原告刘x。

委托代理人沈x。

被告x公司。

法定代表人杨x。

委托代理人徐x。

委托代理人张x。

原告刘x诉被告x公司（以下简称x公司）租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月6日受理后，依法适用简易程序，由审判员李桔英独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘x及其委托代理人沈x、被告x公司的委托代理人徐x、张x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘x诉称，原告于2009年8月19日购买上海市浦东新区X路x房屋，该房屋原业主拥有博山东路x号车位（以下简称系争车位）。2009年8月，原告同前业主前往被告处办理了系争车位的变更手续，将系争车位的停车证的车辆牌照变更为原告所有的车辆牌照号。2009年9月9日和2010年1月3日，原告向被告缴纳了停车费，被告开具了发票。2010年1月3日晚，原告发现被告已将系争车位给他人使用，并为其另行办理停车证，导致原告无法使用系争车位。原告多次与被告协商未果。原告认为，原告从前业主处获得系争车位并获得被告的认可，被告也收取了原告缴纳的停车费，原、被告之间已形成事实的车位租赁合同关系，被告违约将系争车位出租给他人使用，侵害了原告的合法权益。起诉请求判令系争车位归原告使用。

被告x公司辩称，地面车位属小区的公共部位，属小区全体业主所有。被告受业主大会的选聘，根据业主大会制定的管理规定进行管理，车位出租所得收入也交于业委会，因此相对方应为业主大会或者业委会，被告主体不适格。被告将系争车位划归其他业主使用有章可循。小区车多位少，因此小区采取按业主先来后到的顺序登记排序，空出的固定车位按照登记顺序提供给小区业主使用。2010年1月3日，被告在联系原业主后方知使用系争车位的原业主已将房屋出售，被告依据小区业主大会制定的车辆管理办法，将系争车位分配给了车位登记的下一位业主使用。原告在购买房屋后未对被告尽到告知义务，未办理房屋登记和车辆登记，在缴纳停车费时未告知业主姓名，也未说明房屋产权变更，因此才造成其能够在2009年8月至2010年1月期间临时使用系争车位的情况。原告系从原业主手中获得停车证和车辆出入磁卡，而非从被告处取得，因此被告不认可双方存在事实上的租赁关系。即使如原告所说构成事实上的租赁关系，那么租赁关系也于2010年1月3日终止。现系争车位已经按照登记顺序进行了分配，现使用人在2006年就已经进行了登记，为善意第三人，享有正常使用车位的权利，原、被告的事实合同已终止，无继续履行下去的可能。

经审理查明，原告夫妻和案外人张x于2009年购买上海市浦东新区X路x房屋，同年8月19日办理该房屋的过户登记手续。系争车位原由原告所购房屋的原业主使用，双方交接房屋后，原告前往被告设在该小区的物业管理处办理了系争车位的变更手续，将原业主取得的系争车位的停车证上的车辆牌照号变更为原告所有的车辆牌照号苏x。2009年9月5日和2010年1月3日，原告向被告缴纳了停车费，被告开具了发票，发票上未注明缴费人姓名，其中2010年1月3日缴纳的停车费至2010年6月。2010年1月3日，被告将系争车位租给小区内其他业主使用并办理了停车证，导致原告无法继续使用系争车位，原告多次与被告协商未果。

X苑业主大会于2008年6月29日通过了x苑车辆管理办法，该办法第六条规定，有意租用固定车位的业主按先来后到的顺序进行登记，固定车位使用人若退出租赁的，空出的固定车位按登记顺序办理租赁手续，禁止擅自将车位以任何方式转租、赠送、出借给他人使用。

审理中，原告称在停用系争车位后，其经常将车停在小区X路上。被告称其受业主大会的授权对小区进行车辆管理，决定车位的使用，因小区内车位的供求差达200-300个，目前没有停车位可提供。诉讼中，经法院释明，原告表示不同意变更诉讼请求，坚持要求继续租赁系争车位。

以上事实，有原告提供的产权证、停车证、门禁卡、停车费发票，被告提供的东方知音苑车辆管理办法及双方当事人的陈述等证据证明。

本院认为，被告受东方知音苑业主大会的选聘对东方知音苑进行物业管理，被告根据业主大会的授权和制定的车辆管理办法对该小区内的车辆和车位进行管理，由其决定车位的使用并办理车位的出租手续，原告因系争车位使用纠纷起诉被告无不当，被告的主体适格。原告因购买房屋直接使用原业主所租赁的系争车位，并在被告的物业管理处变更了系争车位的停车证，原告缴纳了相应的停车费，双方形成了事实上的不定期租赁合同。被告为原告办理系争车位的停车证的变更手续确实违反了东方知音苑的车辆管理办法，导致本案纠纷的产生，被告具有过错。但被告现已根据东方知音苑的车辆管理办法将系争车位租给其他业主使用，原、被告之间的事实租赁合同已经不可能继续履行，故本院对原告的诉讼请求难以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下：

驳回原告刘x的诉讼请求。

案件受理费人民币80元，减半收取人民币40元，由原告刘x负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员李桔英

书记员李佳