原告：郭某，男，X年X月X日出生，汉族，甘肃省临泽县人，住（略），工人。
委托代理人:王某宏，系甘州区X街道法律服务所法律工作者。
被告：史某，男，X年X月X日出生，汉族，甘肃省民乐县X区鸿宇商贸广场二路X号，个体工商户。
原告郭某与被告史某租赁合同纠纷一案，本院于2011年3月14日立案受理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭某及其委托代理人王某宏到庭参加诉讼，被告史某依法经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告郭某诉称：2010年7月8日，我与被告协商将我所有的位于张掖市X路X号，面积为87.02平方米框架结构的商铺租赁给被告使用，租期一年。合同约定，被告向我交纳保证金1500元（已付500元）；被告无权改变房屋结构，如需装修须事先通知原告书面同意方可，若违约承担年租金3%的违约金，为此，原、被告于2010年8月12日签订了租房协议。2011年2月22日，张掖市鸿宇商贸广场物业有限公司发现被告所租用的房屋水管漏水无人管，经过联系，我随同物业公司的工作人员将此水管修好，花用320元。2011年3月8日，我发现被告未经其同意就私自在承租的房屋中进行了装修，我予以制止，被告不但不停止装修，反而对我破口大骂。现提起诉讼，要求解除我与被告之间签订的租赁协议；要求被告立即向我支付保证金1000元，房屋损失320元，停暖费652.65元，违约金90元，共计2062.65元。
被告史某经本院传票合法传唤，未提出答辩意见，亦未到庭参加诉讼。
经审理查明：2010年8月12日，原告与被告签订一份租房协议，原告将自己位于甘州区鸿宇商贸广场二路X号，面积为87.02平方米的框架结构房屋租赁给被告使用；租赁期限为1年，自2010年7月8日至2011年7月8日止，每年租赁费为3000元；被告向原告交纳履行协议保证金1500元，待房屋租期满，双方交接无异议，原告一次性退还给被告；双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订当日，被告支付原告租赁费3000元，并交纳保证金500元。合同履行至2011年3月，原、被告为装修问题发生争执，最终双方就装修问题未达成一致意见。现租赁期已届满，被告未搬离该门店，双方亦未续签合同。
另查明，被告租赁原告的该房屋实际是从2009年6月开始，合同一年一签。在被告租赁期间，因未按时交纳采暖费，故该房停止供暖，但按照张掖市供暖管理条例的相关规定，在停止供暖期间应交纳全额采暖费的30%，即652.65元。
上述事实，由原告提供的书面证据及陈述予以证实，并经庭审质证，事实清楚，足以认定。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告与被告于2010年8月12日签订的租房协议，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。原、被告应按协议约定履行义务。现原告以被告未经其同意对房屋进行装修为由要求解除双方签订的租房协议。原、被告在租房协议中第四条乙方的职责中第三款明确约定，被告如需装修房屋或增设附属设施和设备的，必须事先通知原告书面同意；租房协议中第七条违约的处理中约定双方应严格履行本协议，凡违反本协议任意一条的均视为违约，除承担本协议的违约责任外，原告违约应按被告交纳履行协议保证金赔付被告，被告违约履行协议保证金不退。2011年6月29日，本院在对被告了解案情时，被告亦认可2011年3月，确实因装修房屋一事与原告发生过争执。根据上述协议约定，被告未经原告同意装修的行为应为违约行为，且原、被告约定的租期已届满，现双方又产生矛盾，已失去继续合作的基础，故原告要求解除租房协议的请求，理由正当，证据合法，本院予以支持。现该房一直由被告居住使用，被告应承担搬离房屋之前的租赁费，租赁费的标准按年租金3000元标准支付。
根据张掖市人民政府关于《张掖市城市供热管理办法》（试行）第四十四条规定停止供热的用户，须缴纳一个供热期全额热费的30%。2011年6月29日，本院在对被告了解案情时，被告认可自己未交纳采暖费。对原告主张的停暖费652.65元，根据原告提供的张掖市鸿宇商贸广场物业有限公司的证明，本院认为，原告的该项主张客观真实，符合规定，应予以支持。原、被告虽在合同中约定履行协议保证金为1500元，依据法律规定，保证金以实际交付的为准，现被告实际只交付500元，视为双方当事人对该约定已进行了变更。根据租房协议中第七条违约约定，现被告已违约，交付给原告的500元履行协议保证金不再给被告退还。故原告要求被告再支付履行协议保证金1000元的请求，本院不予支持。原告主张的房屋修复费用320元，因原告未向本庭提供真实合法的证据足以证明该主张，对该项诉讼请求本院不予支持。原告主张的违约金90元，因履行协议保证金即为违约金的承担方式，被告已承担履行协议保证金的责任，故不再另外承担违约金。对该项诉讼请求本院亦不予支持。
被告经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为对法律赋予其庭审活动中依法享有的相关诉讼权利的自愿放弃，应承担由此引起的相应法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，缺席判决如下：
一、解除原告郭某与被告史某于2010年8月12日签订的租房协议；被告史某搬离原告郭某位于甘州区鸿宇商贸广场二路X号两层楼，并支付原告郭某租赁费（自2011年7月9日起至将该房屋交付原告之日止，年租金按3000元计算）；
二、被告史某给付原告郭某停暖费652.65元；
三、被告史某承担履行协议保证金500元（已给付）；
四、驳回原告郭某的其他诉讼请求。
上述一、二项，被告史某于本判决生效后三十日内履行完毕。
案件受理费120元，由被告负担70元，原告负担50元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审判长曾俊国
审判员侯冬梅
审判员汤玉生
二0一一年八月十八日
书记员张子莹本判决书一经生效，当事人必须履行，一方当事人逾期不履行的，对方当事人可于本判决书规定的履行期间最后一日起，在法定期间内向本院提出执行申请，逾期不提出申请
的，即视为自动放弃权利。
【法官提示】
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十二条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
【附：本案适用法律、法规】
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物
进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他
物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
