上诉人（原审被告）安康市一片云休闲会所（原安康市一片云形象设计中心），住所地：安康市X路X号。

代表人赵某，安康市一片云休闲会所投资人。

被上诉人（原审原告）陕西省安康市元辰五交化有限公司，住所地：安康市X组织机构代码：（略）-9。

法定代表人章某，该公司董事长。

委托代理人荣某某，该公司总经理。

委托代理人张春生，陕西恒典律师事务所律师。

上诉人安康市一片云休闲会所因房屋租赁合同纠纷一案，不服安康市X区人民法院（2010）安汉民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人安康市一片云休闲会所的代表人赵某、被上诉人陕西省安康市元辰五交化有限公司的委托代理人荣某某、张春生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明，原告陕西省安康市元辰五交化有限公司与被告安康市一片云形象设计中心（现变更为安康市一片云休闲会所）的投资人赵某于2003年8月31日签订了房屋租赁合同，合同约定原告将其位于安康市X路X号的办公楼主楼和副楼二至四层及一楼东侧营业厅两间门面房出租给被告，每年租金为21万元，被告每半年向原告交付租金人民币10.5万元，下次租金应在上次租金到期10日内交付；租赁期限为10年，自2003年10月15日起到2013年10月15日止。同时在合同第二条权利与义务的第五项中约定了被告不能按时交付费用，原告有权收回使某权，被告停业整顿不影响相关费用的交纳；在第六条中约定合同已经签订，双方必须共同遵守，如一方违约，违约方应向对方赔付造成的损失。在合同第三条其他约定中载明：自合同签订之日，被告向原告交清半年租金10.5万元，原告将房屋交付被告使某；原告向被告提供水源，被告自行安装水表，每月按实际使某数由自来水公司核定的价格向原告交付水费，被告在租赁期间的维修、装修不影响租金的交纳，费用由被告自负。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了房屋，被告向原告付清了半年租金10.5万元。双方按合同约定履行至2008年11月15日，被告按约定交纳2008年11月15日至2009年5月15日的租金10.5万元，被告延迟至2009年1月19日仅交纳了7.5万元，后在2009年8月10日连同2009年5月15日至2009年11月15日的租金10.5万元，共同交纳了13.5万元。在合同履行期间，原告收取被告每笔租金均向其出具了加盖单位现金收讫印章某收款收据。因被告未按期交纳2009年11月15日至2010年5月15日的租金10.5万元，原告及法律顾问潘西海于2009年12月28日向被告发出催告函，要求被告于2009年12月31日前交清所欠租金10.5万元，并告知被告改变所租房屋室内用途须经原告同意方可实施，否则严重违约，若被告久拖无果，原告将依据双方签订的房屋租赁合同第五条之规定解除合同收回房屋使某权。后被告仍未在指定期限内交纳房租。原告遂向本院起诉，要求判令被告交清拖欠原告的租赁费10.5万元；解除双方签订的租赁合同，由原告收回房屋使某权。

原审法院认为，原、被告所签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容合法，且已实际履行，应为合法有效合同，双方应按约履行。被告在履行合同中无正当理由迟延支付租金，经原告催要后，仍未在指定的期限内交纳，已构成违约，符合《合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以解除合同。因此，原告要求解除合同，收回房屋使某权的理由正当，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付所欠2009年11月15日至2010年5月15日的租金10.5万元的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。被告辩称合同解除权为形成权，只有通过当事人通知的方式解除合同，法院只能确认当事人解除合同是否有效，而不能判决解除合同，原告未履行解除合同的通知义务，该合同未解除，根据《合同法》第九十三条、第九十四条的规定，当事人协商一致，可以解除合同，合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁结构确认解除合同的效力；这是对当事人协商解除合同的法律规定，故对此辩解理由，本院不予采纳。被告辩解未按期支付租金，是由于原告收取租金后未出具正式税票，但合同未约定由原告给被告出具房租费的正式税票，被告也无证据证实履行合同以来曾向原告索要过正式税票，故对被告此辩解理由，本院不予支持。被告又辩解双方签订的租赁合同中未约定解除合同的条件，原告无权单方解除合同，因双方在合同第二条权利与义务的第五项明确约定了被告不按时交付房屋租金，原告有权收回使某权，故对被告的此辩解理由，本院不予采纳。原审遂判决：一、解除原告陕西省安康市元辰五交化有限公司与被告安康市一片云休闲会所之间2003年8月31日签订的房屋租赁合同，由被告返还承租原告位于安康市X路X号的办公楼主楼和副楼二至四层及一楼东侧营业厅二间门面房，限判决生效后一个月内交还房屋。二、由被告安康市一片云休闲会所给付原告陕西省安康市元辰五交化有限公司自2009年11月15日至2010年5月15日的房屋租赁费十万零五千元，限判决生效后七日内履行完毕。宣判后，安康市一片云休闲会所不服，向本院提起上诉称，上诉人未给被上诉人支付2009年11月15日至2010年5月15日的租金并非无理拖欠，而是因为被上诉人拒绝给上诉人开具发票，上诉人作为承租人享有先履行义务的抗辩权。由于被上诉人不开具发票，上诉人不支付租金不构成违约，应当继续履行租赁合同。陕西省安康市元辰五交化有限公司答辩：原判认定事实清楚，应维持原判。

二审经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。另查明，双方履行合同期间，陕西省安康市元辰五交化有限公司收取安康市一片云休闲会所租金（略）元，未开具发票。

本院认为，陕西省安康市元辰五交化有限公司与安康市一片云休闲会所签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容合法，原判决认定合同有效正确。双方在合同履行过程中，陕西省安康市元辰五交化有限公司以安康市一片云休闲会所延迟支付租金，违反约定为由主张解除合同，而安康市一片云休闲会所以陕西省安康市元辰五交化有限公司拒绝开具租金发票，其享有先履行抗辩权，延迟支付租金不构成违约为由，请求继续履行。根据双方的诉辩理由，经审查，双方在履行合同中，安康市一片云休闲会所已向陕西省安康市元辰五交化有限公司支付了2009年11月15日前的租金（略）元，延迟支付2009年11月15日之后的租金。陕西省安康市元辰五交化有限公司所收租金均未向安康市一片云休闲会所开具发票。根据税收征收管理法、发票管理办法等相关法律法规的规定，发票是经营活动中，开具、收取的收付款凭证，应当按照规定开具、使某、取得发票，收款方应当向付款方开具发票，支付款项应当向收款方取得发票。陕西省安康市元辰五交化有限公司收取安康市一片云休闲会所的房屋租金，开具发票是其法定的义务，安康市一片云休闲会所索取发票也是法定的权利。原判决以双方合同未约定出具正式发票为由，支持原告主张，显属适用法律不当。另外，双方虽对是否索要出具正式发票各执一词，但被上诉人已收租金出具的收款收据可以印证上诉人的主张。因此，安康市一片云休闲会所以陕西省安康市元辰五交化有限公司未履行开具发票的义务，延迟支付租金是行使某履行抗辩权，不构成违约的上诉理由成立。陕西省安康市元辰五交化有限公司主张解除合同不符合法律规定，不予支持。双方签订的房屋租赁合同应当继续履行，陕西省安康市元辰五交化有限公司应当按照规定给安康市一片云休闲会所开具所收租金的发票，安康市一片云休闲会所也应当向陕西省安康市元辰五交化有限公司支付租金，并应当按照规定取得发票。原判决适用法律错误，应当予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项和《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：

一、维持安康市X区人民法院(2010)安汉民初字第X号民事判决第二项；

二、撤销安康市X区人民法院(2010)安汉民初字第X号民事判决第一项；

三、陕西省安康市元辰五交化有限公司与安康市一片云休闲会所签订的房屋租赁合同有效，继续履行；

四、驳回陕西省安康市元辰五交化有限公司要求解除与安康市一片云休闲会所签订的房屋租赁合同的诉讼请求。

一审案件诉讼费2400元，由陕西省安康市元辰五交化有限公司负担。上诉案件诉讼费2400元，由安康市一片云休闲会所负担。

本判决为终审判决。

审判长姜涛

审判员李五四

审判员杨春英

二0一一年二月二十三日

书记员马娟