上诉人（原审被告、反诉原告）张某乙

被上诉人（原审原告、反诉被告）王某

上诉人张某乙与被上诉人王某因房屋租赁合同纠纷一案，不服商城县人民法院（2011）商民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人张某乙、委托代理人，被上诉人王某及委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原审查明，2009年5月11日原、被告签定《房屋租赁协议》，双方约定租期二年，并约定被告如对房屋进行大改造时，应征得原告同意，但费用由被告自理，并约定被告不得私自转让房屋。2011年3月16日原告王某与湖北人陈斌达成协议并签定《房屋租赁契约》，将该房出租给陈斌使用，约定租期为6年。同时被告经口头与陈斌协商，陈斌向被告支付转让费x元（当时付现金x元，并立下x元欠据）。被告收取x元转让费后从中支付x元给原告王某。之后被告张某乙贴出广告“门店已转让，清仓处理商品”。2011年4月13日原告书面通知被告于2011年5月11日应交还房屋，并将此通知贴在出租房门上。后因转让费原、被告发生纠纷，加之被告在5月11日商品尚未处理完毕，不能按时交还房屋给原告，原告于5月11日拉来物品堵住房门，并在门前睡守三夜，逼迫收回房屋。并于当月14日在该房门上加锁，致使双方发生纠纷，原告诉至本院。

诉讼中，被告提起反诉。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告支付2009年至2011年间少交的房屋租金x元，支付2011年5月11日起至交还房屋时止的房屋租金，每天按110元计算，赔偿其因将别人的电钻、电锤等工具放在房内而造成的工具租金损失每天50元。

另查明，原告王某与陈斌签定房屋租赁合同后，因房主王某反悔，陈斌提起诉讼，经本院主持调解，双方已解除该房屋的租赁合同。

原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告王某与被告张某乙之间的房屋租赁合同于2011年5月11日到期，且原告提前书面通知被告，要求按期收回房屋。被告未能按约定的期限交还房屋是违约行为，依法应承担相应的违约责任，因此，原告要求被告立即交还房屋的诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告支付2011年前少收的房租费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持；原告要求被告赔偿电钻、电锤等工具租金损失的诉讼请求，因不能将致使电钻、电锤等工具滞留在出租房的责任归于被告，且原告未能举证电钻、电锤等工具确是租用及租金数额，本院不予支持；原告要求被告支付2011年5月11日起至交还房屋时止租赁物使用费的诉讼请求，虽然被告的商品现仍存放于出租房，该房屋形式上由被告占有，但因原告在房门上加锁，致被告不能实际经营管理使用并收益，本院不予支持。原、被告双方的合同已到期，且没有发生房屋转租的事实，原告王某收取被告张某乙房屋转让费x元于法无据，因此反诉原告张某乙要求反诉被告王某返还收取的x元转让费的诉讼请求，本院应予支持；反诉原告理应依合同约定及时处理商品、按期交房，但反诉原告因其它原因未能在2011年5月11日前清理商品、交还房屋，违约在先，且在原告于当日索还房屋时，又怠于清理物品，并将内门上锁后置之不理，反诉被告于三日后将房门加锁，致反诉原告的商品滞留于出租房内，诉讼中反诉原告亦未向本院主张某乙求先将出租房内的商品搬出，因此反诉原告要求反诉被告赔偿商品损失的诉讼请求，本院不予支持；反诉原告要求反诉被告赔偿原支付的转让费和装修费及服装损失费的诉讼请求，因双方未约定，且无法律依据，亦未能提供有证据佐证，本院不予支持。为了规范房屋租赁行为，保护当事人合法权益，维护社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条及最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：一、本诉被告张某乙于本判决生效之日起5日内向本诉原告王某交还所租用的房屋；二、驳回本诉原告王某的其他诉讼请求；三、反诉被告王某于本判决生效之日起5日内返还反诉原告张某乙x元转让费；四、驳回反诉原告张某乙的其他反诉请求。

如上列当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按判决指定的期间履行交房义务的，则按该法条规定支付迟延履行金。本诉案件受理费100元，由被告张某乙负担。反诉受理费2300元，由反诉被告王某负担50元，反诉原告张某乙负担2250元。

宣判后，被告张某乙不服，向本院提起上诉，诉讼请求是：认为被上诉人的起诉书写的是2011年5月11日承租期满，原审判决却采用了被上诉人制作的合同至2011年5月10日，一天的时间损害了上诉人的合法权利，请求查明真相，以维护上诉人的合法权利；房屋装修费和服装损失费虽不合法，但合情合理，请求法院酌情判令被上诉人赔偿其部分损失；由于被上诉人锁门导致上诉人商品不能搬出请求申请财产保以减少上诉人的损失；事实与理由是：5月11日是上诉人行使房屋权利的最后一天，有充分的时间往外搬货。早8点多，陈斌来到门店要付我剩余转让费4万元，被上诉人等拉来一车竹排、毛某、木梯子堵住大门，要求陈斌等把15万元，一下子给被上诉人，陈斌等没同意。被上诉人和其丈夫就大声骂人，中午上诉人锁上玻璃门吃饭回来，被上诉人用竹床堵了门面，多次找其协商也无结果。因被上诉人加锁，直到今日也没能搬出商品，不知商品是否霉烂，被上诉人要承担违约金造成的损失等。

被上诉人王某辩称：1、请求二审依法维持商城县法院（2011）商民初字第X号民事判决中上诉人于判决生效之日5日内交返房屋的内容，并先于执行；2、依法驳回上诉人要求赔偿房屋装修费和服装损失费的请求；3、二审诉讼费由上诉人负担。事实与理由是：被上诉人与上诉人协商租赁房屋期限至2011年5月11日，被上诉人于2011年4月13日先书面通知对方到期退还房屋，到期后，张某乙以商品未处理完没按时交房，违约在先，2011年5月11日11点30分把内、外门锁上，应承担全部违约责任。2011年5月14日下午加锁，确属不得已而为之等。

二审查明的事实与原审查明认定的事实基本一致。上诉人在二审庭审中提供了陈斌于2011年3月16日出具的欠房屋转租费4万元的欠条复印件一份。

本院认为，上诉人张某乙提出原审认定房屋租赁合同到期的时间采用被上诉人王某起诉要求中认定的到期时间，与当事人签订的房屋租赁合同到期时间不符，侵犯了其合法权益，因上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同到期时间，与被上诉人起诉书中认定的时间和原审判决认定的时间一致，且上诉人在上诉状亦予认可，不存在侵犯其合法权益，该请求不成立，本院不予支持；关于酌情赔偿房屋装修费的请求，因当事人双方在房屋租赁合同中明确约定所承租的房屋进行大的装修改造费用由其承担，原审没有支持其该项请求正确，上诉人的该项请求理由不足，本院不予支持；关于陈斌的欠房屋租赁转让费的欠条，上诉人张某乙在上诉状中未提出该项请求，不属本案审理范围；对上诉人要求部分赔偿其被锁在房屋的服装损失，原审时因其不能提供证据，一审未支持其请求，但直接驳回该项请求不妥，待打开房屋对服装清点后，若有损失，可另行起诉，由双方根据各自过错，承担相应责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第一款（三）项之规定，判决如下：

一、维持商城县人民法院（2011）商民初字第X号民事判决第一、二、三项；

二、变更商城县人民法院（2011）商民初字第X号民事判决第四项为：驳回反诉原告张某乙要求被告王某支付房屋转让费和装修费的诉讼请求。

二审案件受理费2400元，由上诉人张某乙负担。

本判决为终审判决。

审判长王某志

审判员余多成

审判员李晓峰

二○一一年十二月五日

书记员李敏（兼）