上诉人（原某，反诉被告）焦作市神洲旅行社有限责任公司。住所地：焦作市X路X号。

法定代表人冯某，总经理。

委托代理人李力，河南力诚律师事务所律师。

委托代理人宋某某，女，X年X月X日出生。

上诉人（原某被告，反诉原某）韩某丙，女，X年X月X日出生。

委托代理人张某丁，男，X年X月X日出生。

上诉人焦作市神洲旅行社有限责任公司因与上诉人韩某丙租赁合同纠纷一案，原某焦作市神洲旅行社有限责任公司与2010年11月3日向修武县人民法院提起诉讼，请求判令：1、继续履行双方签订的租赁协议；2、被告赔偿原某自2010年9月2日至12月30日合同有效期内无法营业造成的经济损失，即工人工资9830元，经营利润x元，房租x元，房屋转让、装修费用x元，共计x元；3、判令被告赔偿原某无故关门，无法营业造成“神洲旅行社”名誉损失x元。韩某丙提出反诉。请求：1、反诉被告支付水电费3500元；2、解除双方租赁协议。修武县人民法院于2011年3月9日作出（2010）修民初字第X号民事判决。双方均不服，向本院提出上诉。本院受理后，于2011年5月4日依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人焦作市神洲旅行社有限责任公司的委托代理人宋某某、李力，上诉人韩某丙及其委托代理人张某丁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原某法院查明，2007年11月25日原某焦作市神洲旅行社有限责任公司与被告韩某丙签订了经营场地租赁协议。该协议第一项约定：被告韩某丙租赁给原某使用面积为230平方米的房屋，该房屋位于修武县委西侧，每年租金为x元；第二项约定：租赁合同有效期为三年，2008年1月1日至2010年12月30日协议期满，同等条件下原某有优先续租权；第三项约定：在合同有效期内如原某经营有变化，原某可有价转让，由原、被告同意；第四项约定：自合同签订生效之日起原某一次性支付被告一年房租x元(含转让费5000元，期限2008年1月1日至2008年12月31日)，以后原某提前1个月支付下一年房租；第五项约定：原某根据用水、用电实际发生额支付水电费(电费0.56元／度、水费1.55元／吨)；第六项约定：原某自行装修，被告不承担费用，也不予干涉，合作结束装修部分无偿归被告所有。2010年5月26日，原某支付了2010年1月1日至2010年12月30日的房租x元。2010年9月2日原某承租被告的房屋门前堆放了一堆石子，截至租赁合同期限届满时未被清除。原某申请修武县X镇社会法庭进行调解，经社会法庭多次调解，达不成一致协议，修武县X镇社会法庭于2010年10月19日向本院出具了介绍信。原某于2010年12月31日将3500元水电费交给被告，并将房屋内自己的物品拉走。关于原某所承租的房屋门前自2010年9月2日至本案租赁合同期限届满时是否堆放石子的问题，因证人钟某、陈某某的证言，被告于2010年10月26日对神洲旅行社赵哲的书面通知、原某提供的10张照某、本院于2010年12月15日勘验现场时所拍摄的6张照某相互印证，故本院认定2010年9月2日至租赁合同期限届满时原某所承租的房屋门前堆放有石子。

原某法院认为，原、被告间系租赁合同关系，原某应依约缴纳租金，被告应依约提供房屋并保障原某对房屋的合理使用。原某系服务行业，其所承租的房屋门前自2010年9月2日至租赁合同期限届满时堆放着石子。根据本院勘验照某，原某所承租房屋门前被堆放的石子，已堆至原某所租房屋门前，造成原某无法正常营业，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的规定，并且原某反映至修武县X镇社会法庭，经修武县X镇社会法庭多次调解，被告并未清除石子保障原某使用，应赔偿原某的损失。被告应酌情退还4个月的租金为8333元。原某要求被告赔偿的工人工资9800元系钟某、王雪伟二人的工资，原某仅提供了钟某、王雪伟二人2010年9月份的工资表，但庭审中，钟某陈述其并未领取工资，故被告应赔偿王雪伟一人2010年9月份工资1150元，至于钟某及王雪伟的其余工资，原某可在实际支出后另行主张。原某要求赔偿的经营利润x元，并提供加盖原某自己公章的2009年7月至12月6份利润表，证明力较低，另原某也有义务防止损失扩大，故被告赔偿原某经营利润的数额酌定为x元。原某要求被告赔偿名誉损失费，没有法律依据，本院不予支持。原某要求被告赔偿的装修费，由于原某未举证证明，本院不予支持。原某要求被告赔偿的转让费，系原某使用其所承租房屋中原某修物而支付给被告的费用，被告应酌情返还4个月的转让费556元。原某在庭审中申请撤回其要求与被告继续履行合同的诉讼请求，系对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。至于反诉，因反诉原某韩某丙申请撤回，本院已另行裁定予以准许。

原某法院判决：一、被告韩某丙应于本判决生效后十日内赔偿原某焦作市神洲旅行社有限责任公司租金8333元、工人工资1150元、经营利润x元、转让费556元，合计x元。二、驳回原某焦作市神洲旅行社有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4230元，减半收取为2115元，由原某焦作市神洲旅行社有限责任公司承担1899元，被告韩某丙承担216元，被告韩某丙应承担部分暂由原某焦作市神洲旅行社有限责任公司垫付，待执行时一并结清。

焦作市神洲旅行社有限责任公司上诉称，双方所签订的房屋租赁合同期限为三年，即从2008年1月1日至2010年12月30日。而被上诉人为了将房屋高价转租他人，竟不顾与上诉人的合同未到期限，便停水、断某、威胁员工，2010年9月3日晚上，更是用大量石子将上诉人的营业大门堵死。且不说合同到期后上诉人的优先续租权，就是离合同到期也还有四个月的时间，被上诉人的行为严重侵犯了上诉人的合法权益，给上诉人造成了无可挽回的损失。关于x元的经营利润损失问题。每年的9、10月份是旅游的黄金季节，而上诉人却不能经营。上诉人提供了2009年的同期收入予以比较证实，就有x元的损失。关于工人工资问题。上诉人要求的9830元，是两个工作人员4个月的工资。被上诉人堵了上诉人的门后，上诉人不能经营，但为了防止损失进一步扩大，上诉人两名工作人员留守看护财产以免财产丢失，并处理之前客户的相关遗留问题，以防客户起诉上诉人违约。为此，韩某丙应支付两名工作人员4个月的工资为9830元。关于x元的房租损失问题。按照某赁合同的约定，上诉人属提前预付租金，在该前提下，被上诉人提前预收了租金，但在长达4个月的时间，不让上诉人使用房屋，被上诉人依法应当双倍返回该4个月的租金，即x元。关于x元名誉损失问题。上诉人是焦作市乃至河南省的品牌旅游企业，被上诉人的违约行为，致使长达4个月的时间，上诉人不能正常营业，从而极大地影响和降低了上诉人的信誉，给上诉人带来了名誉损失。请求撤销原某，支持上诉人原某诉讼请求。

韩某丙上诉称，上诉人没有违约行为，上诉人也根本没有堆放石子。原某判决酌定被上诉人的经营利润为x元是没有法律依据的。并且钟某、王雪伟二人的工资根本就不应存在，因为停业期间根本没有营业额，返还4个月转让费556元没有任何依据。请求撤销原某，改判上诉人韩某丙不承担违约责任，被上诉人损失自己承担。

根据二上诉人的上诉意见，本院确定案件争议焦点是：双方履行合同过程中是否存在违约行为，二上诉人焦作市神洲旅行社有限责任公司及上诉人韩某丙在合同履行过程中是否存在违约行为，其上诉请求是否应得到支持。

围绕该争议焦点，上诉人焦作市神洲旅行社有限责任公司主张，2010年9月2日晚上，韩某丙在我方租赁的房屋门前堆放石子，有证人、照某、通知为证。因合同未到期，韩某丙强行阻止我方经营。韩某丙也承认是其爱人堆放的石子。根据合同法的规定，韩某丙作为出租人未保证我方彻底完全享有租赁物，单方强行阻挠我方经营，其违约事实存在，请求支持我方的原某诉讼请求。韩某丙主张其没有违约，9月2日堆放的石子早已清除，以后堆放的石子不知谁堆放的，上诉人焦作市神洲旅行社有限责任公司不存在名誉损失。请求撤销原某，改判驳回焦作市神洲旅行社有限责任公司的诉讼请求。

经审理，二审查明的案件事实与原某查明的案件事实相同。

本院认为，双方系租赁合同法律关系。租赁合同的目的在于承租人对租赁物为使用收益。出租人在承租人租赁期间应保持租赁物符合约定的用途。上诉人焦作市神洲旅行社有限责任公司承租韩某丙房屋依约缴纳租金，韩某丙应依约提供房屋并保障房屋合于约定的使用收益状态。自2010年9月2日至租赁合同期限届满，上诉人焦作市神洲旅行社有限责任公司承租的房屋门前堆放着石子，影响着出入通行，给其经营造成了一定损失。韩某丙作为出租人均有责任除去或防止的义务，应保障房屋合于约定的使用收益状态，而韩某丙并未清除石子保障承租人使用，应赔偿上诉人焦作市神洲旅行社有限责任公司这期间的损失。由于租期还有4个月，原某酌情让韩某丙退还4个月的租金及转让费并无不妥。由于上诉人焦作市神洲旅行社有限责任公司仅支付了王雪伟一个月的工资，原某判决其一人工资并无不妥。至于钟某及王雪伟的其余工资，上诉人焦作市神洲旅行社有限责任公司可在实际支出后另行主张。上诉人焦作市神洲旅行社有限责任公司要求赔偿的经营利润，由于其提供自己利润表，无其他证据相印证，原某酌定为x元，并无不妥。上诉人焦作市神洲旅行社有限责任公司要求赔偿名誉损失费、装修费，因无法律依据及其他证据证实，本院不予支持。韩某丙上诉称自己不存在违约行为，理由不足。综上，上诉人焦作市神洲旅行社有限责任公司及上诉人韩某丙上诉理由均不足，本院不予支持。原某认定事实清楚，判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原某。

二审诉讼费4230元，由上诉人神洲旅行社有限责任公司和上诉人韩某丙各半承担。

本判决为终审判决。

审判长闫春林

审判员李玉香

审判员王文龙

二0一一年十月二十四日

书记员焦丽君