重庆市第一中级人民法院
民事判决书
(2011)渝一中法民再终字第x号
抗诉机关：重庆市人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：袁x。
委托代理人：黎x,法律工作者。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：重庆市xx管理有限公某。
法定代表人：冯x。
委托代理人：王x，律师。
申诉人袁x因与被申诉人重庆市xx管理有限公某(简称xx公某)物业服务合同纠纷一案，不服本院(2009)渝一中法民终字第X号民事判决，向检察机关申诉。重庆市人民检察院于2011年6月17日作出渝检民抗[2011]X号民事抗诉书，向重庆市高级人民法院提出抗诉。重庆市高级人民法院于2011年8月9日作出（2011）渝高法民抗字第x号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2011年10月19日公某开庭审理了本案。重庆市人民检察院第一分院指派检察员蒋x、耿x出庭。申诉人袁x及其委托代理人黎x，被申诉人xx公某及其委托代理人王x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院重庆市X区人民法院审理查明，被告袁x为合川区X区业主。2005年10月1日，合川区X区业主委员会与原告签订了《xx小区物业服务合同》。该合同第一条约定了被告委托原告的物业管理服务区域为xx街X号(占地面积6.⊥3，建筑面积l6.0⊥3)；第五条约定物业服务费用，根据本物业区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按季收取，其收取的标准：住宅按建筑面积计算0.37元／月&#x(其中业主委员会提取0.02元／月&#x)；业主按季度向原告交纳物业服务费，原告按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；第七条约定物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季前15日内履行交纳义务；第二十三条约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。第十七条约定本合同期限为贰年，自2005年l0月l日至2007年9月30日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。从2005年10月1日起至今，原告为小区业主或物业使用人提供了物业服务，楼道路灯费由原告垫付后各户分担。被告入住该小区后，成为该物业管理服务区内的业主，其住宅建筑面积为150.63，被告至2005年10月1日止，共欠原告物管费198.40元，从2005年10月起2008年至12月止，被告共欠原告物业服务费2370.70元。按合同约定，应缴纳违约金3527.70元。经原告多次催收未果，遂诉至法院，要求被告支付物业服务费2370.70元、违约金3527.70元、楼道路灯费41.10元，合计5939.50元。审理中被告对路灯费41.10元没有异议。
另查明，合川区X区由重庆xx房地产开发公某开发建设。2005年6月l8日，由重庆xx房地产开发公某报合川市国土和房屋管理局备案，设立合川区X区业主委员会，物业服务单位为原告。合川区X区业主委员会至今未作出续聘或选聘的决定。《xx小区物业服务合同》经法院判决已确认有效。
原告xx公某诉称，2005年l0月1日前，我公某受开发单位重庆xx房地产开发公某的委托对被告所在的xx小区进行前期物业管理服务，物业服务费用标准计算0.20元／月&#x。2006年1月4日，我公某与被告所在的合川区X区业主委员会签订了《xx小区物业服务合同》，约定从2005年10月1日起对该小区进行物业管理，物业服务费用标准计算0.37元／月&#x，业主或物业使用人应在每季度前15日内履行按季交纳义务，违反本约定交纳义务的，应按每日千分之三支付违约金。经重庆市X区人民法院(2007)碚法民初字第X号民事判决确定我公某与合川区X区业主委员会签订的《xx小区物业服务合同》合法有效，对全体业主具有约束力。被告系该小区业主，我公某如约为其提供了物业服务，被告没有缴纳物业管理费及楼道路灯费用，并已构成违约。故请求判令：l、被告给付物业服务费2370.70元(其中2005年10月前欠缴纳198.4元，2005年第四季度起至2008年第四季度止欠缴2173.3元)、违约金3527.7元(2005年4季度起至2008年4季度止)、楼道路灯费41.10元，共计5939.50元。2、诉讼费用由被告承担。
被告袁x辩称，2007年1月19日之前的物管费已超过诉讼时效。2007年4月15日业主委员会已解聘原告，同年9月15日业主委员会再次通知，可是原告接到通知置之不理，拒绝办理一切移交手续，以后原告属自愿服务，故在2007年4月15日后的物管费我不应缴纳。原告要求的违约金过高，应按照银行同期利率计算。所定合同不是平等合同，应为无效合同。
一审法院重庆市X区人民法院认为，合川区X区业主委员会是经主管部门备案登记设立的，其与原告签订的《xx小区物业服务合同》，并不违反法律强制性规定，该合同应认定为合法有效，受法律保护。双方约定的物业管理服务收费标准等，对xx小区的全体业主具有约束力，该小区业主应当遵守和执行。合川区X区业主委员会至今未作出续聘或选聘的决定，故原告与xx小区业主委员会签订的合同继续有效。原告按照合同约定对该小区实际进行了物业管理服务，应当按约定收取物业服务费。被告未按约定交纳物业服务费，应当承担本案民事责任。现原告要求被告按约定支付物业服务费及违约金的诉求理由正当，予以支持。被告以业主委员会已通知原告解除合同，以前的合同已无效为由，不缴纳物管服务费的理由不充分，原告多次催收，并以公某的形式进行张贴催收，其诉讼时效应在催收后中断，况且在此期间因合同效力进行了诉讼，在法院确定合同有效后，原告即主张了权利，故被告称原告超过诉讼时效辩解理由不充分，不予支持，按合同约定，路灯费应由业主承担，被告称应包含在物业服务费内而不应缴纳，不予支持，合同约定缴费标准计算0.37元/月.3从2005年10月起，而被告认为应从2006年1月起的理由不当，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第十五条、第四十一条、第四十二条第一款之规定，遂判决：由被告袁x在本判决生效后十日内付给原告重庆市xx管理有限公某物业服务费及楼道路灯费和违约金5939.50元。该款逾期未付清应按银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告袁x负担。
袁x不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。其主要理由：2005年10月11日至2006年11月19日期间的物业服务费已超过诉讼时效。xx公某要求上诉人承担2007年9月30日至2008年12月31日期间的物业服务费无合同依据。因xx小区业委会与被上诉人签订的《物业服务合同》已于2007年9月30日终止，对双方不再具有法律效力，判上诉人承担违约金3527.70元错误。
xx公某答辩称，根据合同中约定，物业服务合同尽管到期但未终止。我司已公某催收物业服务费，设了收费窗口。物业服务费合同的效力已得到生效判决书确认。
二审期间，上诉人与被上诉人均未举出新的证据。
本院二审审理查明的事实与一审一致。
本院二审认为，袁x系xx小区X区，且xx公某与xx小区业主委员会签订的《xx小区物业服务合同》经生效法律文书确认为有效合同，因此袁xx应按合同约定向xx公某交纳2007年10月1日之前的物业服务费和楼道路灯费。由于xx小区物业服务合同第十七条虽约定合同期限为二年至2007年9月30日终止，但同时又约定“合同期限届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同时，本合同终止”。因此在未有其他物业服务合同生效，仍由xx公某为xx小区提供物业服务期间，袁x也应按照合同约定向xx公某交纳2007年9月30日之后的物业服务费和楼道路灯费。关于2006年11月19日之前未交纳的物业服务费是否超过诉讼时效的问题。由于有xx关于催收物业服务费的陈述，确认《xx小区物业服务合同》效力的诉讼，小区内张贴公某催收物业服务费等证据显示，xx公某一直在主张收取物业服务费的权利，因此xx公某诉求袁x支付2007年10月1日之前物业服务费，未超过诉讼时效。根据《xx小区物业服务合同》第七条、第二十三条约定，逾期未交纳物业服务费的应承担违约金，因此xx公某要求袁x支付未交纳物业服务费的违约金的诉讼请求，应予支持。综上所述，袁x的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人袁x负担。
重庆市人民检察院抗诉认为原判认定基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，判决结果错误。理由是：
1、原判决认定袁x应支付2007年9月30日《物业服务合同》期限届满后所拖欠物业服务费的违约金错误。《物业服务合同》是附期限的合同，《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”《中华人民共和国合同法》第四十六条规定：“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”本案《物业服务合同》第十七条明确约定合同期限为贰年，自2005年10月1日起至2007年9月30日止。按照该约定，本案《物业服务合同》在2007年9月30日到期即终止失效。虽然该合同第十七条同时约定合同届满前三个月内，xx小区业主委员会作出续聘或选聘的决定，并与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。但该约定只是《物业服务合同》提前终止的条件，而不是该合同终止的条件，如果提前终止条件未成就，合同期限届满合同即行终止。如果只有xx小区业主委员会作出续聘或选聘的决定并与物业服务管理企业签订物业服务合同生效时，《物业服务合同》才终止，那么《物业服务合同》关于合同期限贰年的约定将无任何实际意义，亦不符合《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》的规定。《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”，第十二条第三款规定：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案《物业服务合同》到期前，xx小区业主委员会通过诉讼和《通知》的方式，表达了拒绝xx公某继续进行物业服务的意愿，《物业服务合同》终止后，xx业主大会和业主委员会未作出续聘庆源物业公某的决定，至此，本案《物业服务合同》已经失效，对业主再无约束力。虽然xx公某在合同到期后继续提供了物业服务，可以根据公某原则要求袁x支付物业服务费，但主张违约金于法无据，不能根据已经终止的合同约定主张违约金。原判决认定2007年9月30日《物业服务合同》期限届满后继续有效，袁x应支付《物业服务合同》期限届满后所拖欠物业服务费的违约金显属不当。
2、原审主张违约金3527.70元不当。本案《物业服务合同》第二十三条约定：“业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向xx公某支付违约金”。根据《重庆市物业管理条例》第八十六条“业主、使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，物业管理企业有权要求有关业主限期交纳，逾期不交的，业主委员会或物业管理企业可要求业主交纳并按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金”之规定，本案《物业服务合同》第二十三条的约定显然不符合《重庆市物业管理条例》的规定，根据该规定，每日千分之三违约金的计收时间只能从物业管理企业要求业主限期交纳的期限届满时起算，而xx公某举示的告知书中，能确定最初的限期缴费时间为2007年5月10日，故只能从此时起开始起算每日千分之三的违约金，原审判决按xx公某所主张的，自2005年4季度起计算每日千分之三违约金，显属错误。
本院再审过程中，申诉人袁x同意抗诉机关的抗诉理由，请求对原判予以改判。被申诉人xx公某辩称，《物业服务合同》第十七条约定的不是合同提前终止的条件，而是合同期限届满后终止的条件；本案也未出现合同终止的条件，即使业主委员会通知表达了拒绝xx公某继续进行物业服务的意愿，但由于解聘决定只能由业主大会决定，该意愿也不具备法律效力；2002年《重庆市物业管理条例》第86条规定指的是滞纳金，本案《物业服务合同》关于违约金的约定并不违反该规定，两者不是同一概念，且约定违约金也符合该规定第二款“逾期不交纳物业服务费的业主应当承担违约责任”的规定。抗诉机关抗诉理由不能成立，请求维持原判。
本院再审查明，原审查明的事实正确，予以确认。
另查明：2006年11月，xx小区再次召开业主大会，选举了新的业主委员会委员，并于2007年7月24日向合川区国土资源和房屋管理局变更了备案登记。新的业主委员会认为前业主委员以业主委员会的名义与xx公某签订《物业服务合同》违反法律规定，向重庆市X区人民法院起诉，要求确认《物业服务合同》无效。重庆市X区人民法院于2007年9月19日作出（2007）碚法民初字第X号民事判决，驳回了xx业主委员会的诉讼请求。
2007年4月22日，xx公某向xx小区业主张贴了公某书一份，在其中明确载明：“……xx公某决定免去按合同应收取的违约金，时间最后限定为2007年5月10日，凡是在5月10日前交纳清物管费的业主均免去违约金，5月10日后未交纳清物管费的业主本公某将严格按物管合同收取违约金……”2007年9月15日，xx业主委员会向xx公某邮寄送达《通知》，主要内容为：1、xx公某必须于2007年9月30日前主动向小区业主委员会移交办公某房和相关资料；2、如果xx公某参加下轮物业管理合同招标，必须于2007年9月22日前提出书面申请和公某相关资料，经业主委员会书面同意后方取得投标资格。xx公某收到通知后，既未按《通知》移交办公某房和相关资料，也未向xx业主委员会提出投标申请。
本院再审认为，本案的争议焦点在于：一是涉案《物业服务合同》第十七条约定的是否为合同提前终止的条件；二是涉案《物业服务合同》第二十三条的约定是否违反《重庆市物业管理条例》的规定。
针对第一个争议焦点，首先，申诉人和抗诉机关认为若理解为合同终止的条件，则合同关于期限的约定无实际意义，也不符合《合同法》、《物业管理条例》的规定，但同理，若理解为提前终止亦突破了合同约定的期限，其约定也无实际意义；当事人在合同中约定合同一般期限的同时，也可约定特殊情况下合同期限提前终止或延续，其均不违背法律法规的有关规定。其次，物业服务合同有其特殊性，在上一物业服务合同到期前，由于涉及到服务区域内的治安、生活等民生问题，需要考虑与下一物业服务合同的衔接，以免影响服务区域的秩序和业主的生活，故将该合同条款理解为合同终止而非提前终止的条件，更符合物业服务合同的特征和双方签订合同的真实目的。虽然本案不能适用2009年10月1日施行的《重庆市物业管理条例》，但其第五十四条第（三）款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定也进一步体现了物业服务合同不可中断性的特征。因此，对《物业服务合同》第十七条的约定不应理解为约定的是合同提前终止的条件，而应理解为约定的是合同终止的条件。同时，基于对该合同条款的上述理解，合川区X区业主委员会通过诉讼和通知方式表达拒绝xx公某继续进行物业服务的意愿，由于在本案中合川区X区业主委员会一直未作出续聘或选聘的决定，故按照合同的约定不能产生合同终止的效果；并且，根据《物业管理条例》第十一条“业主大会履行下列职责：……(三)选聘、解聘物业管理企业；……”和2002年11月1日施行的《重庆市物业管理条例》第十三条“业主大会行使下列职权：……（四）选聘、解聘物业管理企业；……”之规定，解聘的职权应由业主大会行使，业主委员会没有此项职权，而申诉人在本案中并未举示解聘意愿已依法定程序经业主大会通过的证据，故合川区X区业主委员会解聘的意愿亦不能产生终止合同的效果。
针对第二个争议焦点，首先，《重庆市物业管理条例》第八十六条规定指的是未约定滞纳金的情况下赋予物业管理企业如何加收滞纳金权利的情形，而本案《物业服务合同》对物业服务费的交纳时间及违约金的标准和起算时间进行了明确的约定，两者情形并不相同；其次，本案《物业服务合同》关于违约金标准和起算时间的约定并不违背法律和行政法规的强制性规定，作为业主的申诉人亦应严格遵守合同的约定。因此，《物业服务合同》第二十三条并未违反《重庆市物业管理条例》的规定，应为有效约定。
综上，抗诉机关的抗诉理由不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
维持本院（2009）渝一中法民终字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长符虎
审判员李欣
代理审判员杜伟
二0一一年十一月二十八日
书记员李靓
