诉讼请求予以支持，但对其中物业费的计算标准，经审查应按约定的面积计算，时间为33个月（2008年4月至2010年12月），即为1922.55元（50.66平方米×1.15元／月／平方米×33个月）；马某未按约定时间交纳物业管理费，应按约定支付违约金，但长城物业公司要求按前期物业管理服务协议中约定的日百分之一的标准支付过高，综合合同的履行情况及过错程度，并结合本案案情等因素，对违约金降低为马某应交纳物业费的三分之一，为576.76元。马某辩称长城物业公司在管理方面存在很多问题，安全、消防通道、天然气报警等辩解理由无证据予以支持，不予采纳；其辩称由于长城物业公司扣房本导致其通过高息买车，造成的损失长城物业公司应补偿的理由因与本案无关联性，亦不予采纳。根据国务院《物业管理条例》规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。长城物业公司已按照合同约定及相关规定提供服务，业主亦应履行合同约定的义务，并承担约定的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、马某于判决生效十日内支付长城物业公司2008年4月至2010年12月的物业费1922.55元，违约金576.76元；二、驳回长城物业公司其他诉讼请求。

宣判后马某不服，向本院上诉称：原审认定事实不清，判决错误。之所以不交纳物业费，责任在长城物业公司，其管理上存在很多问题，安全无法保障，而且连消防通道也出租出去，存在很多安全隐患，绿化方面也未按协议履行，由于其扣房本导致我通过高息买车造成不必要的损失，由于以上各种原因未解决，故未交纳物业费。签订物业合同是在我不知情的情况下签订的，物业公司未经过招标，且现在请求物业费超过诉讼时效。请求发回重审或依法改判，一、二审诉讼费由长城物业公司承担。

被上诉人长城物业公司答辩称：招标不是必须的，物业费我们每个月都在催交，并张贴催交通知单，未超过诉讼时效。请求维持原审判决。

本院二审经审理查明的事实与原审相同。

本院认为：马某与长城物业公司所签订的前期物业管理服务协议，系双方当事人真实意思表示，并不违反现行法律规定，为有效协议，双方均应按协议约定履行各自权利义务。马某未按约交纳物业费，系违约，应承担缴纳物业费并承担违约金的违约责任。马某称未如约交纳物业费是由于长城物业公司管理不善所致，但其抗辩缺乏证据予以支持，故对其该项上诉请求，本院不予采信。马某在前期物业管理服务协议上签字予以确认，对合同真实性其并无异议，对其上诉称该合同系在其不知情情况下所签订的理由，本院亦不予采纳。在原审时，马某未提诉讼时效问题，二审以超过诉讼时效抗辩，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由马某负担。

本判决为终审判决。

审判长王华伟

审判员苟珊

代理审判员马某

二○一一年十月二十四日

书记员武永