上诉人（原审被告、反诉原告）史某，男，X年X月X日出生。

被上诉人张洪友（原审原告、反诉被告）男，X年X月X日出生。

被上诉人范守峰（原审原告、反诉被告）男，X年X月X日出生。

委托代理人张某乙，X年X月X日生。

委托代理人张灿华，系息县法律援助中心律师。

上诉人史某因与被上诉人张洪友、范守峰房屋租赁合同纠纷一案，不服息县人民法院（2011）息民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人史某，被上诉人委托代理人张某乙、张灿华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，原告(甲方)与被告（乙方）于2009年7月1日签订门面房租赁合同一份，约定：被告租赁原告门面房三间，租赁期二年（从2009年7月1日到2011年7月1日），房租费六万元整。被告有继续租用的优先权，但必须于已交房租到期前一个月交付下年度的房租，续签合同，逾期不交者，原告有权租给他人，双方签订合同后，不经原告同意不准转租他人，否则终止合同。原、被告在合同的第六条规定，乙方若下年不租用该房，请乙方（被告）于租房到期的前两个月向甲方（原告）提出，房租到期前2-3天腾出该房，若乙方超用1-28天者，租金按月加收。被告自愿装修房屋，需得到原告同意方可施工，不准随意改变房屋主体，费用由被告负责。不租时，不经原告同意，不能随意拆除。2011年5月底和6月初，被告找原告提出续签租赁合同时，原告已明确告诉被告房屋不准备出租，被告以其租赁的合同未到期，因装修损失四万元等为由拒不腾出已过租期的门面房，为此原告起诉，请求判令被告交还房屋并承担超期的房租。审理期间被告提起反诉，要求原告赔偿损失四万元。

原审认为，当事人对自己提出的主张有责任向法院提供证据。原告张洪友、范守峰（反诉被告）为了支持自己的诉

讼主张，向法院提供了被告史某（反诉原告）2009年7月1日与其签订的门面房租赁合同一份。原、被告双方在平等自愿，协商一致的基础上签订的门面房租赁合同，意思表示真实，且已经实际履行，应为合法有效的合同。在合同约定租赁期间届满之前，作为出租房的原告已明确表示不再续租欲收回租赁房屋且已通知被告，原告的作为并无不当。被告在房屋租赁期限已满时，原告已不愿再租赁，被告再继续占有使用房屋，已无合同和法律依据。故原告请求判令被告交还现住房屋并支付逾期占有房屋费用，理由正当，本院予以支持。被告辩称，原告在未告知被告的情况下已将房屋出售，侵犯其优先购买权的理由，因无充分证据证明这一事实，本院不予采信，关于装修损失，因在合同中约定费用由被告承担，关于被告另找房屋是为了经营，而不应认定为被告的损失，故被告反诉理由不能成立，本院不予支持。相应反诉原告应当支付租赁合同终止后至迁出前的房屋使用费，故依照《中华人民共和国民法通则》第四条，第六条、第七十五条和《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百零八条和国务院《城市私有房屋管理条例》第二十条之规定，判决如下：（一）被告（反诉原告）史某应自本判决生效后十日内搬出所租赁原告的房屋，并将所租赁房屋交还给原告；（二）被告（反诉原告）史某应从2011年7月2日起支付原告租赁房屋合同终止后至迁出之前的房屋使用费（按合同第六条计算）；（三）驳回反诉原告史某的反诉请求。

上诉人史某不服上述判决，提起上诉称：（一）原审法院认定上诉人另找房屋是为自己经营而支出，从而对上诉人的反诉请求不予支持错误。（二）上诉人与被上诉人合同约定，上诉人在合同期满后享有优先承租权，待上诉人提出继续租赁房屋并支付下年度租金时，被上诉人确向法院提起诉讼，原审法院裁定上诉人腾房，无奈上诉人在高出原租金数万元的情况下另租房屋，该项损失应由被上诉人承担。（三）被上诉人要求上诉人腾房的目的是将房屋出售，同时侵害了上诉人的优先购买权。故请求二审撤销原判第三项，依法支持上诉人的反诉请求。

二审查明事实与原审认定事实相一致。

本院认为，上诉人史某与二被上诉人在平等自愿基础上签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。在该合同约定的租赁期间届满前，被上诉人已明确表示不再将该房屋继续租赁给上诉人，上诉人应当在租赁合同约定的期限届满时主动将租赁物交给被上诉人。现上诉人继续占有使用房屋而拒绝腾房构成了对被上诉人房屋所有权的侵犯，原审判决上诉人将租赁房屋交给被上诉人正确。关于上诉人的反诉请求，原审因上诉人的证据不足未予以支持并无不当。原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费800元，由上诉人史某负担。

本判决为终审判决。

审判长余继田

审判员任钢

代审判员吴斌

二O一一年十月二十日

书记员李牧