原告姚某，女，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人史某某，男，系河南息州律师事务所律师。

委托代理人方某，女，系河南息州律师事务所律师。

被告李某，男，X年X月X日出生。

委托代理人杨某甲，男，系河南同信律师事务所律师。

被告杨某乙，男，X年X月X日出生，汉族，系原告姚某丈夫。

原告姚某诉被告李某、杨某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚某的委托代理人史某某、方某、被告李某及及委托代理人杨某甲、被告杨某乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告在息县X街车站生产公司有房产一处，并以原告名义办理了房产证，原一直由原告一家人居住。1999年原告搬迁至新家，该房一直在空着。2004年，原告发现被告李某在该房中居住，问其原因，被告说是租赁的，原告也未深究。2011年6月，原告房屋面临拆迁，因无房居住，就想搬进老房居住，就找被告要求腾房，被告李某才说该房屋是其买的，并签订有书面协议，被告为了证明其说法，拿出了当年房屋买卖协议。二被告瞒着原告在2003年12月30日就签订了房屋买卖协议，约定房屋总价款为x元整，签订协议时付5000元，下欠x元于交付房产证时付清。合同签订后，被告李某就搬进居住至今。1995年因该房抵押贷款x元，至今贷款仍未偿还。当我得知房屋被卖后，就找被告要求解除合同，但遭到被告拒绝。

综上所述，本案的房产属于抵押贷款的抵押物，且属于原告的财产，被告在没有征得原告和银行的同意下擅自处分该财产，应该属无效行为，为维护我的合法权益，特此诉讼，呈请法院依法判如所诉。

原告向法庭提供证据如下：

1、姚某房屋所有权证一份（息房字第X号）；

2、房屋买卖协议书一份（共2页）。

被告辩称，1、买卖合同真实有效。被告与杨某乙的房屋买卖，原告从一开始就知晓，被告李某属善意取得。2、1995年的抵押不能成为无效的事由，因为距今已有17年，金融部门未行使诉讼权利，该抵押失去法律的保护。3、原告与被告杨某乙违反诚实信用原则，在2003年已将房屋立约，李某且已交付购房款，双方某合同已实际履行。4、答辩人坚持要求继续履行合同，答辩人已履行合同规定的所有义务，由于杨某乙未履行合同中将房产证交给李某的义务，导致房产未过户，但双方某买卖合同属于一种全权性质合同，房产是否过户不影响此合同的效力。

经审理查明，原告姚某与被告杨某乙系夫妻关系，原告姚某在息县X路有房产一处（原属土产公司，座北向南瓦房三间），1999年原告从此房搬出，该房空闲。2003年12月30日，原告姚某丈夫杨某乙与被告李某签订房屋买卖协议书，以x元价格将此房屋全部卖给被告李某，协议规定：买主（李某）先交定金5000元，下欠卖主x元房款，待卖主交房产证时买主（李某）再把下欠的x元交给卖主。若买主不要卖主的房屋，所交5000元定金作废，不予退还。至原告起诉时，被告杨某乙也未将房产证交给李某，李某下欠杨某乙的x元购房款仍未履行。2011年6月原告姚某以被告杨某乙瞒着原告将其房屋出卖、要求确认被告签订的房屋买卖合同无效、要求被告李某搬迁腾房、返还房屋起诉来院。

本院认为，被告杨某乙与原告姚某系夫妻关系，而且原告姚某又系息房字第X号房屋的登记所有权人，被告在签订房屋买卖协议时（2003年12月30日）原告姚某与被告杨某乙夫妻关系仍系存续期间，其所得收益和房屋亦为夫妻共同财产，根据我国《婚姻法》第十七条及《婚姻法》解释（一）第17条规定，夫妻对共有财产有平等的处理权，非因日常生活需要对共同财产需要处理情况下，双方某平等协商，取得一致意见。在签订房屋买卖协议时，被告李某未有审查房屋产权情况，亦未征得财产共有人姚某同意的情况下就与被告杨某乙签订协议购买原告与杨某乙共有的房屋，且双方某协议履行时只是被告李某给付很少一部分房款，未有全面履行，亦未办理房产权过户登记，所以被告李某辩称其为善意取得证据不足，本院不予采纳，故被告杨某乙属于擅自处理共同财产。双方某订的房屋买卖协议无效。被告杨某乙应将已收取的5000元卖房定金返还给李某。被告李某坚持按2003年12月30日房屋买卖协议履行，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十八条和《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释》第十七条第（二）项之规定，判决如下：

一、确认被告杨某乙与被告李某2003年12月30日所签订的房屋买卖协议属无效合同。

二、被告杨某乙在判决书生效后三十日将已收取被告李某的购房定金5000元返还给被告李某。

三、被告李某在判决书生效后三十日搬出该房屋，将此房腾出交还给原告姚某。

本案诉讼费1050元，由被告李某承担500元，被告杨某乙承担550元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，并予交二审诉讼费1050元，上诉于河南省信阳市中级人民法院。

审判员徐中宝

二Ｏ一一年十一月二日

书记员彭玲玲