原告赵某甲，男。

委托代理人宋大星，河南昊宏律师事务所律师。代理权限：特别授权。

被告赵某甲，男。

被告刘某，男。

委托代理人陈某某，男，汉族，1966年9月20日。代理权限：特别授权。

原告赵某甲诉被告赵某甲、刘某房屋买卖协议纠纷一案，原告赵某甲于2011年6月10日向本院提起诉讼。本院于同日作出受理决定后，依法向原、被告送达了相关法律文书。本院依法组成合议庭，于2011年8月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋大星、被告赵某甲、被告刘某委托代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，位于南阳市X区仲景办事处陈某社区吴相庄的自建民宅一座本属原告所有。2009年7月10日，被告赵某甲不经原告同意，擅自以个人名义将该民宅协议转让给被告刘某。在原告获知自己的房产被无权处分的情况后，曾明确对二被告表示拒绝承认。现因被告意欲强占房屋，为此依法起诉。综上，被告赵某甲擅自越权出让他人房屋，以及被告刘某明知赵某甲无权处分后又强行买卖的行为，严重侵害了原告的合法权益。请求人民法院。依据事实和法律，确认二被告签订的转让协议无效。

被告赵某甲辩称，1、情况属实。原告赵某甲在公路局上班，后注册了养殖场，有一人叫朱明君借养殖场的钱，后赵某甲起诉该人并调解，把养殖场房屋作价给赵某甲。后房屋翻建改成两排九套房子，其中有三套不是我们的。后卖给我同学赵某乙一套，同时也经过了赵某甲许可。后赵某乙介绍刘某买房子两套，每套15万元，当时约定房款一次性结清，但是后来房款是分几次给的。协议上签字不是刘某签的，是刘某岳父张思云代签的，后张思云说房屋不安全，要求退钱，房子一直未交付，要维修，后刘某、赵某乙等人找我，我们商量解决方案，后4月16日退15万元给其中一套购房者刘某，4月底，联系不到刘某，后来去维修房子，刘某的房子的锁换了，在房子未交付的状态，后因为换锁，原告赵某甲才起诉。

被告刘某辩称，我与赵某甲2009年7月10日签订房屋转让协议，约定价款15万元，我分别于2009年7月11日付4万元，2009年8月9日付6万元，2009年9月7日付5万元，全付完价款，赵某甲同时完成交付房屋义务，给了钥匙，赵某甲于7月26日、8月4日让刘某支付办证款x元，同时，从赵某甲处购买另一处房子。2011年春节，被告赵某甲反悔，欲退出两套房子，经劝说，同意退一处房子，赵某甲同时也退价款。本案房屋我已转卖他人，原告不具备起诉资格，应驳回原告诉求。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：

第一组：1、（2008）宛民初字第X号民事调解书。

2、华孚公司与建房人丁太阁签订建房合同。

3、华孚公司营业执照复印件。

4、华孚公司注销证明。注销证明附文书税务文书申请告知书。

5、丁XX证言。

以上证据证明华孚公司是房屋的建筑人，后华孚公司注销，该公司新建房屋所有权为华孚公司独资所有人赵某甲所有，本案争议房产归赵某甲所有。赵某甲有诉讼主体资格。

第二组：1、二被告签订房屋转让协议。

2、中人赵XX的证言。

以上证据证明该协议是被告赵某甲无权处分的行为，赵某甲与刘某已达成退房退款协议，且知道所有人为赵某甲。在同意退款退房的情况下又恶意处分是违法行为。

被告赵某甲对原告所举证据发表质证意见如下：

对原告所举证据，被告赵某甲均无异议。

对原告所举证据，被告刘某发表质证意见如下：

对证据第一组X，无异议；第一组X、3、4，有异议，建房协议是2008年3月27日，破产是资不抵债，该证据不能证明原告有主体资格，因为华孚公司已破产；第一组X，不发表质证意见。对证据第二组X，系复印件，未讲明证据

被告赵某甲为支持其主张，向本院提交如下证据：

房屋转让协议原件。

原告对被告赵某甲所举证据发表质证意见如下：

真实性无异议，内容有异议，被告赵某甲无处分权，事后也未征得原告的同意。

被告刘某对被告赵某甲所举证据发表质证意见如下：

对该证据无异议，合同中第五条说明了卖方对被告刘某的承诺。

被告刘某为支持其主张，向本院提交如下证据：

1、房屋转让协议。以证明被告赵某甲对本案房屋有绝对权。

2、五份收条复印件。以证明被告刘某已付清房款，已履行合同。

原告对被告刘某所举证据发表质证意见如下：

对证据1，对协议证明方向有异议，合同内容约定仅限双方当事人，不涉及公共约束力，合同甲方赵某甲已证明为无权处分，在当事人不具备签订资格条件下签约，合同无效，不能证明签约人具备所有权；对证据2，收款收据真实性不发表质证意见。对其合法性及与案件关联性有异议。缴款是在双方达成退房退款意向之前的事，本案争议的为刘某与赵某甲达成退房退款协议后仍不退款的事，无法证明本案事实。另外，收到的房款不是本案原告收到的房款，这五张收条为传真件，不是原件，无法核对其真实性，证据形式不合法律规定。

被告赵某甲对被告刘某所举证据发表质证意见如下：

对证据1，证据太模糊，看不清，上边应盖有私人手章，但现在看不出来，无法核对；对证据2，看不清楚，无法确认。

对以上双方不持异议的证据本院予以确认，对有异议的证据在评理部分综合予以认定。

本院经审理查明，2008年3月24日，经南阳市X区人民法院（2008）宛民初字第X号民事调解书确认，将位于宛城区X区东院墙外所建养殖奶牛温室共18间给南阳华孚养殖有限公司所有抵偿朱明君借款。南阳华孚养殖有限公司企业法人营业执照显示该公司为有限责任公司（一人公司），法定代表人赵某甲。股东姓名赵某甲。2008年3月27日，南阳华孚养殖有限公司法定代表人赵某甲与丁太阁签订建房协议书，双方协议由丁太阁对民事调解书所确认的宛城区X村吴相公庄X间房子进行翻盖。2008年6月4日，南阳华孚养殖有限公司注销税务登记，注销原因为猪场破产。2009年7月10日，被告赵某甲未经原告赵某甲同意与被告刘某签订房屋转让协议书，被告赵某甲约定以人民币十五万元将位于吴相庄居民点第二排（坐南朝北）东面起第二户自建房屋转让给被告刘某。2011年春节，二被告曾协商退房退款，后未达成一致意见。

本院认为：1、二被告所签订的房屋转让协议所涉及的房屋不属于签约人赵某甲所有，实际为原告赵某甲所建，故被告赵某甲与被告刘某所签订的《房屋转让协议》，其合同效力待定，必须同时征得原告赵某甲的追认才具备合同生效条件，原告赵某甲起诉表明已经拒绝追认，且在案件审理中不愿意调解，故被告赵某甲与被告刘某所签订《房屋转让协议》无效。2、被告刘某辩称原告赵某甲不是本案适格的原告，经审理查明，本案争议所涉及的房屋原为南阳华孚养殖有限公司所有，南阳华孚养殖有限公司为一人有限责任公司，法定代表人及股东均为赵某甲，该公司现已破产，公司债权债务均应由赵某甲一人承担，因此，赵某甲作为本案原告并无不当。3、被告刘某辩称该房产已转卖他人，并未向法庭提交相应证据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国公司法》第六十四条之规定，判决如下：

被告赵某甲与被告刘某2009年7月10日签订的转让位于吴相庄居民点第二排（坐南朝北）东面起第二户自建房屋的转让协议无效。

案件受理费100元，由被告赵某甲负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

审判长刘某瑜

审判员李新

审判员李斌

二0一一年十一月一日

书记员郭凤香