原告：戴某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：（略）.

原告：汪某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：（略）.

委托代理人：李某，河南金泰律师事务所律师。

被告：张某甲，男，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：（略）.

委托代理人：张某乙，男，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：（略），张某甲之子。

被告：付某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：（略）.

委托代理人：张某乙1，男，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：（略），系付某之子。

原告戴某、汪某诉被告张某甲、付某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法向原被告送达了相关法律文书，并依法组成合议庭于2011年3月3日在本院民事审判二庭公开开庭审理了本案，原告戴某、汪某的委托代理人李某，被告张某甲及委托代理人张某乙、付某及委托代理人张某乙1到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，原告戴某、汪某合伙租用被告张某甲的楼房第一层开办超市。2009年5月28日戴某与张某甲签订房屋租赁合同，双方约定，被告将其位于尚集镇X路北的两层楼房的第一层租给原告使用，租赁期限为十年；年租金12万元，2009年8月15日之前交齐第一年租金，以后的租金在每年8月15日前一个月交付某年租金，在此期间，若因租赁时某有一方发生违约，应承担全部违约责任，违约金为五十万元整。合同成立后，原告投入28万元进行装修，付某被告12万元租金,但是被告长期占用原告租用的房屋面积，做洗衣、缝某、卖衣等生意，且关闭一楼三分之一的大门，致使原告不能全部使用所租房屋。严重影响原告经营，原告多次要求被告交付某占用的房屋，敞开其关闭的三分之一的大门，被告拒不履行，后被告私自将原告租用的房屋强行占领，强行拆除原告装修的设施，致使原告不能使用所租房屋进行经营，故起诉要求判令终止双方房屋租赁合同关系，由被告偿付某约金50万元。诉讼费由被告承担。

被告付某辩称，原告诉说的情况不属实，被告不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：1、原告已将租赁二被告楼房的钥匙交给被告，双方早已解除合同；2、被告使用一楼的部分面积和只开三分之一的大门，是经原告同意，被告不存在违约，其理由如下：（1）、在签订合同之前，被告就一直使用楼梯往西大约10平方米的地方做缝某衣服用，双方签订合同时，经原告口头同意在原告租赁被告第一层楼房后，二被告可以继续使用，所以合同签订后，二被告一直使用该部分面积，不存在违约；（2）、被告当中的大门是经双方商定，为了做生意方便，由我们双方共用的。

被告张某甲辩称，关于原告提出的租赁时某违约以及原告所说的装修费问题和被告占用其经营面积等问题，被告认为在合同签订之前，这些问题都是双方已口头协商好，原告所诉的面积确实由被告长期使用，但是在原告租赁之前被告就一直使用，且在原告签订合同时某口头同意的，装修费按合同约定被告负责，大门只开主门也是双方口头约定好的，因此认为原告所说的情况，与事实情况不付。

原告向本院提交的证据的材料有：1、房屋租赁合同一份，证明双方在2009年5月28日订立了租赁合同，有租赁关系，对租赁范围、时某、违约金等方面已有明确约定；2、收到条两份，证明原告已经付某租金；3、合伙协议一份，证明超市生意是有戴某和汪某合伙做的；4、装修合同，装修清单，装修费用收据各一份，证明原告对租赁房屋进行了装修；5、照片两张，证明被告占用了一楼（原告租用的房屋）面积；6、公证书一份（附属光盘当庭打开），证明被告长期占用了原告租赁的面积。

被告张某甲向本院提交的证据材料有：房屋租赁合同一份，证明原被告双方之间的房屋租赁期间为从2009年8月15日至2010年8月15日，原告未续交第二年租金，其租赁已到期，原告违约。

经质证，被告张某甲、付某对原告提交的证据1、2、6的真实性均无异议，原告对被告提交的证据无异议，对双方相互无异议的证据，本院予以确认。

被告对原告提交的证据3、4、5均有异议认为证据3中的协议是原告之间签订，被告不知道他们之间的协议；证据4没有经过公证，可能是单方制造的，被告根本不知道；对证据5的真实性有异议，认为证据5中的照片不能证明是在原告商场照的也不能证明照片是在租赁期间照的。

本院认为，原告提交的证据3,4因被告的异议理由不成立，对该两份证据本院予以采信，原告提交的证据5能与其他有效证据相印证，本院予以采信。

依据有效证据，结合原、被告的诉辩意见，本院可以确认以下案件事实：

2009年5月28日原告戴某与被告张某甲签订房屋租赁合同一份，约定被告将其位于尚集镇X路北的两层楼房的第一层（面积为741.47平方米）租给原告使用，租赁期限为十年，从2009年8月15日至2019年8月15日止；租金为前五年每年租金12万元，后五年按租金递增百分之五；合同签订后原告先付x元，2009年8月15日之前交齐第一年租金，以后的租金在每年8月15日前一个月交付某年租金；以上租金原告应按时某纳，超出一个月被告有权终止合同；该合同第九条规定：“本合同有效期为十年。在此期间，若因租赁时某有一方发生违约，应承担全部违约责任，违约金为五十万元整。”。合同签订后，原告于2009年6月10日付某被告租房定金x元，2009年9月2日付某被告租金x元。2009年8月15日原告戴某与原告汪某签订合伙协议一份，原告戴某、王某利合伙租用被告张某甲的第一层楼房经营“好又多”超市。2009年8月20日左右原告从所租赁房屋搬出，被告收到该租赁房屋的钥匙。

另查明，被告张某甲、付某的大门，是由一个主门和两个副门组成，主门在中间，由二楼和一楼共用。

再查，在原告戴某、王某利租用被告张某甲、付某第一层楼房前，被告张某甲、付某一直使用第一层楼房通往二楼楼梯处距离大门口4.4米处占用的12.22平方米做缝某加工用；原告租用后被告张某甲、付某仍一直占用上述地方作缝某用。

本院认为，本案是租赁合同纠纷，原告已搬离租赁的被告张某甲、付某的楼房，原被告双方已无履行合同的必要，故对原告要求解除双方租赁合同的请求，本院予以支持。关于被告张某甲、付某是否违约，是否应当支付某告50万元违约金的问题，本院认为，二原告在租赁二被告的楼房前就知道二被告的楼房大门只有一个主门作为一二楼的通道，二原告没有向本院提交证明其在租用前后向二被告要求过打开其他两个副门用的证据，故对二原告诉称因二被告关闭三分之一的大门严重影响其经营的理由，本院不予认可。关于二原告诉称被告张某甲、付某占用其租用的部分面积严重影响其经营的理由，本院认为，原告戴某与被告张某甲、付某签订的合同中约定二原告租用二被告的第一层楼房用，应视为除通往二楼的必经通道外其他面积都归原告使用，二被告在二原告租用后仍然占用明显不当。但是根据被告占用的面积和位置，被告所占用的面积仅占原告租用的楼房面积的1.65%，且紧靠楼梯位置，其占用行为不足以严重影响原告经营导致合同解除，故对原告要求被告支付某约金50万元的请求，本院不予支持，但二被告占用二原告已租用房屋相应面积的租金1977.69元（12.23ⅹx元/741.43）以及相应面积的装修费用4614.62元（12.23ⅹx/741.43），共计6592.31元，应由二被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十六条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、对原告戴某与被告张某甲在2009年5月28日签订的房屋租赁合同予以解除。

二、被告张某甲、付某于本判决生效之日起五日内补偿原告戴某、汪某6592.31元。

三、驳回二原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付某钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付某延履行期间的债务利息。

案件受理费8800元，由原告承担8750元，被告承担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时某纳上诉费8800元，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须自觉履行，否则，本院将依据对方当事人的申请予以执行。当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条的规定，在法定期限内申请执行。逾期不申请，本院将视为放弃权利。

审判长王某

审判员蒋建芝

审判员董爱巧

二0一一年七月十二日

书记员晁晓阳