海南省高级人民法院

民事判决书

(2004)琼民一终字第X号

上诉人(原审被告、反诉原告)黑龙江北辰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区X路X号。

法定代表人马某某，经理。

委托代理人严波，海南中邦律师事务所律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告)哈尔滨高新技术产业开发区房屋建设开发总公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区X路高科技开发区X号楼。

法定代表人刘某某，总经理。

委托代理人赵春燕、周某某，黑龙江高盛律师事务所律师。

黑龙江北辰房地产开发有限公司(以下简称北辰公司)因与哈尔滨高新技术产业开发区房屋建设开发总公司(以下简称哈高新公司)项目转让合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院(2004)海中法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人北辰公司委托代理人严波、被上诉人哈高新公司委托代理人赵春燕、周某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明：1、1992年11月10日，黑龙江省人民政府驻海口办事处(以下简称海口办事处)与香港和斯有限公司(以下简称和斯公司)签订《土地使用权转让合同书》，将其位于海口市东方洋开发区内东区第X号区域的7．152亩土地使用权，以人民币500万元的价款转让给和斯公司。1993年6月20日，和斯公司与哈高新公司签订《土地使用权转让协议》，将该地以人民币550万元的价款转让给哈高新公司。之后，哈高新公司即在该地上建设项目，名称为龙江大厦。2003年12月23日，哈高新公司与北辰公司就龙江大厦项目的转让价款等问题进行协商，并作了备忘录。同日，双方签订了《项目转让协议书》一份，约定的主要内容为：(一)哈高新公司将其所建位于海口市疏港大道西侧、滨海大道北侧(即海口市东方洋第X号或海口市丘海大道X号)的土建工程项目，总建筑面积（略）平方米的龙江大厦转让给北辰公司，总价款为人民币1800万元，项目包括龙江大厦总用地、地面上、下建筑及各类建材、建筑工具等物品；(二)本协议签订后10日内，北辰公司向哈高新公司付定金100万元，剩余款项2003年8月底以前付800万元，同年12月底以前全部付清；(三)北辰公司以自己在建的位于哈尔滨开发区X街的北辰海外创业园工程5000平方米房产作抵押；(四)任何一方违约，另一方有权提出解除本协议，并要求对方赔偿损失；(五)北辰公司付定金后，哈高新公司便将项目建设图纸、内业资料、工程日志交给北辰公司，协助北辰公司办理该项目转让的过户手续和与北辰公司进行现场物品交接以及做好交接工作等；否则，双倍返还北辰公司的定金和赔偿实际损失；(六)如北辰公司违约，定金不退还，并按未付款额的日万分之三计付违约金。2003年1月8日，哈高新公司与北辰公司签订《补充协议》一份，约定的主要条款为北辰公司支付定金的时间变更为补充协议签订后10日内支付。2、签约后，海口市国资局为了处理积压房地产问题，于2003年1月15日就龙江大厦项目在《海南日报》刊登《关于积压房地产土地确权登记征询异议公告》，但未见有异议者。3、2003年1月27日，北辰公司付给哈高新公司项目转让定金人民币100万元。4、同年11月14日和12月8日，北辰公司通过哈尔滨华采艺邻房地产开发有限公司付给哈高新公司项目转让款50万元和30万元，共计80万元。5、此间，哈高新公司已将该项目龙江大厦交付给北辰公司。北辰公司对龙江大厦已使用至今，但未付清项目转让款，现仍欠哈高新公司项目转让款人民币1620万元。

本案在诉讼过程中，北辰公司向本院提供了其2002年12月23日与海南高新工贸公司(以下简称工贸公司)签订的《项目转让协议书》复印件和工贸公司向有关部门申请减免税费以及有关部门对减免税事项的批准等材料，借此证明龙江大厦项目是从工贸公司转让而来。

原审法院审理认为，哈高新公司与北辰公司就龙江大厦项目的转让问题，通过充分协商后，签订了《项目转让协议》和《补充协议》，双方转让项目的意思表示真实，其转让行为未违反法律法规，所签订协议应认定有效。签约后，哈高新公司已将龙江大厦项目交付给北辰公司。但北辰公司除了向哈高新公司支付定金人民币100万元和项目转让款人民币80万元外，所余转让款至今未向哈高新公司支付，其行为已违约。因北辰公司迟延履行支付项目转让款的义务，致使哈高新公司不能实现合同目的。因此，哈高新公司所提出的解除双方协议、返还龙江大厦项目和要求北辰公司承担违约责任的请求，符合法律规定，本院应予支持。北辰公司所提反诉主张，因其向本院提供的工贸公司与北辰公司签订的《项目转让合同》只是复印件，且该复印件载明签订协议的时间在哈高新公司与北辰公司签订的《补充协议》之前，因此，北辰公司提出的龙江大厦项目是从工贸公司转让而来的反诉理由缺乏事实依据，本院不予认定。据此所提反诉请求证据不足，本院不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告哈高新公司与被告北辰公司签订的《项目转让合同》和《补充协议》；二、限被告北辰公司在本判决生效之日起十五日内向原告哈高新公司返还位于海口市东方洋开发区第X号的龙江大厦项目；并向原告支付违约金；违约金的计算办法为：自2003年1月28日起按未付款部分的日万分之三计付至2004年2月17日止。案件受理费（略）元、反诉费（略）元、诉前保全费（略）元，合计人民币（略）元均由被告北辰公司负担。

北辰公司不服原判，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清。一审判决以下认定均与事实不符：1、1992年11月10日，海口办事处与和斯公司签订《土地使用权转让合同书》，将其位于海口市东方洋开发区内东区第X号区域的7．152亩土地使用权，以人民币500万元的价款转让给和斯公司。1993年6月20日，和斯公司与哈高新公司签订《土地使用权转让协议》，将该地以人民币550万元的价款转让给哈高新公司。之后，哈高新公司即在该地上建设项目，名称为龙江大厦。2、2003年1月8日，哈高新公司与北辰公司签订《补充协议》一份，约定的主要条款为北辰公司支付定金的时间变更为协议签订后10日内支付。3、海口市国资局为了处理积压房地产问题，于2003年1月15日即龙江大厦项目在《海南日报》刊登《关于积压房地产土地确权登记征询异议公告》，但未见有异议者。4、2003年1月27日，北辰公司付给哈高新公司项目转让定金人民币100万元。同年11月14日和12月8日，北辰公司通过哈尔滨华采艺邻房地产开发有限公司付给哈高新公司项目转让款50万元和30万元，共计80万元。5、哈高新公司已将龙江大厦交付给北辰公司。北辰公司对龙江大厦已使用至今，但未付清项目转让款，现仍欠哈高新公司项目转让款人民币1620万元。6、北辰公司所提反诉主张，因其向本院提供的工贸公司与北辰公司签订的《项目转让合同》只是复印件；且该复印件载明签订协议的时间在哈高新公司与北辰公司签订的《补充协议》之前，因此，北辰公司提出的龙江大厦项目是从工贸公司转让而来的反诉理由缺乏事实依据。

上诉人与被上诉人所订《项目转让协议书》及补充协议均未履行。原因是协议书的主体不对，被上诉人不是协议标的龙江大厦的权利人，因此协议书和补充协议均未产生任何效力。上诉人在不明真相的情况下，确与被上诉人曾签订过协议，但在有关部门办理相关手续时，发现被上诉人不是该项目的权利人，且该项目存在着诸多问题，是海南政府即将清理的烂尾工程，迫于上诉人介入交易时间较长，为了能解决存留的问题，经被上诉人正式函告授意，通过充分协商后，上诉人与龙江大厦项目的权利人工贸公司就龙江大厦项目的转让问题，又重新签订了《项目转让协议书》和《补充办议》，工贸公司是被上诉人出资设立的企业法人，具有独立的企业法人资格，至今，上诉人与工贸公司重新签订的协议正在履行中。双方转让项目的意思表示真实，其转让行为未违反法律法规，所签订协议合法有效。签约后，工贸公司已将龙江大厦项目交付给上诉人并协助办理有关手续。上诉人已投入1000多万元重新进行续建装修。上诉人未有违反协议之处。同时，因与被上诉人在哈尔滨市还有其它合作项目，因而，上诉人、被上诉人曾约定上诉人向被上诉人原支付的100万定金计作其它项目款项。至今，上诉人、被上诉人仍有其它项目款项未结清。现因被上诉人的恶意诉讼，造成上诉人不能实现合同目的，无理申请查封冻结了上诉人的巨额资产，造成巨大经济损失。为此，上诉人依法提起反诉，要求被上诉人予以赔偿。上诉人在一审法院提供了30多份证据予以证明上述事实。一审法院却不顾客观事实，作出将上诉人已投巨款装修完毕且本不属于被上诉人的龙江大厦返还给被上诉人，损害了上诉人的合法权益。请求：1、撤销海南省海口市中级人民法院(2004)海中法民一初字第X号民事判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求；3、支持上诉人的反诉请求；4、诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人哈高新公司未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：1、龙江大厦系停缓建工程，在该项目转让给上诉人之前的权利人为被上诉人，被上诉人与上诉人签订的《项目转让协议》和《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。2、上诉人提交的与工贸公司签订的《项目转让协议》和《补充协议》，在事实与法律上均无依据，不具有法律效力，无证据显示工贸公司是龙江大厦的投资人，也无证据显示被上诉人将龙江大厦转让给工贸公司，更无证据显示工贸公司具有独立处分龙江大厦和对上诉人与被上诉人签订的《项目转让协议》进行实质性变更的权利。3、上诉人在二审提交的证据和申请调取的证据不属于最高人民法院《证据规定》第四十一条中关于二审新的证据的规定，被上诉人有权不予质证，二审法院应当依法不予审理。4、上诉人提起的反诉不符合反诉的构成要件，无事实与法律依据，应予驳回。5、上诉人违约且具有主观故意，应返还被上诉人财产应予以赔偿。一审认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉请求无事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。

在二审期间，上诉人北辰公司提交了17份证据：(1)、哈高新公司2003年5月13日出具的《证明》；(2)、《海口市建设工程放线验线合格单》；(3)、《验资证明》；(4)、《海南高新工贸公司章程》；(5)、和斯公司出具的收款收据；(6)、《催款通知》；(7)、海口市城市规划设计研究院出具的《证明》及海口市规划建筑勘测设计院的《设计合同》、《海口市建筑安装行业专用发票》；(8)、《工程决算书(地下室及五层砌砖抹灰工程)》；(9)、《工程决算书(土建)》；(10)、《工程质量监督计划书》；(11)、《明细分类帐》(工贸公司往来帐)；(12)、海南广日电梯有限公司出具的《通知》、及《电梯供货合同》、相关发票、记账凭证、函件、13、哈高新公司出具的《证明》；(14)、财税(2001)X号文件；(15)、琼财税(2001)X号文件；(16)、《龙江大厦项目投资》情况；(17)、《房地产项目转让登记表》。

在二审期间，北辰公司还申请法院从海口市地方税务局调取了以下证据：工贸公司为建设龙江大厦工程而形成的设计合同、工程质量监督计划书、明细分类帐、工程决算书(土建、地下室等)、付款凭证、证明等。

经庭审质证，被上诉人认为，上诉人提供和申请法院调查的证据都不是新证据，不同意进行质证。

本院经审查认为，北辰公司在二审中提供的证据(6)即2004年7月17日海南凤凰物业管理有限公司致工贸公司的《催款通知》、证据(7)中2004年6月海口城市规划设计研究院《证明》、证据(12)中2004年5月30日广日电梯公司海南分公司致工贸公司《通知》等，是在一审法院2004年5月9日开庭后形成的证据，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第(二)项的规定，属于新证据，且均为原件，二审庭审中，法庭已告知哈高新公司应当质证，但该公司坚持不发表质证意见，应视其放弃质证的权利，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第(一)项的规定，对其证明力应予确认。除上述证据外，北辰公司提供和申请法院调取的其他证据，均不属于新证据，哈高新公司不同意质证，因此，本院不予采纳。

二审庭审中，法庭还就北辰公司在一审举证期限内提供的哈高新公司2003年3月7日出具的《函》、北辰公司与工贸公司签订的《项目转让协议书》及其补充协议等证据的原件组织双方当事人进行了质证，哈高新公司对于上述证据的真实性及证明效力均提出异议，但没有提供足以反驳的相反证据，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第(一)项的规定，其证明力应予确认。

根据原审法院和本院确认的证据，本院确认原审判决查明的第1、2、3项事实，对第4、5项事实不予确认。此外，本院还查明了以下事实：

由于哈高新公司在签订海口市东方洋开发区内东区第X号区域的7．152亩土地使用权转让合同后，将该土地交由工贸公司开发建设，土地转让款的支付、龙江大厦项目的报建、设计、施工均由工贸公司负责进行，因此，哈高新公司在与北辰公司签订《项目转让协议书》后，于2003年3月7日致函北辰公司称：＂海南高新工贸公司，是我公司投资设立的，由于海南龙江大厦项目的投资款都是由海南高新工贸公司支付的，为了能够办理项目转让手续，我公司同意黑龙江北辰房地产开发有限公司就海南龙江大厦项目转让事宜与海南高新工贸公司重新签订项目转让协议书＂。根据该函件的要求，北辰公司与工贸公司另行签订《项目转让协议书》及《补充协议》，约定：转让项目的占地面积为2942．52平方米，总建筑面积为（略）平方米；总价款为人民币775万元；付款方式为北辰公司用哈尔滨北辰创业园工程抵付上述款项，但应以工程竣工后，房屋出售的市场价格作为折抵的标准，随行就市，工贸公司可以在北辰创业园工程竣工后，选择要房或要款，如果工贸公司不要房，北辰公司应在工贸公司明确后的三个月内支付775万元；北辰公司已支付给哈高新公司的龙江大厦项目定金100万元和其他款项，由北辰公司与哈高新公司双方自行结算，不再作为与工贸公司龙江大厦项目的定金。《项目转让协议书》和《补充协议》的落款时间分别为2002年12月23日和2003年3月11日。签约后，工贸公司以转让方的身份在政府有关部门办理了土地使用权转让、申请减免税等项目转让相关手续。北辰公司的分支机构在2003年7月17日取得海口市人民政府颁发的《国有土地使用证》、同年8月7日取得海口市规划局颁发的《建设用地规划许可证》、同年8月27日取得海口市房产管理局颁发的《海口市房产预售许可证》后，对龙江大厦房产进行了续建和销售。

另查明，2002年5月8日，哈高新公司与北辰公司签订《关于16＃楼续建协议》，约定北辰公司应向哈高新公司再付开发区X＃楼项目转让费、管理费340万元，损失费、诉讼费20万元，共计360万元。2003年11月14日和12月8日，北辰公司委托哈尔滨华采艺邻房地产开发有限公司通过中国工商银行哈尔滨开发区支行黄河分理处付给哈高新公司50万元和30万元的《黑龙江省单位往来资金结算票据》＂交款事项＂一栏内填写的内容为＂项目转让款＂。在一、二审诉讼中，哈高新公司未提供在北辰公司支付100万元定金之后其催促北辰公司支付龙江大厦项目其他转让款的书面证据。

本院认为，哈高新公司虽然与和斯公司签订了龙江大厦项目土地使用权的转让合同，但现有证据证明，龙江大厦的土地转让款及全部建设资金都是由工贸公司支付的，因此，工贸公司是龙江大厦项目的实际所有人。由于历史原因，哈高新公司与和斯公司签订土地使用权转让合同后，该土地使用权未办理过户手续，一直在海口办事处名下，哈高新公司根据海南省加快处置积压房地产有关规定的要求，向有关部门申请确权，并以代为处置的方式与北辰公司签订了龙江大厦项目转让合同。由于该项目的实际投资人是工贸公司，因此，哈高新公司于2003年3月7日致函北辰公司，表示同意北辰公司就龙江大厦项目转让事宜，与工贸公司重新签订转让合同。从北辰公司提交的补充证据清单的记载看，北辰公司于庭前的2004年4月29日向法庭提供了上述证据，而原审法院《举证通知书》要求北辰公司于4月30日前提供证据，因此，该证据的提交完全符合举证期限的要求。原判对该证据未予认定，导致认定事实错误，应予纠正。哈高新公司在2003年3月7日的《函》中，虽然没有解除其与北辰公司所签订的项目转让合同的文字表述，但是，根据合同解释的规则，《函》中关于哈高新公司同意北辰公司就同一项目与工贸公司重新签订转让合同的内容应当理解为哈高新公司就协议解除原合同，向北辰公司发出了要约，北辰公司在收到该要约后，虽然没有书面承诺，但是以与工贸公司重新签订并履行龙江大厦项目转让合同的行为进行了承诺。因此，哈高新公司与北辰公司签订的龙江大厦项目转让合同，已经双方当事人协议解除。哈高新公司虽然有权依据其与北辰公司签订的项目转让合同提起诉讼，但是，由于哈高新公司不是龙江大厦项目投资人，且与北辰公司之间的合同关系已经解除，其关于北辰公司违约，要求判令北辰公司返还龙江大厦项目并支付违约金的诉讼请求，没有事实和法律根据，本院不予支持。由于哈高新公司提供的北辰公司2003年11月14日和12月8日支付50万元和30万元付款凭证上注明用途仅为＂项目转让款＂，在双方之间除本案龙江大厦项目转让外，还有其他合作项目，哈高新公司未能提供北辰公司支付100万元定金之后其催促北辰公司支付龙江大厦项目其余转让款的书面证据，因此，原判关于北辰公司通过哈尔滨华采艺邻房地产开发有限公司向哈高新公司支付龙江大厦项目50万元和30万元的认定，证据不足。因哈高新公司不是龙江大厦的投资人，其与北辰公司签订的转让合同已经解除，北辰公司与工贸公司重新签订了转让合同，重新签约后，工贸公司作为龙江大厦的投资人到海口市国土海洋资源局等政府部门办理了土地使用权及项目的转让手续，故原判关于哈高新公司已将龙江大厦项目交付给北辰公司，该公司对龙江大厦已使用至今的认定，没有事实根据。由于北辰公司与哈高新公司之间不存在合同关系，因此，北辰公司关于哈高新公司应双倍返还定金的反诉请求，没有合同依据。北辰公司在一审提供其与香港易德投资集团有限公司签订整体出让龙江大厦意向协议书，只是意向性协议，不足以证明已发生了实际损失。北辰公司提供退客户购房款的《收据》为其单方填写，没有其他证据证明其客户是因为哈高新公司申请查封而退房，并且已实际收到所退购房款。北辰公司提供机票等费用的票据，不足以证明与本案有关。因此，北辰公司要求支持哈高新公司双倍返还定金、赔偿经济损失200万元及差旅费等费用30万元反诉请求的上诉请求，证据不足，本院不予支持。原判主文对北辰公司的反诉请求未作处理不当，应予纠正。综上，原判部分事实认定错误，适用法律不当，应予纠正。上诉人北辰公司的部分上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第二十二条、第九十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法法》第一百五十三条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销海南省海口市中级人民法院(2004)海中法民一初字第X号民事判决；

二、驳回哈高新公司的诉讼请求；

三、驳回北辰公司的反诉请求。

一审案件受理费（略）元、诉前保全费（略）元和二审案件受理费中的（略）元，由哈高新公司负担；一审反诉费（略）元、二审案件受理费中的（略）元，由北辰公司负担。

本判决为终审判决。

审判长刘某

审判员王志刚

审判员张明安

二00五年一月二十日

书记员王立峰