原告旬阳县建筑安装工程公司。

法定代表人马某，该公司总经理。

委托代理人李某某，男，汉族，系该公司总监。

被告旬阳县翠园饭店。

业主，胡某甲。

委托代理人胡某乙，男，汉族，陕西省旬阳县。

原告旬阳县建筑安装工程公司诉被告旬阳县翠园饭店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年7月21日受理后，依法组成合议庭，于2010年11月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李某某、被告委托代理人胡某乙到庭参加了诉讼。本案已审理终结。

原告旬阳县建筑安装工程公司诉称，胡某甲因开办翠园饭店，于2003年联系原告，承租原告小河北大桥头X号楼及X号楼二层房屋，并于2003年3月13日与原告签订租房协议书，后因其经营发展需要，又租用原告小河北大桥头X号楼三、四屋房屋，并于2005年1月1日签订了补充协议书。双方约定房屋年租金为15万元，房租支付时间为当年元月30日前。被告自2008年起至今未按协议支付2008年至2010年度房屋租金。现欠原告房租费45万元。原告多次派人及口头书面形式催促被告交纳，被告推委、借口，故意拖欠。时间长达三年之久，无法得到解决，给原告正常生产经营秩序造成严重影响。原告为维护自身正当权利，根据双方签订房屋租赁协议第三、四条关于房屋租金价格及违约金计算办法的约定，和补充协议的第二、三条关于调整后房屋租价及违约金计算办法约定相关内容。依法判令被告支付房租费45万元；支付违约金（略）元；终止双方签订的房屋租赁合同；诉讼费由被告承担。

被告旬阳县翠园饭店辩称，原告所诉答辩人拖欠房租费是事实。房租费在2007年以前答辩人没有拖欠过。两年来拖欠房租原因是近三年内维修大桥，耽误了一年半时间、再加上遇到非典时期。答辩人租赁了七年时间，而实际只经营了四年时间，所以三年来答辩人经营的酒店一直在亏损，当时装修投资了几百万也没回收。这些都请原告给予谅解，双方能够协调处理，也希望原告能延长一段房屋租赁期限，之后答辩人缴纳清房租费。如果原告能够协调处理，答辩人将在以后能逐年付清房租；另原、被告双方对违约金约定过高，要求给予全部免除。

经审理查明，2003年3月13日，被告旬阳县翠园饭店以胡某甲个人名义与原告旬阳县建筑安装工程公司签订了房屋租赁合同，承租原告小河北大桥头X号楼及X号楼二层房屋并与原告签订租房协议书，租赁后因被告旬阳县翠园饭店经营发展需要，又租用原告旬阳县建筑安装工程公司小河北大桥头X号楼三、四屋房屋，并于2005年1月1日签订了补充协议书。协议主要内容如下：双方约定房屋年租金为15万元，租赁期限8年，租期自2003年3月13日至2011年3月13日止。在协议履行中，甲方如拍卖乙方租用的房屋，同等条件可优先考虑乙方，如乙方无力购买，出售给第三者，乙方将房租交给第三者，租期租费不变，到期后乙方可同第三者续签合同。在租用期限内甲、乙方不得随意变动和违约，否则应承担违约责任。违约金计算按租费的30%计算支付给对方。租费结算和支付办法：在房租支付时间为当年元月30日前，一次性付清，如延期乙方应承担拖欠费用总额日千分之五的违约金，期限超过三个月的甲方有权自行终止合同。合同签订后，同年办理了个体工商户营业执照，字号名称为“旬阳县X镇翠园饭店”。由于“非典”原因的影响，旬阳县翠园饭店于2004年6月6日开业，胡某甲负责经营。被告旬阳县翠园饭店自2008年7月6日、7月23日书面向原告旬阳县建筑安装工程公司申请因经营期间出现“非典”和三次修桥客观存在原因，造成经营中有较大的经济损失，要求延长租期。之后，原告旬阳县建筑安装工程公司以书面形作了答复并多次催促被告交纳自2008年起至今未按协议支付2008年至2010年度房屋租费x元。因原、被告协商未果，被告拖欠原告房租费未付，原告遂向本院提出上述请求。

上述事实经过质证，认定有下列证据证实：1、原告向本院提交有企业法人组织机构代码证、原告与被告租房协议书、补充协议书、复函以及两次催促被告交纳房租费通知书；2、被告向本院提交有企业法人组织机构代码证、申请及复函。3、原、被告双方当事人当庭陈述。该证据证实了本院上述查明的事实经过。上列证据能够相互印证，本院予以确认。

本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律和法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同的约定履行各自的义务。被告未按合同约定支付房租，是违约行为。原告要求终止房屋租赁协议、支付房租、承担违约金的请求，其请求符合法律规定；被告应当承担违约责任并按合同约定支付原告房租，对原告要求被告应承担拖欠房租费用总额日千分之五的违约金（略）元的请求，因双方约定违约金过高，承担违约责任主要是弥补或补偿因违约行为造成损害的后果，其违约造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的实际损失，故被告应按中国人民银行同期同类借款利率计算支付原告的实际损失承担违约责任比较合理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、原告旬阳县建筑安装工程公司与被告旬阳县翠园饭店签订的房屋租赁合同有效，终止履行合同；

二、被告旬阳县翠园饭店支付原告旬阳县建筑安装工程公司房租（从2008年起至本判决生效之日止；按合同约定的年租金计算；违约金从合同约定交付房屋时间的次月起按中国人民银行同期同类借款利率计算至判决生效之日止。）限判决生效后五日内给付。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9800元，由被告旬阳县翠园饭店承担。

如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安康市中级人民法院。

审判长吴忠强

审判员黄兴华

审判员曹燕

二0一0年十二月二十九日

书记员黄垎