原告（反诉被告）张XX，男，19XX年X月XX日出生，汉族，住XX省XX市X区X号楼X单元XXX室。

委托代理人苏XX，河南XX律师事务所律师。

委托代理人赵XX，河南XX律师事务所律师。

被告（反诉原告）河南XX置业有限公司，住所地XX市XX路XX号。

法定代表人马X，该公司总经理。

委托代理人汤XX，河南XXX律师事务所律师。

委托代理人张XX，河南XXX律师事务所律师。

原告（反诉被告）张XX与被告（反诉原告）河南XX置业有限公司（以下简称XX公司）买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原告张XX诉称：2007年5月25日，原、被告签订了一份《房产买卖合同》和《地下室买卖契约》，约定：XX公司将其自行开发的位于XX经济技术开发区XXX街与XXX路北侧的中国XX集团河南XXXX局XXXX研究院郑州基地职工公寓楼X号楼X单元X层东户建筑面积为129.26平方米的房屋出售给张XX；该房屋每平方米1790元，总价款为x元；张XX应于2008年1月31日前分三次向XX公司支付房款，第一次付款10万元，第二次付至总房款的95%，第三次交钥匙前将剩余房款全部付清，购房押金在首次付款时冲抵；交房时间为2008年1月31日；任何一方违约应向对方支付房产总价款千分之五的滞纳金；地下室买卖契约与主购房合同具有同等的效力。合同签订后，张XX依约向XX公司支付了x元（包括地下室款x元、暖气安装费x元、有线电视安装费265元）。但在房屋建成后，XX公司违反合同约定拒绝向张XX交付上述房产和地下室，而要求张XX每平方米额外支付550元，否则拒绝交付房屋。原、被告之间签订的《房产买卖合同》和《地下室买卖契约》是双方真实意思表示，具有法律效力，双方均应遵守合同的约定。XX公司单方违约行为侵犯了张XX的合法权益，故诉至法院，请求判令XX公司向张XX交付位于XX经济技术开发区XXX街与XXX路北侧的中国XX集团河南XXXX局XXXX研究院郑州基地职工公寓楼X号楼X单元X层东户建筑面积为129.26平方米的房屋以及上述X号楼X单元第X号、建筑面积为14.81平方米的地下室；判令被告支付滞纳金1156元，并赔偿经济损失x元。

被告XX公司辩称：原、被告双方签订的《房产买卖合同》和《地下室买卖契约》违反法律规定，合同无效，应驳回原告张庆刚的诉讼请求。

反诉原告XX公司诉称：本案涉案房产最初是张XX所在单位中国XX集团河南XXXX局勘察设计研究院的职工公寓楼。2007年，由于中国XX集团河南XXXX局XXXX研究院不能按计划搬迁至郑州，经郑州经济技术开发区管理委员会、中国XX集团河南XXXX局XXXX研究院和XX公司协商，将该项目交由XX公司开发。但XX公司至今未取得《国有土地使用证》和《商品房销售许可证》。根据法律、行政法规的规定，本案涉案房屋不能作为商品房销售，故请求确认原、被告双方签订的《房产买卖合同》无效。

反诉被告张XX辩称：第一，涉案房屋的开发主体经相关部门批准进行了变更，双方均予以认可。第二，涉案房屋所用土地是国有土地，并非集体所有，且用地已经批准同意。第三，张XX基于XX公司承诺土地及房产权属已变更完毕，才与XX公司签订《房产买卖合同》和《地下室买卖契约》，是双方的真实意思表示。第四，XX公司已向近三分之二的业主交付了房屋，原、被告签订的合同有效且应继续履行。第五，XX公司明知手续不完备而将房屋及地下室出售给张XX，应属欺诈。如果合同被确认无效，XX公司应当一加一赔偿。

经审理查明：2010年4月17日，XX市国土资源局向被告河南XX置业有限公司作出郑国土资监[2010]X号《责令停止违法行为通知书》，该通知书载明：“你（单位）于2007年9月，在未取得合法用地手续的情况下，擅自在位于经开区XXX街以西、XXX路以南、XXX路以北，占地约45亩建办公楼和职工公寓的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》有关的规定，现责令你（单位）立即停止上述违法行为，听候处理。”

本院认为：本案原告张XX与被告河南XX置业有限公司之间的签订的买卖合同虽系当事人的真实意思表示，但争议的标的物已被行政机关确定为违法，因土地手续合法与否问题属行政机关主管范围，此问题未处理完毕之前人民法院不宜通过民事诉讼对买卖合同的效力以及行政行为进行司法审查，故本案原告张XX的起诉以及反诉原告河南XX置业有限公司的反诉现均不符合人民法院民事诉讼的范围，依法应当予以驳回双方的起诉，当事人可另行通过合法途径进行救济。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、第一百四十条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第一百三十九条的规定，经本院审判委员会研究决定，裁定如下：

一、驳回原告张XX的起诉。

二、驳回反诉原告河南XX置业有限公司的起诉。

如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长李建涛

审判员梁珍

代理审判员孔瑛

二○一一年十月十日

书记员王健Ny