原告（反诉被告）郭某某，男，汉族，54岁，住（略）。

委托代理人郭某国、徐某某，河南豫商律师事务所律师。

被告（反诉原告）北京恒泰建业房地产开发有限公司，住所地：北京市朝阳区白家店X号X号楼X室。

法定代表人陈某某。

委托代理人史慧星、王某某，河南中涵律师事务所律师。

原告郭某某诉被告北京恒泰建业房地产开发有限公司（以下简称恒泰公司）买卖合同纠纷一案，本院于2009年11月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年1月25日公开开庭进行了审理。原告郭某某的委托代理人郭某国，被告恒泰公司的委托代理人史慧星、王某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2004年7月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于郑州市二七区X路X号X单元地下X层134-X号房屋。按合同约定，原告已完全履行了按时、足额交付首付款的义务，但应由被告办理的银行按揭贷款事宜被告迟迟未能办理。且被告不仅未能按时交付房屋，反而又把房屋出租给他人，致使原告的合法权益长期受到严重损害。原告多次找被告协商，双方曾于2008年8月7日达成合同解除协议，但协议达成后被告拒不在协议上签字、盖章，同时又不按合同约定交付房屋或退款。原告诉至法院，请求判令解除原、被告于2004年7月8日签订的合同编号为x、x、x、x的四份《商品房买卖合同》；判令被告退还原告示已交付的购房款x元，赔偿原告利息损失x.72元；本案诉讼费用由被告承担。

原告提供的证据有：1、商品房买卖合同4份，证明原告购买被告的房屋，原告按约支付了首付款，被告未联系上按揭贷款的银行，致使合同目的不能实现，原告有权解除合同；2、收据5张，证明原告及时履行了交付定金和首付款的义务；3、和解协议，证明原、被告就本案争议事实达成和解，但被告拒不盖章，不履行协议义务；4、利息计算清单，证明原告计算损失的依据。

被告辩称：1、被告已按合同约定向原告交付了五套房屋；2、原告自2004年12月3日收到房屋一直对外租赁经营房屋；3、五份房屋买卖合同总价款x元，原告仅支付了x元，尚有x元未付；4、由于原告违约付款行为，被告也曾于2008年8月提出解除合同，原告同意但未将房屋交付被告，根据合同法的规定，被告可以要求解除合同，但原告应向被告交回五套房屋及使用费；5、原告诉请的损失不存在，原告是收益者，应将收益返还被告。

被告提供的证据有：1、原告与郑州恒泰商贸管理有限公司签订的物业管理协议，证明原告接受房屋并开始经营；2、许颖代原告领取5份商品房买卖合同的收据，证明许颖代表原告处理房屋的有关事宜；3、许颖与岳光有签订的协议（复印件），证明原告经营房屋的事实；4、岳光有证明，证明其在2007年9月租赁本案争议房屋的事实，每月租金2000元；5、商铺自行经营暨物业管理协议，证明原告接受房屋并自行经营。

被告恒泰公司在法定期间提出反诉称：2004年7月8日，原、被告签订5份《商品房买卖合同》，原告购买被告位于二七区X路X号X单元地下X层108、134、135、136、X号房屋，总价款x元，原告仅支付首付款x元，贷款支付x元。被告按合同约定于2004年12月31日向原告交付全部房屋后，原告一直没有到银行贷款支付余款。2008年8月，原告同意解除合同，但不向被告交回房屋，现房屋仍为原告出租使用。根据《合同法》第16条的规定“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费”。故请求判令解除原、被告于2004年7月8日签订的x号《商品房买卖合同》，判令原告向被告支付位于二七区X路X号X幢X单元地下一层134、135、136、X号房屋使用费x.95元，并由原告承担本案诉讼费用。

被告提供的反诉证据有：郑州恒泰商贸有限公司接受商户委托对外租赁经营租金标准，证明按每年总房款的8.25%计算租金。

原告针对被告反诉辩称：1、被告反诉原告从未到银行贷款不属实，根据房地产相关规定，按揭贷款是开发商联系商业银行办理，签订合同时被告也说可以办理，原告才交的首付款，后来没办成按揭，责任在被告；2、原告已按约履行了合同义务；3、被告适用《合同法》第16条规定系适用法律错误，本案不是分期付款合同；4、原告仅占用了X号房屋，其他房屋由被告占用。

原告针对被告反诉未提供证据。

经庭审质证，被告对原告提供的本诉证据1、2、3真实性均无异议，对证据4认为不能作为证据，原告并没有损失。原告对被告提供的本诉证据1、2真实性无异议，对证据3认为是复印件，不予质证且与证据4相矛盾；对证据4认为证人应当出庭作证；对证据5真实性无异议，认为是商品房买卖合同的附件。原告对被告提供的反诉证据有异议，认为4套房屋实际控制在被告手中，并对外出租给别人。

本院对原、被告提供的证据确认如下：原告提供的本诉证据1、2、3，被告对其真实性均无异议，本院均予以确认；证据4不属于证据的范畴，本院不予确认。被告提供的本诉证据1、2、5，原告对其真实性无异议，本院均予以确认；证据3系复印件，本院不予确认；证据4证人未出庭作证，本院不予确认。被告提供的反诉证据，仅有委托租赁合同，没有提供履行合同的证据相印证，本院不予确认。

本院依有效证据及当事人在庭审中的陈某，认定以下案件事实：2004年7月8日，原、被告签订商品房买卖合同4份，合同编号分别为x、x、x、x。合同约定：原告购买被告开发的位于郑州市二七区X路X号X幢X单元地下一层134、135、136、X号房屋，总价款x元，付款方式采用银行按揭贷款方式，原告首付x元，贷款支付x元，于2004年7月31日前办理银行按揭贷款手续；原告如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，被告有权解除合同，原告按累计应付款的5%支付违约金；被告应当在2004年12月31日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交接手续，双方进行验收交接时，被告应出示有关证明文件，并签署房屋交接单，因原告原因未能按期交付的，商品房经验收合格，时间在一个月以内的，房屋由被告保管，超过一个月的视为已交付，由此产生的一切责任由原告承担。上述合同签订前，原告已交纳了134、135、136、X号商铺的定金x元，合同签订后，原告又于当日向被告交纳了134、135、136、X号商铺首付款x元。2005年7月14日，原告与郑州恒泰商贸有限公司签订物业管理协议书，约定郑州恒泰商贸有限公司向恒泰服饰广场经营户提供物业服务，原告接受其提供的服务。同日，原告与郑州恒泰商贸有限公司又签订商铺自行经营暨物业管理协议，约定由原告自行经营其购买的恒泰服饰广场负X层134、135、136、X号商铺，用于经营童装，郑州恒泰商贸有限公司确定恒泰服饰广场开业的时间为2005年4月28日。后因按揭贷款无法办理，原告不能支付剩余购房款，原、被告同意解除合同，并于2008年8月7日达成《商品房买卖合同解除协议》，协议约定解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告退还原告交纳的款项x元，退款在被告退回购房票据并由双方共同向房地产管理部门申请办理注销登记备案手续后完成。但该协议未能履行。原告诉至本院，请求判令解除原、被告于2004年7月8日签订的合同编号为x、x、x、x的四份《商品房买卖合同》；判令被告退还原告已交付的购房款x元，赔偿利息损失x.72元；本案诉讼费用由被告承担。被告提出反诉，请求判令解除原、被告于2004年7月8日签订的x号《商品房买卖合同》，判令原告向被告支付位于二七区X路X号X幢X单元地下一层134、135、136、X号房屋使用费x.95元，并由原告承担本案诉讼费用。

本院认为：被告反诉应当针对本诉提出，被告请求判令解除原、被告于2004年7月8日签订的x号《商品房买卖合同》的反诉请求超出了本诉的范围，被告应当另行起诉。原、被告签订的编号为x、x、x、x的四份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因原、被告双方均同意解除上述四份《商品房买卖合同》，故原告请求判令解除上述四份《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持，原告应将房屋交还被告，被告应退还原告已支付的购房款及利息。原、被告在合同中对于付款方式约定为银行按揭贷款方式，办理银行按揭贷款手续应由房屋买受人即原告向银行提出申请并办理相关手续，被告负有协助并提供由其所有的相关材料的协助义务，现原、被告双方均未能证明按揭贷款无法办理是归责于其中一方的原因造成的，故被告应将收受的购房款本金及利息或定金返还原告。原告要求被告退还已支付的购房款及利息的诉讼请求，本院予以支持。另原告接收商铺后，承诺自行经营，在房屋买卖合同解除后，其取得的收益应当归还被告，但被告未能提供有效证据证明原告将商铺出租并收取了租赁费用，且被告按他人委托其出租商铺的最低标准计算原告使用房屋的费用缺乏事实及法律依据，故被告的反诉请求，举证不力，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第二项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：

一、解除原、被告于2004年7月8日签订的合同编号分别为x、x、x、x的《商品房买卖合同》4份；

二、被告于判决生效之日起十日内退还原告交纳的定金x元，退还购房款x元，并按中国人民银行同期贷款利率自2004年7月8日起至判决确定给付之日止向原告支付利息；

三、驳回原告其他诉讼请求；

四、驳回被告的反诉请求。

如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4890元、反诉费2412元，由被告北京恒泰建业房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起，十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长楚建萍

审判员阔晓晖

人民陪审员李新

二0一0年五月二日

书记员侯利杰