原告（反诉被告）临桂县山水凤凰城房地产开发有限公司，住所地临桂县世纪北道法定代表人曾忠涛，该公司董事长。

委托代理人韦坚，广西丛中建律师事务所律师。（一般代理）

被告（反诉原告）杨某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略），现住北京市X区X路。

委托代理人宋正发，广西同盛吉成律师事务所律师。（特别授权）

原告临桂县山水凤凰城房地产开发有限公司（以下简称山水凤凰城公司）诉被告杨某商品房销售合同纠纷一案，本院于2010年11月15日受理后，依法组成由审判员秦增儒担任审判长，审判员粟开坤和审判员杨某参加的合议庭，本案诉讼中，2010年12月8日被告杨某向本院提起反诉，要求：1、确某双方签署的《商品房买卖合同》继续有效；2、要求被反诉人继续履行双方签署的《商品房买卖合同》，收取剩余房款x元，并按约定交某商品房：3、要求被反诉人承担反诉的诉讼费。经审查，被告杨某的反诉请求符合法律规定，且原告山水凤凰城公司对此不需要15天答辩期和30天举证期限，本院遂将本诉与反诉合并于2010年12月29日公开开庭一并进行了审理。书记员粟春平担任法庭记录。原告（反诉被告、以下简称原告）山水凤凰城公司的委托代理人韦坚、被告（反诉原告、以下简称被告）杨某的委托代理人宋正发均到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审限三个月，现己审理终结。

原告山水凤凰城公司诉称，原、被告双方于2010年2月8日签订了《商品房买卖合同》一份，该合同约定被告向原告买受原告开发的山水凤凰城645(D3)栋X单元X号房，被告在首付x元后，以银行按揭方式向原告支付房款，其中被告应在支付首付款后30日内办理完成按揭手续，如原告不能如期收取按揭款项，被告应于2010年3月10日之前将剩余房款付清，被告逾期，原告有权解除合同，并要求被告支付累计应付款的10％为违约金。合同签署后，被告一直没有按约定支付剩余房款，而原告按约履行了义务，并多次要求被告支付房屋尾款，但均未果。为此，原告于2010年9月28日依合同约定向被告发出解除合同的通知函，解除了双方签署的《商品房买卖合同》，并要求被告办理解除合同的相关手续以及向原告支付违约金。但时至今日，被告仍未按合同约定承担违约责任。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。请求：1、确某、被告双方签署的《商品房买卖合同》已经解除，双方承担返还按该合同已收取双方财产的义务，具体为：原告向被告返还其己支付的购房款x元并解除双方商品房买卖合同关系；2、判令被告向原告支付违约金x元；3、本案一切诉讼费用由被告承担。

原告山水凤凰城公司对其陈述事实在举证期限内提供的本诉证据有：1、《商品房买卖合同》复印件1份，证明原、被告双方的权利义务；2、销售不动产统一发票（自开）复印件2份，证明被告己付款数额及未按合同履行付款义务；3、①律师函及国内特快专递邮件详情单各1份、②致业主函及国内特快专递邮件详情单各1份、③关于解除《商品房买卖合同》的通知函及国内特快专递邮件详情单各1份，上述证据证明原告多次催讨房款未果，已解除合同。

被告杨某辩称，被答辩人的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。具体理由如下：1、双方在正式签订商品房买卖合同时，对合同中付款方式和付款期限的约定应当视为约定不明或没有约定。2010年2月8日双方达成商品房购买意向，约定答辩人向被答辩人支付25％的首付款，余款在2010年3月5日前通过银行按揭支付，如未能如期办理则在2010年3月10日前将余款全部付清，2月8日答辩人就按约定向被答辩人支付了25％的首付款x元。2010年3月29日双方正式签订商品房买卖合同，在合同签订和生效之日，被答辩人是知晓答辩人在2010年3月5日前并没有办好银行按揭的事实，更是知晓在2010年3月10日前没有付清全部余款的事实。因此，双方在3月29日正式签订合同之时，对于之前约定的付款方式和付款期限已经默认作出了废除，但对于合同生效后的付款方式和付款期限双方并没有进一步作出明确某约定。合同的一个最大的特点就是对合同或协议生效之后双方权利和义务的约定。在本案中，合同是在3月29日正式签订并生效的，如果按照被答辩人起诉状的说法，答辩人应当在3月10日之前付清全款，否则，答辩人就构成违约，但合同签订生效的时间已经是3月29日了，要是被答辩人的说法成立的话，那么合同生效之时就是答辩人违约之时，这很显然是不合常理的，对答辩人义务的约定很显然是无效的，也是不可能实现的条款。这只能说明，双方在正式签订商品房买卖合同时，对答辩人的付款方式和付款期限约定不明，或者说没有约定。既然双方对付款方式和付款期限约定不明，被答辩人要求答辩人在2010年3月10日之前将剩余房款付清就没有合同依据，更不能依据该约定要求解除合同。2、被答辩人单方面要求解除合同的行为属于单方违约行为。2010年3月29日双方签订正式商品房买卖合同后，答辩人一直在办理银行按揭手续，但因政策的多次变动，银行按揭的手续一直未能通过。2010年5月初答辩人收到被答辩人发出《致业主函》，该函要求“尽快与凤凰城公司的相关负责人取得联系，确某房款支付的具体事宜”。答辩人当即就按该函的要求与凤凰城负责人取得联系，并于2010年5月23日向被答辩人支付x元购房款，首付款达到30％，被答辩人也接受了。之后，答辩人在与银行办理按揭手续时，又遇到房贷政策变化，对非本地居民首付款应达到房价的50％，答辩人的按揭又没有办成。为此，答辩人决定放弃银行按揭，自筹资金支付剩余房款，在筹到房款资金后，于2010年7月5日向被答辩人支付房款时，被答辩人便拒绝收房款，并要求同答辩人解除合同，答辩人不同意解除。既然双方签订的正式生效的合同，对付款方式和付款期限没有确某定，依据我国《合同法》第62条第1款（四）的规定，“履行期限不明确某，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”为此，答辩人有权随时要求支付剩余房款，而被答辩人在没有任何通知和要求的情况下，单方面拒绝履行合同，单方面要求解除合同的行为，属于无效行为，更是属于违约行为。综上所述，被答辩人单方面要求解约的行为，是没有事实根据和法律依据，更没有合同依据，应予驳回。

被告杨某同时反诉称，2010年2月8日双方达成商品房购买意向，约定反诉人购买被反诉人开发的位于山水凤凰城645(D3)栋X单元X号房，反诉人向被反诉人支付25％的首付款，当时反诉人就按约定向被反诉人支付了首付款x元。2010年3月29日双方正式签订商品房买卖合同，合同生效后，反诉人开始着手办理银行按揭，在办理按揭的过程中，因国家房贷政策的变动，银行按揭的手续一直未能顺利通过。期间于2010年5月23日反诉人还向被反诉人增加支付了首付款x元，首付款比例达到房款的30％，这一点也征得被反诉人的同意。当反诉人得知因国家政策因素要获得银行按揭需交某50％的首付款的银行通知后，反诉人便决定自筹资金支付剩余的x元房款，并于2010年7月5日前往被反诉人处办理支付剩余房款的手续，但遭到被反诉人的拒绝，被反诉人不仅拒绝收取剩余的房款，而且反过来还要求同反诉人解除商品房买卖合同，反诉人不同意解除合同，要求继续履行合同。为此，双方引发纠纷。合同签署后，反诉人一直是在按照合同的约定在办理银行按揭手续，因国家房贷政策的多次变化，首付款从20％提高到30％，非本地居民后来又提高到50％，导致反诉人无法顺利办理银行按揭，后来反诉人决定不通过银行按揭而自筹资金支付房款的要求并没有违反合同约定，被反诉人拒绝继续履行合同没有事实和法律依据。基于上述事实，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第126条的规定，提出反诉请求：1、请求法院确某双方签署的《商品房买卖合同》继续有效；2、要求被反诉人继续履行双方签署的《商品房买卖合同》，收取剩余房款x元，并按约定交某商品房；3、要求被反诉人承担反诉的诉讼费。

被告杨某为其辩解及反诉在举证期限内提供的本诉及反诉证据有：1、被告杨某的身份证复印件1份，证明反诉人的身份信息，反诉人非桂林本地居民的事实；2、《商品房买卖合同》复印件1份，证明买卖合同的正式生效时间为2010年3月29日，买卖合同约定首付款为合同约定款项的25％，余款通过银行按揭支付，买卖合同在临桂县房地产管理所的备案登记时间为2010年3月30日；3、销售不动产统一发票（自开）复印件2份，证明反诉人己经支付首付款x元和追加支付首付款x元；4、电话通话清单复印件1份，证明反诉人一直在同工行解放东路支行负责人协商办理银行按揭手续，2010年7月5日反诉人前往被反诉人处要求支付剩余房款；5、国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发［2010］X号）、关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知（建房［2010］X号）复印件各1份，证明2010年4月17日开始实施首付30％的规定，2010年5月26日开始实施对非本地居民认定首付50％的规定。

原告山水凤凰城公司针对被告杨某的反诉答辩称，被告称合同签订时间不合事实，合同是2010年2月8日签的，并非3月29日。被告称办理剩余房款手续，不是事实。

原告山水凤凰城公司为其反诉辩解在举证期限内提供的反诉证据有：1、山水凤凰城定购书复印件1份，证明签订合同时间是2010年2月8日，首付款在签合同时同时付清，约定很清楚，定购书足以反映3月29日签订不是事实；2、杨某就职公司发出的回复函复印件1份；3、录音资料1份，证明杨某违反合同约定，逾期付款事宜。

根据原告山水凤凰城公司的起诉、被告杨某的答辩和反诉以及原告山水凤凰城公司针对反诉的答辩，本院归纳双方本诉及反诉的共同争议焦点是：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否已经解除或者应当履行。2、在履行《商品房买卖合同》过程中，原、被告谁违约。原告山水凤凰城公司及被告杨某对本院归纳的本诉及反诉的共同争议焦点均无异议。

经过开庭质证，原告山水凤凰城公司对被告杨某提供的本诉及反诉证据认为，证据1、3的真实性无异议；证据2的真实性无异议，但合同签订时间3月29日是笔误，双方签订的时间是2月8日，合同第一、二页买受人留下的地址请合议庭关注；证据4的真实性、关联性不认可，不能反映什么问题；证据5不属证据范畴，不予质证。房贷政策，合同里己有约定按约定，房贷政策不影响合同。

被告杨某对原告山水凤凰城公司提供的本诉证据认为证据1的真实性、合法性无异议，但并不能证明原告的主张，不能约定逾期起算时间；证据2的真实性、合法性无异议，但并不能证明原告的主张，需要足额付款约定；证据3中①律师函，被告并没有收到，原告主张律师函、清单签发时间不符，邮件签发时间3月24日，不可能的，邮件也没有注明律师函。②致业主函，真实性无异议，但被告己按要求与相关负责人联系，确某房款支付事宜，并于5月23日支付房款x元，不能证明被告违约及原告多次催款事实。③关于解除《商品房买卖合同》的通知函的真实性有异议，合同签订时间是3月29日，3月10日付清房款没有实际意义，也不可能履行，被告没有违约，原告不能以此通知函解除合同。被告杨某对原告山水凤凰城公司提供的反诉证据中的证据1认为时间地址不一样，就不能说是笔误，可能是售楼人员抄上去的，正式合同为了便于联系，所以用被告工作地址。同一天签一份定购书，又签合同，何必呢原告认为3月29日是笔误不合情理；证据2与本案无关，不具有真实性，公司人员也未得到授权；证据3电话录音存在记忆问题，当时电话里没有思索，应当以后面更正的内容为主，以最后陈述为主，录音不用播放视听了。

本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确某的书证予以采信；对双方提出异议的书证，因与本案具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。

依据上述证据以及庭审笔录，本院确某案件法律事实如下：2010年2月8日，原告山水凤凰城公司（出卖人）与被告杨某（买受人）签订《山水凤凰城定购书》一份，该定购书约定买受人定购物业为临桂县X路山水凤凰城645（D3）栋X单元X层X号房，建筑面积137.43，建筑面积单价2545.9元"3，标准总价x元（该房价不包括其它税费、配套费用）。买受人的联络地址：（略）香油二队X号。定购书还约定：一、付款方式：银行按揭"公积金：首期定金x元须于签署本定购书之前付清，第二期房款x元（不低于总房款的30％，含定金、首付款应不低于银行首付款要求，界时根据个人情况多退少补）须于2010年2月11日前（签定购书后三天内）签定《商品房买卖合同》同时付清。购房人应配合银行办理按揭手续，余款于第二期房款支付后30日内付清，如未达到银行贷款要求则转为一次性付款。二、双方约定：1、买受人须依上述付款方式如数缴付上述房款。2、倘若上述付款日的最后一日是出卖人合作银行假日，则该付款日的最后一日顺延到银行假日后第一个工作日。3、买受人签定《商品房买卖合同》时须携本《定购书》及身份证或单位证明文件与应付房款到出卖人山水风凰城售楼中心签署《商品房买卖合同》及相关文件；买卖合同一经签署，本定购书的前期定金即作为《商品房买卖合同》的房款。4、如买受人在上述期限内未能前来签署《商品房买卖合同》并付清约定房款，则视作买受人自动放弃其所认购该物业之权利，出卖人有权将该物业另行处置，定金不予返还。5、买受人在未签署《商品房买卖合同》前不得转让本定购书购房权。三、特别约定：1、在签定本定购书时，买受人已仔细阅读作为本定购书附件的《山水风凰城定购须知》，认同无异议。2、本定购书项下，买卖楼宇所未详详尽设定之双方任何一方之权利义务，无论销售面积计算、质量标准、交某／入伙的时间、违约责任及其他，双方同意，应当以将来签署的正式的《商品房买卖合同》为据。3、本定购书所载地址或电话如有更改，双方应书面通知对方，否则应承担通知不能的不利法律后果。4、本定购书一式叁份，其中出卖人贰份，买受人壹份，经双方签字或盖章、买受人交某后生效。2010年2月8日签订《山水凤凰城定购书》的当日，原告山水凤凰城公司（为出卖人）与被告杨某（为买受人）依双方所签的《山水凤凰城定购书》又同时签订了一份落款日为2010年3月29日《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，该合同约定由原告将其开发的“山水凤凰城”第x幢X单元X层X号房屋出卖给被告，该商品房的用途为住宅，属框架结构，建筑面积137.42平方米，其中套内建筑面积122.73平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.69平方米。按套内建筑面积计算该商品房单价为2719.63元／平方米，按建筑面积计算单价为2428.9元／平方米，总房价款为x元。该合同第六条付款方式及期限约定买受人按下列第3种方式按期付款：3、其它方式见附件四。第七条约定买受人预期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）、逾期在15日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二十的违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二十(该比率应不小于第（1）项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确某。2、买受人办理银行按揭或金积金贷款，应履行以下约定，否则视为逾期付款。按本合同第七条第1项约定承担逾期付款的违约责任，且由出卖人还可按买受人累计逾期天数相应顺延交某和办理产权证。（1）、买受人应在本合同约定期限内提供齐全符合银行按揭贷款要求的全部资料并与银行签订按揭贷款协议，办理抵押登记手续。（2）、买受人的贷款额度，利率、期限以银行审批为准。但因为买受人原因银行不予批准或不能足额批准的，买受人应在接到出卖人通知之日起5日内按《商品房买卖合同》约定的总房款将差额房款一次性全部付清给出卖人。（3）、买受人未按本合同附件四的约定支付其他费用的，按本条约定承担逾期付款违约责任。第八条交某期限约定出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件即该商品房竣工验收合格（竣工验收单位包括：施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位），并符合本合同约定的商品房交某买受人使用。该合同附件四合同补充协议：一、买受人采用银行按揭／金积金贷款方式付款的按以下方式支付：2010年2月8日，付首付款为合同约定款项的约25％,人民币x元；其余款项人民币x元于2010年3月5日之前办理完银行按揭贷款手续。因办理银行按揭贷款手续而支付的所有费用，由买受人承担；买受人未能如期办理完毕按揭贷款的，买受人付款方式变更为一次性付款，买受人应于2010年3月10日前将余款全部付清，买受人逾期付款时，出卖人有权按第七条的约定处理。该合同还对面积确某及面积差异处理、出卖人逾期交某的违约责任、交某、关于产权登记的约定等进行了明确某定，被告在《商品房买卖合同》中确某的地址为北京市X区X路X号万达广场X号楼X。上述《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四签订后，被告依照《商品房买卖合同》附件四的约定于2010年2月8日当天向原告支付了首期购房款x元，原告亦于当日为被告开具了该笔购房款的销售不动产统一发票。由于被告未按约定支付剩余房款，原告委托广西丛中建律师事务所律师于2010年3月24日向被告发出《律师函》寄至北京市X区X路X号万达广场X号楼X（该地址正是落款日为2010年3月29日的《商品房买卖合同》中载明的被告地址，而2010年2月8日签订的《山水凤凰城定购书》中被告所填写的联络地址则是：（略）香油二队X号）。该函内容提到原、被告签订合同的时间为2010年2月8日，被告的付款时间是2010年3月1O日，并告知及催促被告尽快办理按揭贷款手续或将拖欠房款直接交某原告。2010年3月30日，原告将原、被告签订的《商品房买卖合同》在临桂县房地产管理所进行了商品房购销合同备案登记。

2010年4月28日，原告按照被告提供的地址（合同地址：北京市X区X路X号万达广场X号楼X）向被告邮寄发出书面《致业主函》一份，告知被告杨某应于2010年3月10日前付清所有房款x元。在此之前，凤凰城公司就逾期付款一事曾委托广西丛中建律师事务所律师发出了律师函，但截止至目前，其仍未按要求向凤凰城公司支付拖欠应付的购房款。目前其已逾期付款49天之久，根据《商品房买卖合同》第七条之约定，该公司按被告逾期应付款每日万分之二十向被告收取违约金至其实际全额支付应付款之日止（从2010年3月11日起计）。同时对该公司按《商品房买卖合同》约定顺延被告所购买房屋的交某及办理产权证时间。望被告接到此函后，尽快与凤凰城公司的相关负责人(向小姐：0773-（略））取得联系，确某房款支付的具体事宜。若被告不按以上要求履行相应义务，凤凰城公司将运用法律手段维护自已的合法权益。被告在收到该函后，于2010年5月23日向原告支付购房款x元，原告亦为被告开具了该笔购房款的销售不动产统一发票，但双方未对付款方式及期限进行变更。由于被告未获得银行按揭贷款，未将购房余款全部付清原告。2010年9月28日，原告向被告邮寄发出书面关于解除《商品房买卖合同》的通知函，认为双方2010年2月8日签订了《商品房买卖合同》一份，约定由被告向该公司购买山水凤凰城645(D3)栋X单元X号房，购房总价款为x元，应于2010年3月10日前付清所有房款。并约定逾期付款超过15日后，该公司有权解除合同，被告应当向该公司按累计应付款的10％支付违约金。合同生效后，截止至目前，被告仍拖欠该公司的购房款共计人民币x元。该公司曾多次联系被告，要求被告按照合同义务支付相应的购房款，被告均未予理睬，现该公司特向被告发函作出如下通知：1、自本通知函发出次日起的第三日，原、被告签订的《商品房买卖合同》正式解除；2、被告应于收到本通知函之日起或本通知函发出次日起的十三日，向原告支付违约金人民币x元。望被告接到本通知函后，按照上述时间期限到原告处办理合同解除手续。被告收到该通知函后未对此回复原告，亦未将拖欠的购房余款支付给原告，也未到原告处办理合同解除手续。但被告却委托其上班的公司德国艾博国际集团公司代其于2010年9月30日向原告作了回复，认为被告欠原告房款为x元，被告应原告要求先后于2010年3月、7月到工商银行桂林解东支行签订贷款合同，但未通过，后要求追加预付款，因被告不在国内，无法明确。后2010年9月27日收到原告公司李文丽短信，被告即回复2010年10月13日到桂林付清全款，不是未予理睬。2010年10月13日，被告与原告客服中心的工作人员在山水凤凰城销售中心洽谈中确某其曾委托所供职的公司于2010年9月30日向原告回复函件的事实，承认于2010年3月份收到过原告寄送的律师函。之后，由于被告未付清购房余款，且原、被告对付款时间及合同的解除等各存有歧义。原告认为被告逾期支付购房款已构成违约，遂于2010年11月15日诉至本院，请求：1、确某、被告双方签署的《商品房买卖合同》已经解除，双方承担返还按该合同已收取双方财产的义务，具体为原告向被告返还其己支付的购房款x元并解除双方商品房买卖合同关系；2、判令被告向原告支付违约金x元。被告则认为其未违约，《商品房买卖合同》应继续履行，故提出反诉请求：1、请求法院确某双方签署的《商品房买卖合同》继续有效；2、要求被反诉人继续履行双方签署的《商品房买卖合同》，收取剩余房款x元，并按约定交某商品房。本案诉讼中，被告仍未将其拖欠的购房款付清给原告。本案诉讼中还查明，2010年4月17日国务院为遏制部分城市房价过快上涨制订《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发［2010］X号），该通知规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的l.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确某。

本院认为，

一、本诉。原、被告于2010年2月8日签订的《山水凤凰城订购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，且内容合法，是双方真实意思表示，故该《山水凤凰城订购书》合法有效。而落款日为2010年3月29日（实际应为2010年2月8日签订）原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，是当事人双方基于所签订的《山水凤凰城订购书》的基础上并自愿协商一致的情况而确某的，亦是双方真实意思表示，且内容合同，故该合同亦合法有效，应受法律保护，对原、被告双方均具有约束力。同时，该《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四已经临桂县房地产管理所备案登记，因此，原、被告的权利、义务的履行应以该《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四中约定的为准。本案诉讼中，原告主张《商品房买卖合同》的落款时间为2010年3月29日属笔误，实际签订日是2010年2月8日，是与《山水凤凰城订购书》同日签订的。对于这一主张，原告所提供的在2010年2月8日被告交某首付款后而开具给被告的销售不动产统一发票（自开）、2010年3月的律师函、被告所供职的公司回复函及双方在2010年10月13日洽谈的录音资料等证据已经形成了完整的证据链，本院予以确某并采信。而被告主张《商品房买卖合同》是2010年3月29日所签订，则与本案事实、发展的一系列证据表明的事实明显不符，且与交某习惯亦不符，本院不予采信。在《商品房买卖合同》附件四中原、被告约定的付款时间为2010年2月8日付首付款，3月5日前办理完银行按揭手续，如被告未能办理完毕按揭贷款的，应于3月10日前将余款全部付清。对于上述该约定，原、被告均是清楚的，故本院认为《商品房买卖合同》附件四中原、被告约定的付款时间及方式是明确某。基于此，被告违约付款的相应责任在双方签订的合同中有明确某定，被告则应对此承担相应的违约责任。另外，即便如被告所述该《商品房买卖合同》是2010年3月29日原、被告才签订的，属付款时间不确某的合同约定，实际上亦不能免除其在本案中应承担的违约责任。因为根据相关法律规定，对于付款时间不确某的合同，原告依法有权可随时要求被告履行合同义务，但应给予被告必要的时间。2010年4月28日，原告向被告邮寄《致业主函》告知被告已违约，应当支付违约金，并履行其付款义务，应当视为是原告对被告支付购房款的催告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，买受人迟延支付购房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。因此，本案被告应在原告催告后三个月的合理期限内（即2010年7月28日前）履行其付款义务，但被告在原告催告后三个月的合理期限内仅支付x元（未含首付款x）给原告，对购房余款至今未全部付清给原告。因此，被告的行为，已构成违约，依照合同约定及法律规定被告应对此承担违约责任。由于被告迟延不履行《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四中约定的主要义务，2010年9月28日，原告向被告邮寄发出书面关于解除《商品房买卖合同》的通知函，明确某知被告，因被告一直未按合同约定支付购房款，对原、被告签订的《商品房买卖合同》予以解除。同时根据《商品房买卖合同》第七条的约定，买受人逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10％向出卖人支付违约金。买受人的贷款额度，利率、期限以银行审批为准。但因为买受人原因银行不予批准或不能足额批准的，买受人应在接到出卖人通知之日起5日内按《商品房买卖合同》约定的总房款将差额房款一次性全部付清给出卖人。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当原、被告约定的解除合同的条件成就时，解除权人也即原告可以解除合同，故原告有权依照合同的约定和法律规定单方解除合同。综上，原告在2010年9月28日向被告发出书面的关于解除《商品房买卖合同》的通知函，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的行为，符合法律规定和程序以及原、被告双方合同的约定，应为合法有效行为，本院予以确某。故原告已经与被告解除了双方于2010年3月29日所签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四。至于解除《商品房买卖合同》后的结算问题，根据法律规定，虽然合同的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力，原告应将所收取的购房款x元返还给被告。被告在原告催告后三个月的合理期限内未支付剩余购房款给原告，按原、被告在合同第七条中的约定，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10％向出卖人支付违约金。由于被告违约，被告则应按合同约定支付违约金x元（即按逾期应付款x元×10％计算）给原告。至于被告主张合同中的付款方式及期限约定不明，其不能办理银行按揭贷款，是因为银行贷款政策的变动。其放弃银行按揭贷款自筹资金支付房款给原告而原告又拒收，故原告单方面要求解除合同的行为，属于无效行为应予驳回，其不应当承担违约责任等抗辩理由，因被告对此未向法庭提供相应证据予以证实，且与本案查明的事实不符。同时国家房贷政策的调整，并不能改变双方签订的《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限，原、被告对此亦未重新协商进行变更。故被告的上述抗辩理由，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予采信。

二、反诉。

关于被告反诉请求本院确某双方签署的《商品房买卖合同》继续有效，原告应继续履行双方签署的《商品房买卖合同》，收取剩余房款x元，并按约定交某商品房的反诉请求，因在本诉中本院对原告请求确某、被告双方签署的《商品房买卖合同》已经解除，双方承担返还按该合同已收取双方财产的义务的诉讼请求，在本案审理后确某己成立，并予以支持，故相关理由本院在此不再赘述。因此，被告的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，应予驳回。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：

一、确某告（反诉被告）临桂县山水凤凰城房地产开发有限公司与被告（反诉原告）杨某于2010年3月28日签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四已经解除；

二、原告（反诉被告）临桂县山水凤凰城房地产开发有限公司返还购房款x元给被告（反诉原告）杨某；

三、被告（反诉原告）杨某支付违约金x元给原告（反诉被告）临桂县山水凤凰城房地产开发有限公司；

四、驳回被告（反诉原告）杨某的反诉请求。

本案本诉案件受理费8210元（原告已预付本院），由被告（反诉原告）杨某负担。本案反诉案件受理费2700元（被告已预付本院），由被告（反诉原告）杨某负担。

上述应付款项，双方当事人对应付款项进行冲抵后，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交某诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交某诉上诉案件受理费8210元，反诉上诉案件受理费2700元共x元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：（略），开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交某诉状后七日内未预交某诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。

审判长秦增儒

审判员粟开坤

审判员杨某

二0一一年七月十八日

书记员粟春平