上诉人(原审原告)襄阳市安厦房地产经纪有限公司（原襄樊市安厦房地产经纪有限公司，以下简称安厦公司），住某某，襄阳市X区X路X号。
法定代表人李某，该公司执行董事。
委托代理人余金桥、龚某某，湖北百龙律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人(原审被告)涂某，男。
上诉人安厦公司因与被上诉人涂某居间合同纠纷一案，不服襄阳市X区人民法院〔2011〕襄城民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人安厦公司的委托代理人余金桥，被上诉人涂某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：原告安厦公司成立于2009年5月14日，从事房地产经纪、房地产营销策划及信息咨询服务。2010年4月21日，被告涂某因要购房委托原告安厦公司提供中介服务。同日，原告安厦公司对委托购房进行登记。记录内容为：涂某身份信息，房屋要求，地段：圈内；面积：120以上；年限：2000后；户型：3×2；楼层：3—7；装修及朝向为不限；价位：40—45万元；付款方式：按揭；其他：环境好点。在该购房登记表中约定，本人自愿委托安厦公司购买房产，通过受托方完成交易，且承担成交价1.5%—3%的交易服务佣金（若以卖方的净得价成交，本人承担成交价3%的中介服务佣金）。本人（含本人的代理人、受托人及父母、子某、配偶、亲属等）亲自到受托方推荐的下列房屋实地察看并进行了相关咨询，在此次看房前没有其他房地产中介机构或个人向本人推荐并察看下列房屋。本人承诺察看下列房屋后一年内无论以任何形式和价格成交，本人仍支付受托方成交价3%的中介佣金。被告作为委托人在委托人处签名。被告涂某填写完以上登记表后，原告安厦公司带被告涂某看房，该房屋位于襄城区奇胜公寓X号楼X单元X室。2010年4月22日，原告安厦公司与被告涂某签订一份买方确认书。买方涂某同意即日支付意向金5000元，委托安厦公司按下述条件购买物业：奇胜公寓X单元X右，面积172平方米，含附属设施车库18平方米，房价x元，按揭付款。如卖家同意按上述条件出售此物业时，此意向金则自动转为本次交易的定金（若买卖双方另签订买卖合同，则以约定的定金为准），此定金可冲抵房款和中介服务费；如卖家不同意上述条件或不能达成协议时，此意向金由经纪方原数返还买家，经纪方则不负担任何责任。如因买家原因放弃购买此物业（在卖家按上述条件同意出售此物业为前提），则此意向金不予退还，经纪方所开出的票据则自动作废。本宗物业的交易买方应支付x元佣金给经纪方。确认书签名后，被告涂某交纳5000元意向金。2010年4月23日，经襄樊市樊房房地产经纪有限责任公司襄城东街分公司中介，张艳与王某、高玉华签订房屋买卖合同。该房屋系涂某委托原告安厦公司购买的房屋。该房售价x元（不含车库）。另查明，涂某与张艳在此购房期间系夫妻关系。同时查明，原告安厦公司与涂某解除了中介服务合同，原告安厦公司将5000元意向金返还给被告涂某。
原审法院认为,本案中被告涂某最终未能与房屋出卖人缔结合同，作为居间合同来说原告安厦公司未能促成合同订立。案外人张艳与该房出卖人达成买卖合同的事实，因购房时双方系夫妻关系存续期间，张艳与涂某取得该房的共有权。该权利的取得是在第三方中介公司樊房公司的居间下所达成买卖合同，在此可以确定，出卖房屋的第三人不仅仅只委托一家中介公司提供居间服务。在委托原告安厦公司出卖房屋的同时委托了樊房公司。作为房屋所有权的转让，因其是特定物，并不能同时进行两次交易，根据本案的事实，出卖人选择了樊房公司的中介服务，从而最终与张艳达成了买卖合同。故而可以确定涂某的前妻在取得该房是在樊房公司的居间下促成的合同成立。并非原告安厦公司的居间结果。基于张艳与涂某的夫妻关系，张艳取得了该房，是否存在涂某规避原告安厦公司的中介佣金的行为。根据以上认定，出卖人在选择两家中介公司提供中介服务的同时，作为出卖人有最终选择权，虽然涂某与张艳存在夫妻关系，根据张艳取得房屋的事实，说明张艳在取得房屋时并非私下与出卖人（房主）商洽，并非涂某、张艳夫妻双方恶意规避原告安厦公司的中介佣金。综上，原告安厦公司在履行其与被告涂某的居间合同中虽提供了中介报务，但未促成被告涂某与出卖人缔结房屋买卖合同。张艳与出卖人达成房屋买卖合同，最终并非原告安厦公司居间成果。故原告安厦公司不能请求支付酬金。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，判决如下：驳回原告安厦公司的诉讼请求。案件受理费225元，减半收取113元，由原告安厦公司负担。
上诉人安厦公司不服原审上述判决，向本院提出上诉称：原审认定上诉人未促成合同成立,上诉人向被上诉人提供房源信息及其他居间服务后房屋过户到被上诉人妻子某下与上诉人居间行为无关,上诉人认为原审认定事实错误。事实是被上诉人在获得上诉人提供的房源信息及上诉人提供的其他服务后,规避委托人在居间合同中的义务,跳过上诉人,以其妻子某名义与房主成交。其行为不应得到人民法院的支持,应依法判令其支付中介服务佣金。（一）上诉人为被上诉人提供房源信息及其他居间服务,在服务期间其妻子某房主成交并将房产过户到其名下的基本事实,应认定为上诉人的居间服务实质上促成了买卖双方合同的成立。2010年4月21日被上诉人委托上诉人为其购房,上诉人为其提供了房源信息,并带其实地看了房屋,次日又带其妻子某其他家人多次看房,并提供了咨询等其他中介服务。4月22日,被上诉人在上诉人处签了买方确认书,确认购买上诉人提供了居间服务的房屋,并交纳购房定金50oo元。这说明上诉人提供的居间服务得到了被上诉人的充分认可。事后上诉人在房产部门发现上诉人为被上诉人提供的房源于2010年4月26日过户到了被上诉人妻子某艳的名下,原审庭审中被上诉人举证双方的交易是同年4月23日成交的。因此,本案的基本事实就是:上诉人为被上诉人提供了房源信息等居间服务,在服务期间被上诉人妻子某房主成交、房屋过户到了被上诉人妻子某下(基于夫妻财产上的共有关系,应认定被上诉人实际取得该房屋产权)。上诉人认为从这一基本事实出发,应认定上诉人的服务实质上促成了买卖双方合同的成立,被上诉人应承担支付佣金的合同义务。（二）被上诉人以其妻子某义与房主在樊房房地产经纪有限公司襄城分公司(以下简称“樊房”)签订房产买卖合同的行为，是典型的房产买卖居间合同中委托人规避合同义务跳开居间人成交的行为,即“跳单”行为。被上诉人以此作为其不承担支付佣金义务的抗辩理由,人民法院不应支持。在房地产中介服务中,经常有委托人在获得中介公司提供的房源信息后,绕开中介公司,直接与对方成交,或者另找一家熟悉的中介公司,以极低代价成交,从而规避其应向提供中介服务的公司支付佣金的义务,这在房地产中介行为称之为“跳单”。被上诉人在本案中的作法即为典型的“跳单”行为。其一:被上诉人及其妻子某首次从上诉人处获得的房源信息。根据被上诉人签署的委托购房登记表,本案争议所涉及的房源是4月21日被上诉人委托时首次由上诉人提供的信息,当日及次日被上诉人及其妻子、家人多次看房,证明被上诉人及其家人此前未从其他途经获得过该房源信息。其二:被上诉人4月21日委托购房、获得房源信息、4月22日签订购房确认书与次日其妻子某艳与房主成交两事实之间具有客观关联性。无论从事物发展的时间顺序,还是从事物发展先后的客观关联关系和逻辑关系,根据人们一般生活经验规则推断,都应该认定被上诉人利用其从上诉人处获得的房源信息,为规避其应承担的合同义务(支付佣金),以其妻子某义与房主成交。被上诉人辩称其妻子某行为与己无关,明显与事物发展的客观规律不符,与人们的生活常理不符,不应采信。综上,上诉人提供了房屋买卖居间服务,被上诉人利用从上诉人处获得的房源信息,以其妻子某名义与房主成交,应认定为被上诉人在上诉人的居间服务之下实质上与房主达成交易,其应当支付中介服务佣金;被上诉人规避合同义务的“跳单”行为不应得到人民法院的支持。请求二审法院撤销原审判决；依法改判被上诉人支付中介服务佣金x元。被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人涂某答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确,程序合法。请求二审法院驳回上诉,维持原判。
对于原审判决认定的事实，因当事人未提出异议，故本院予以确认。
另查明，原审原告襄樊市安厦房地产经纪有限公司，现已更名为襄阳市安厦房地产经纪有限公司。
本院认为：本案双方当事人之间构成居间合同法律关系，根据我国合同法第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。可见，在居间法律关系中，居间人仅仅只向委托人提供订立合同的机会或服务，而是否订立合同，取决于合同双方当事人的合意，合意达成，居间人有权取得报酬，否则不得要求支付报酬。居间是一种商业机会，这种商业机会相对于从事居间活动的商事主体来讲是均等的，稍纵即逝。从本案来看，作为房屋卖方的房主至少委托了包括上诉人和樊房公司在内的两家以上的中介机构卖房，最终由樊房公司促成双方成交。上诉人安厦公司虽然为被上诉人涂某提供了房源信息、看房等居间服务，但未能促成买卖双方达成合意，从而丧失了这次商机，故其主张给付报酬，与法律规定不符，本院不予支持。其上诉主张涂某存在“跳单”行为，依据不足，本院不予采纳。事实上，上诉人安厦公司退还了被上诉人涂某5000元意向金，此符合买房确认书中关于“如卖家不同意上述条件或不能达成协议时，此意向金由经纪方原数返还买家，经纪方则不负担任何责任”的约定，至此，双方居间关系终结。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费225元，由上诉人安厦公司负担。
本判决为终审判决。
审判长刘峰
审判员李某
代理审判员曾群
二0一一年九月二十六日
书记员李某超
