上诉人（原审被告）梁某，男。

委托代理人陈某。

被上诉人（原审原告）A后勤中心。住所地：潜江市X路X号。

法定代表人张某，该中心主任。

委托代理人李某，男，X年X月X日出生，汉族，湖北省潜江市人，潜江市企业管理局下岗职工，住（略）。公民身份号码：（略）。

委托代理人周治元，湖北楚天律师事务所律师。

上诉人梁某因与被上诉人A后勤中心房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2011）潜民初字第X号民事判决，于2011年10月25日向本院提起上诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于同年11月10日公开开庭进行了审理。上诉人梁某及其委托代理人陈某，被上诉人A后勤中心的委托代理人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：2010年6月30日，A后勤中心与梁某签订一份《房屋租赁合同》。双方约定，A后勤中心将其所有的坐落于潜江市园林办事处办公楼右侧的X号门店租赁给梁某从事酒类经营，租赁期间为一年（即自2010年6月1日起至2011年5月31日止），年租金6000元。租赁期间届满后，梁某应当返还租赁房屋。拒不返还的，应支付当年租金总额30%的违约金。合同签订时，梁某即向A后勤中心交付了一年的租金6000元。2011年3月11日和同年5月18日，A后勤中心先后向梁某送达了“合同于2011年5月31日到期。根据我单位实际情况，准备另作他用。望到期后将房屋退还我处”的通知。合同期限间满后，A后勤中心又口头通知梁某，要求与梁某终止合同，按约及时返还承租房屋，梁某未予理睬，占有使用该租赁房屋至今。A后勤中心于2011年7月7日提起诉讼，请求判令梁某返还租赁房屋，并按月租金350元支付从2011年6月1日起至实际返还租赁房屋之日止的租金损失。

原审认为：A后勤中心与梁某签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。租赁期间届满前，A后勤中心已依照相关法律规定在合理期限之前向梁某送达了期间届满后欲收回出租房屋的书面通知。租赁期间届满后，A后勤中心又通知梁某，要求其按约及时交回承租房屋。但梁某违反合同约定和相关法律规定，继续占有和使用上述房屋，应承担相应的民事责任。A后勤中心主张某求梁某返还租赁房屋，并按月租金350元的标准支付从2011年6月1日起至实际返还租赁房屋之日止的租金损失的诉讼请求，于法有据，予以支持。梁某的辩解理由与事实不符，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条的规定，判决：1、梁某于判决生效之日起十日内向A后勤中心返还坐落于潜江市园林办事处办公楼右侧的X号出租门店；2、梁某按每月350元的标准支付A后勤中心房屋租金损失（从2011年6月1日起至实际返还租赁房屋之日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由梁某负担。

原审宣判后，梁某不服，向本院提起上诉称：1、原审认定事实错误，A后勤中心系恶意诉讼。从A后勤中心的原审委托代理人李某的身份可以清楚地看出，A后勤中心是恶意诉讼收回门店。李某代表A后勤中心收回租赁门店后供自己使用，而不是所谓的整体出租；2、梁某享有优先承租权。结合本案中租赁双方的实际情况，以及同处该处的其他租赁经营者的情况，梁某就本案租赁门店享有优先承租权；3、原审就合同办案，未考虑实际情况，导致实体处理错误。请求撤销原判予以改判或发回重审。

A后勤中心答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。A后勤中心是租赁门店的所有权人，在与梁某的租赁期间届满后，收回租赁门店系行使所有权人的法定权利。房屋租赁合同中并未约定梁某享有优先承租权。A后勤中心不论收回门店后作何使用，均未侵害梁某的利益，本案不是恶意诉讼。请求驳回上诉，维持原判。

二审期间，梁某向本院提交了如下证据：

证据一：B宾馆工商登记资料一份，以证明B宾馆系他人租赁经营，只是承租了A后勤中心的房屋，A后勤中心系恶意诉讼。

证据二：A后勤中心与李某签订的一份《房屋租赁承诺意向》，以证明本案系A后勤中心与李某恶意串通所致。

A后勤中心未向本院提交新的证据。

对梁某提交的二份证据，A后勤中心质证认为：证据一的真实性无异议，但与本案不具有关联性；证据二没有当事人的签名或盖章，不具备证据的形式要件，不能作为证据使用。

二审期间，梁某向本院提出申请，请求本院依法调取A后勤中心与李某签订的B宾馆《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同承诺意向》。

A后勤中心认为，B宾馆的《房屋租赁合同》与本案不具有关联性，A后勤中心与李某并未签订《房屋租赁合同承诺意向》，只是同意收回租赁物后重新租赁给李某经营。因此，二审法院应驳回梁某调查取证的申请。

本院认为，梁某所提交的证据一，系他人租赁经营B宾馆的相关事实，与本案不具有关联性，本院不予采信；证据二，虽不具备证据的形式要件，但记载了A后勤中心收回本案租赁门店后另行租赁给李某经营的事实，A后勤中心对此事实不持异议，本院予以采信，作为定案依据。由于B宾馆租赁的事实与本案不具有关联性，且园林办事处对收回租赁物后另行租赁给李某经营的事实不持异议，故本院对梁某要求调查取证的申请予以驳回。

二审查明：二审查明的案件基本事实与一审认定事实无异。

二审另查明：A后勤中心将B宾馆租赁他人经营，在租赁期间内，B宾馆由李某转租经营。李某租赁经营B宾馆后，与A后勤中心协商，待梁某的租赁门店到期后，由A后勤中心收回租赁门店，交由李某承租。A后勤中心提起原审诉讼后，委托李某代为参加诉讼。

本院认为：A后勤中心与梁某签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。租赁期间届满后，A后勤中心要求梁某返还房屋，梁某予以拒绝，双方发生纠纷。本案的争议焦点为本案是否系恶意诉讼。

《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。……”A后勤中心与梁某签订的租赁合同的租赁期间为一年，在租赁期间届满前，A后勤中心两次书面通知梁某，要求梁某在租赁期间届满后返还租赁物，租赁期间届满后，A后勤中心再次口头通知梁某返还租赁物。在梁某拒绝返还租赁物的情形下，A后勤中心以出租人的身份提起诉讼，并委托李某作为诉讼代理人，行使收回租赁物的权利，符合相关法律规定。由于租赁合同并未约定梁某享有对租赁物的优先承租权，租赁期间届满后，梁某即不再对该租赁物享有任何民事权利或利益。不论A后勤中心收回房屋系另行租赁给他人，或是收回另作他途，均未侵害梁某的任何民事权益。梁某认为本案系园林办事处与李某恶意串通提起诉讼的上诉理由，没有相应事实和法律依据，依法不能成立。原审认定主要事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费130元，由梁某负担。

本判决为终审判决。

审判长肖淑云

审判员苏哲

代理审判员印坤

二0一一年十一月十六日

书记员张某